안녕하세요. 구자균 전문가입니다.
부동산
Q. 땅을 갖고 있는데 그 땅을 가만히 방치해 두면 안 되는 것인가요?
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.농지의 경우 농취증을 발급하여 실제로 경작을 할 용도인 경우에만 매도가 가능합니다.지목마다 차이가 있습니다.
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Q. 전세만기시 전세금 반환 시점은 누가 정하나요?
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.전세보증금 반환과 주택양도는 동시이행으로 진행합니다.임차인은 전세금을 받아 다른 집의 잔금을 치뤄야 하니 오전에 입금을 주장하고임대인은 집 상태를 먼저 살펴보고 문제 있는 부분의 원상회복을 주장해야 하니 오후에 입금을 주장하는걸로 보입니다.보증금 반환과 주택양도는 같은날 이루어지지만 순서는 협의에 따라 다릅니다.보통은 퇴거일 오전 짐을 빼자마자 집을 살펴보신다음전세금을 반환하는게 일반적입니다.굳이 임차인의 요구를 무조건 받아들일 필요는 없어보입니다.
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Q. 첨부한 등기부등본 설명 부탁드려요.
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.아들이름으로 보존등기 후 건물주 이름으로 소유자가 변경 된 시점에채권최고액이 보존등기한 아들이름으로 되있는게 이해가지 않습니다.결과적으로 다가구주택 전세를 보시는 거면총 세대의 전입세대열람원과 각각 보증금이 얼마인지를 먼저 아신다음 추후 경매로 진행시 보증금에 문제가 있는지 체크를 필수로 하셔야 합니다.번거로우시다면 전세보증보험이 가입되는 조건인지 확인하시고진행하셔도 무방할 거 같습니다.
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Q. 전셋집 도배장판도 망가지면 세입자가 물어야 하나요?
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.도배, 장판의 경우 입주시보다 훼손 상태가 심하면 임차인이 원상회복하여야 하지만시간에 따른 자연마모로 인한 손상은 원상회복 의무가 없습니다.
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Q. 전세 살고 있는데 그 지역이 재개발이 될 때는 어떻게 해야 하나요
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.조합에서 소정의 이사비용을 지불하여 다른곳으로 퇴거할 수 있게 도와줍니다.보통 재개발, 재건축이 확정된 지역에 임대로 들어오는 임차인들도위 사항을 알고있으니 적은 기간만 거주하는 세입자만 들어옵니다.아니면 주변보다 굉장히 저렴한 금액으로 임대 들어오시구요.
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Q. 전세사기늘 보면 원룸 전세사기가 많은데 아파트보다 원룸이 압도적으로 많은 이유가 뭘까요?
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.매매가액이 1억일 경우 전세를 9천만원으로 받으면 전세가율은 90%로 불립니다.보통 전세가율이 80%이 넘는 경우 흔히 말하는 깡통주택으로 불리며, 전세사기의 대표적인 대상물이죠.아파트는 다가구와 달리 많은 세대가 있어 관리가 잘 되며 용적률, 건폐율에 따라 대지지분이 높아 매매가액이 비싼 반면전세의 경우 입지와 내부 컨디션에만 영향이 있다보니 상대적으로 전세가율이 많이 높지 않습니다.즉 전세 세입자가 나중에 수틀렸을때 집을 팔면 전세금을 돌려주고도 남는 상황이라는거죠.반면 원룸의 경우 적은 세대에 관리도 안되고 용적률, 건폐율에 따라 대지지분이 현저히 낮기 때문에 매매가액이 낮은 반면보통 인테리어가 잘 되어있고 옵션이 있어 전세가격이 높으니, 전세가율이 거진 100%에 근접하는 경우가 많습니다.즉 전세 세입자가 나중에 수틀렸을때 집을 팔아도 전세금을 못돌려주는 현상이 발생됩니다.이는 다가구원룸, 신축빌라, 오피스텔에 주로 나타나는 현상이며근래 이슈되었던 전세사기의 주된 대상물입니다.만약 위 3가지 중 하나라도 전세 들어가길 희망하신다면전세보증보험 가입 여부를 반드시 알고 계약하시길 바랍니다.
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Q. 부동산 거래시 꼭 공인중개사를 이용해야하나요?
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.부동산 거래시 공인중개사를 이용해야하는건 담당 개업공인중개사의 인장이 들어가니추후 문제 발생시 공인중개사 가입한 보증공제금에서 변제를 받을 수 있기 때문입니다.변호사를 통해 계약서 작성을 요구할 수 있지만해당 계약서는 당사자간 직거래 형태로만 이루어지니 추후 문제 발생 시 책임을 질 수 있는 담당자가 없으며전세대출을 받으려 하실때도 보통 은행에서 공인중개사 도장이 들어간 계약서를 요구합니다.정 불안하시면, 변호사에게 특약을 써달라 하시고 부동산에 가서 계약서만 작성하는 식으로 진행하셔도 괜찮지만굳이 비용을 생각하면 그럴 필요까진 전혀 없어보입니다.
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Q. 임차권 등기 명령의 효력은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.임차권등기는 임대차 기간 만료후 보증금을 받지 못한 상황에서 다른 집으로 전입을 옮겨야 하는 경우대항력을 유지시키기 위해 하는 제도 입니다.임차권등기는 통상 임대차 만료 이후 1개월이 경과했을 때 보증금을 반환받지 못했으면지방법원에 방문하여 임차권등기명령을 신청합니다.이렇게 임차권등기명령이 되었으면 다른곳으로 전입을 옮겨도 대항력은 유지되니추후 경매로 넘어가도 순위에 맞게 대항력이 보장됩니다.집주인 입장에서는 임차권등기가 되어있으면 다음 세입자를 받기 어려우니어떻게해서든 돈을 마련하여 임차인에게 지급한 다음 임차권등기를 해제해달라고 요청합니다.만약 임차권등기명령까지 신청하여 등기부에 나온 다음에도 보증금을 지속적으로 반환하지 않으면해당 임차권등기로 경매게시도 가능합니다.
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Q. 인근에 공장이 많은 상가는 입지가 좋을까요?
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.지역마다 다르긴 합니다만.. 보통 공장만 있는 지역의 상권은 그렇게 활발하지 않습니다.어느정도 주거지가 형성되어 있고, 해당 지역의 기존 상가들을 방문해서 공실율과 세입자가 맞춰져 있는 월세를 비교해보신 후수익률 따져보시는게 정확합니다.
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Q. 월세 세입자가 식기세척기를 요구하는데 어찌해야하나요?
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.옵션으로 식기세척기가 포함되어 있지 않았으면 굳이 바뀌줄 필요는 없습니다.망가진 상태에서 그냥 두라고 하시면 됩니다.