안녕하세요 김일진 공인중개사 전문가입니다.
Q. 앱테크 하고계신것 추천 해주실수 있나요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.지니어트, 오락, 토스 만보기등틱톡 출석체크, 캐시워크 등이 있습니다.그릔데 돈이 많이 되진 않습니다
Q. 오피스텔 분양 후 임대 시 주택임대사업자 및 일반사업자 비교
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.오피스텔을 분양받아 임대하려고 할 때, 주택임대사업자와 일반사업자 등록에 대해 고민하고 계신 것 같습니다. 질문에 대해 각각 답변드리겠습니다.1. 주택임대사업자는 건물 매입 분에 대한 부가세 조기 환급을 받을 수 없나요?네, 맞습니다. 주택임대사업자로 등록할 경우, 오피스텔이 주거용으로 사용된다면 해당 오피스텔은 주택으로 간주됩니다. 주택은 원칙적으로 부가세가 면제되는 물건이므로, 주택임대사업자는 오피스텔 매입 시 발생한 부가세를 환급받을 수 없습니다.2. 일반임대사업자가 주거용으로 오피스텔을 임대하면 건물 매입 분 부가세 환급 안되나요? (비주거용으로 임대할 때만 되는지)일반사업자가 주거용으로 오피스텔을 임대하는 경우에도 매입 시 발생한 부가세 환급은 불가능합니다. 이는 주거용으로 임대하는 경우 해당 오피스텔이 주택으로 간주되기 때문입니다. 오피스텔을 비주거용으로 임대할 때만 매입 시 부가세 환급이 가능합니다.3. 결론적으로 ”주거용“ 오피스텔을 임대할 거라면 세제 혜택 상 주택임대사업자가 유리한 게 맞는지요?주거용 오피스텔을 임대할 계획이라면, 세제 혜택 측면에서 주택임대사업자로 등록하는 것이 일반적으로 유리합니다. 주택임대사업자는 일정 조건 하에 양도소득세 감면 등의 혜택을 받을 수 있습니다. 다만, 최근 주택임대사업자의 세제 혜택이 축소된 부분도 있으니, 최신 정책을 확인하시고 결정하는 것이 좋습니다.추가적으로, 주택임대사업자로 등록하면 일부 취득세 감면 혜택도 있을 수 있으므로, 종합적으로 고려하는 것이 좋습니다.상황에 따라 세제 혜택이 달라질 수 있으므로, 구체적인 사항은 세무사와 상담하시는 것을 추천드립니다.
Q. 일본 부동산 시장을 보면, 한국의 미래를 알 수 있을까요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.일본 부동산 시장과 한국 부동산 시장을 비교하는 것은 흥미로운 주제입니다. 일본의 부동산 시장이 한국의 미래를 예측하는 데 도움이 될 수 있다는 견해는, 두 나라가 인구 구조, 경제 성장률, 정부 정책 등에서 비슷한 문제를 겪고 있다는 점에서 비롯됩니다. 그러나 단순히 일본의 과거를 통해 한국의 미래를 예측하는 것은 다소 복잡합니다. 이를 좀 더 구체적으로 살펴보겠습니다.1. 일본 부동산 시장의 역사1980-90년대 버블 경제: 일본은 1980년대 후반 부동산과 주식시장의 거품이 크게 형성되었고, 1990년대 초반 거품이 터지면서 자산 가격이 급락했습니다. 이로 인해 일본 경제는 '잃어버린 20년'이라는 장기적인 침체기에 접어들었고, 부동산 가격도 크게 하락했습니다.인구 감소와 고령화: 이후 일본은 급격한 인구 감소와 고령화 문제에 직면하면서 부동산 시장의 회복이 어려워졌습니다. 특히 지방의 주택 수요는 급감했고, 도쿄와 같은 일부 대도시를 제외한 대부분의 지역에서는 부동산 가격이 지속적으로 하락했습니다.2. 한국 부동산 시장의 현재 상황인구 구조 변화: 한국도 저출산과 고령화 문제를 겪고 있으며, 장기적으로 인구 감소가 예상됩니다. 이는 주택 수요에 직접적인 영향을 미칠 가능성이 있습니다.높은 부동산 가격: 현재 서울과 수도권을 중심으로 부동산 가격이 높은 수준을 유지하고 있으며, 이는 과거 일본의 거품 경제 시기와 유사하다는 분석도 있습니다.3. 일본 사례의 시사점인구 감소와 주택 수요: 일본의 경험에서 볼 수 있듯이, 인구 감소와 고령화는 장기적으로 부동산 시장에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 특히 지방에서는 수요가 급감할 수 있으며, 한국도 이러한 문제를 피하기 어려울 수 있습니다.거품 붕괴 가능성: 일본의 부동산 거품 붕괴 사례는, 한국에서도 부동산 시장이 과열되었을 때 가격 조정이 발생할 수 있음을 시사합니다. 다만, 한국은 일본과는 다른 경제적, 정책적 요인을 가지고 있기 때문에, 반드시 동일한 시나리오가 발생할 것이라고 단정할 수는 없습니다.4. 한국과 일본의 차이점정부 정책: 한국 정부는 부동산 시장에 대해 다양한 규제 및 지원 정책을 시행하고 있습니다. 이는 일본과 다른 방식으로 시장을 안정화하거나 변화시킬 수 있습니다.도시 집중화: 한국은 서울을 중심으로 한 인구 집중 현상이 더 심화되어 있어, 도쿄와 비슷하게 서울 및 수도권의 부동산 시장이 상대적으로 안정적인 수요를 유지할 가능성이 큽니다.5. 결론일본 부동산 시장이 한국의 미래에 대한 단서를 제공할 수는 있지만, 양국의 경제적, 사회적, 정책적 차이로 인해 동일한 결과를 예측하는 데는 한계가 있습니다. 한국 부동산 시장의 미래는 인구 구조, 경제 성장, 정부 정책 등 다양한 요인에 의해 결정될 것이며, 일본의 사례를 참고하되 한국의 고유한 상황을 고려해야 합니다.따라서 일본의 사례는 참고할 가치가 있지만, 한국의 부동산 시장이 반드시 동일한 길을 걸을 것이라고 예측하는 것은 신중해야 합니다. 다양한 요인을 함께 고려하는 것이 중요합니다.
Q. 원룸 구할때 공인중개사 통해서 계약시 복비는 얼마인가요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.원룸을 구할 때 공인중개사를 통해 계약을 진행하면, 복비(중개수수료)를 지불해야 합니다. 이 중개수수료는 주택 가격(매매나 임대차 계약의 경우 보증금과 월세 환산금액)에 따라 정해지며, 평수가 아닌 계약 금액에 따라 계산됩니다.1. 중개수수료 계산 방법중개수수료는 다음과 같은 방식으로 계산됩니다:임대차 계약(전세 및 월세) 중개수수료 = 보증금 + (월세 x 100) x 요율여기서, "보증금 + (월세 x 100)"은 임대차 보증금의 총액을 의미합니다.요율은 계약 금액에 따라 다르게 적용됩니다.2. 중개수수료 요율표중개수수료는 거래금액에 따라 법적으로 최대 요율이 정해져 있습니다. 일반적인 주택 임대차 계약의 경우 요율표는 다음과 같습니다:거래금액(보증금 + 월세 환산금액)최대 요율상한액(최대 한도)5천만 원 이하0.5%20만 원, 5천만 원 초과 ~ 1억 원 이하0.4%30만 원, 1억 원 초과 ~ 3억 원 이하0.3%30만 원3억 원 초과 ~ 6억 원 이하0.4%200만 ,원6억 원 초과0.8%제한 없음3. 예시 계산예시 1: 보증금 1억 원, 월세 50만 원인 경우월세 50만 원을 환산하면 50만 원 x 100 = 5,000만 원따라서 총 임대차 보증금은 1억 원 + 5,000만 원 = 1억 5,000만 원1억 5,000만 원에 해당하는 요율은 0.3%입니다.중개수수료 = 1억 5,000만 원 x 0.003 = 45만 원이 경우 상한액이 30만 원이므로, 실제 중개수수료는 30만 원입니다.예시 2: 보증금 2천만 원, 월세 40만 원인 경우월세 40만 원을 환산하면 40만 원 x 100 = 4,000만 원따라서 총 임대차 보증금은 2천만 원 + 4,000만 원 = 6,000만 원6,000만 원에 해당하는 요율은 0.4%입니다.중개수수료 = 6,000만 원 x 0.004 = 24만 원4. 중개수수료 협의법적으로 정해진 요율 내에서 중개수수료는 협의에 따라 조정될 수 있습니다. 따라서 중개사와 상의하여 합리적인 금액으로 협의하는 것도 가능합니다.
Q. 아파트 가격전망이 어떨지 궁금합니다?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.부동산 시장, 특히 아파트 가격은 다양한 요인에 따라 변동될 수 있습니다. 현재까지의 시장 흐름과 전문가들의 분석을 바탕으로 향후 아파트 가격 전망을 서울, 경기도, 광역시, 지방으로 나눠서 정리해 드리겠습니다.1. 서울상승 가능성: 서울은 대한민국의 정치, 경제, 문화 중심지로, 주택 수요가 지속적으로 높은 지역입니다. 특히 강남, 강북의 인기 지역들은 수요가 꾸준히 이어질 가능성이 큽니다. 정부의 공급 부족, 재건축 규제 완화, 금리 정책 등의 요인이 맞물려 중장기적으로는 가격 상승 압력이 있을 것으로 보입니다.제한적인 하락: 다만, 단기적으로는 높은 금리와 경기 불확실성으로 인해 일시적으로 하락하거나 안정세를 보일 수도 있습니다. 일부 전문가들은 금리가 높은 상태에서는 매수 심리가 위축될 가능성이 있다고 분석합니다.2. 경기도혼합된 전망: 경기도의 아파트 가격은 지역에 따라 전망이 다릅니다. 서울과 인접한 지역(예: 분당, 판교, 과천 등)은 서울의 주택 수요 분산 효과로 인해 상승세를 유지할 가능성이 높습니다. 반면, 서울과 거리가 있는 외곽 지역은 수요가 상대적으로 낮아 가격 상승이 제한적일 수 있습니다.교통 및 인프라 투자: 경기도는 교통망 확충(예: GTX)과 같은 인프라 개발이 활발하게 이루어지고 있어, 이에 따른 지역별 부동산 가치 상승이 기대됩니다.3. 광역시부산, 대구 등 주요 광역시: 이들 지역은 상대적으로 서울과 비슷한 흐름을 따를 가능성이 큽니다. 그러나 서울보다는 상승폭이 작을 수 있으며, 지역 경제 상황에 따라 다소 변동성이 있을 수 있습니다.지역별 차이: 광역시 내에서도 중심지와 외곽지의 가격 차이가 더욱 커질 수 있습니다. 예를 들어, 부산의 해운대나 대구의 수성구 등은 상대적으로 안정적이거나 상승 가능성이 높은 반면, 그렇지 않은 지역은 정체되거나 하락할 가능성도 있습니다.4. 지방상대적 약세: 지방의 아파트 시장은 인구 감소, 경제 성장 둔화 등의 영향으로 서울 및 수도권보다 약세를 보일 가능성이 큽니다. 특히 인구 유출이 심한 지역이나 경기 침체가 심각한 지역에서는 가격 하락이 계속될 수 있습니다.지역별 성장 가능성: 다만, 일부 개발 호재가 있는 지역이나 새로운 산업이 유입되는 지역에서는 소폭 상승하거나 안정적인 흐름을 보일 수 있습니다. 예를 들어, 혁신도시나 신도시 개발이 진행되는 곳은 주택 수요가 어느 정도 유지될 수 있습니다.종합적으로금리와 경제 상황: 전반적으로 금리 인상과 경기 불확실성이 아파트 시장에 큰 영향을 미칠 가능성이 큽니다. 정부의 정책 방향, 글로벌 경제 상황, 금리 변동 등을 주의 깊게 지켜봐야 합니다.지역 간 격차: 서울 및 수도권과 지방 간의 가격 격차는 점차 심화될 가능성이 있습니다. 따라서 지역별로 신중한 접근이 필요합니다.향후 부동산 시장은 다양한 변수에 의해 좌우될 수 있으므로, 장기적인 시각에서 시장 상황을 주의 깊게 살펴보는 것이 중요합니다. 전문가들의 의견과 최신 시장 동향을 지속적으로 체크하는 것도 좋습니다.