안녕하세요 상속 증여 양도 전문 세무사입니다
Q. 부동산 취득 관련 문의좀 드릴게요.
안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 김중택 세무사입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.- 3번째 주택이 비조정지역이면 8%- 3번째 주택이 조정지역이면 12% 입니다.다만, 지방세법 시행령 중과세 예외 규정 제1호의 경우 시가표준액이 1억원이하인 주택은 중과세 대상으로 보지 않도록 되어 있습니다.------지방세법 시행령 제28조의2(주택 유상거래 취득 중과세의 예외) 법 제13조의2제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의3부터 제28조의6까지에서 "주택"이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다.1. 법 제4조에 따른 시가표준액(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택의 시가표준액을 말한다)이 1억원 이하인 주택. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제1호에 따른 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 따라 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정ㆍ고시된 지역 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조제1항제4호에 따른 사업시행구역에 소재하는 주택은 제외한다.-----지방세법 제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조제1항제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조제1항제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.1.2. 1세대 2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다)에 해당하는 주택으로서 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 장에서 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조제1항제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율3. 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조제1항제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율** 표준세율 4% + 중과기준세율2% x 2 또는 4 제13조의3(주택 수의 판단 범위) 제13조의2를 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 세대별 소유 주택 수에 가산한다.1. 「신탁법」에 따라 신탁된 주택은 위탁자의 주택 수에 가산한다.2. 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 "조합원입주권"이라 한다]는 해당 주거용 건축물이 멸실된 경우라도 해당 조합원입주권 소유자의 주택 수에 가산한다.3. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조제1항제2호에 따른 "부동산에 대한 공급계약"을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다. 이하 이 조에서 "주택분양권"이라 한다)는 해당 주택분양권을 소유한 자의 주택 수에 가산한다.4. 제105조에 따라 주택으로 과세하는 오피스텔은 해당 오피스텔을 소유한 자의 주택 수에 가산한다.[본조신설 2020. 8. 12.]--------감사합니다.“본세무사의 답변은 과세관청의 해석과 다를 수 있습니다. 지면상담은 한계가 있은 만큼 실행전에 과세관청 또는 가까운 세무사와 상담 후 실행하시기 바랍니다.”
Q. 양도세 장특공 적용시점 기준은?
안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 김중택 세무사입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.현행 세법은 다주택자라도 순차적으로 양도하고 마지막 1세대 1주택의 경우에는 중복기간도 장기보유특별공제를 합니다. 올해는 중복기간도 공제가 가능합니다. 그러나 국회에서 다주택자의 경우에는 중복기간은 제외하고 1주택을 소유하고 있는 기간만 공제하는 것으로 법률개정안이 제출되어있습니다. 제출된 법률안은 12월에 확정되므로 내년 이후는 어떻게 변경될 지 확인바랍니다.감사합니다. “본세무사의 답변은 과세관청의 해석과 다를 수 있습니다. 지면상담은 한계가 있은 만큼 실행전에 과세관청 또는 가까운 세무사와 상담 후 실행하시기 바랍니다.”
Q. 무허가 건물 매매시 비과세가 발생하는지요?
안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 김중택 세무사입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.무허가 건물이라도 건축물과세대장이 있으면 기준시가를 추정하여 계산할 수 있습니다.⑴ 토지 : 공시지가 × 면적 ⑵ 건물 : ㎡당 금액 × 평가대상 건물의 면적(㎡) ▶ ㎡당 금액 건물신축가격 × 구조지수 × 용도지수 × 위치지수× 경과연수별 잔가율 × (개별건물의 특성에 따른 조정률 : 상속·증여시만 적용)▶ 건물바닥 면적의 5배(도시계획구역 밖은 10배) (2022년부터 도시지역중 주거.상업.공업 3배:수도권녹지지역.수도권외 5배: 도시지역 외는 10배)무허가 건물이 주택이면 1세대 1주택 비과세 규정이 적용될 수 있습니다.주택이 아니면 양도소득세를 신고납부해야 합니다.감사합니다.“본세무사의 답변은 과세관청의 해석과 다를 수 있습니다. 지면상담은 한계가 있은 만큼 실행전에 과세관청 또는 가까운 세무사와 상담 후 실행하시기 바랍니다.”
Q. 비상장 주식증여시 증여세 과세기준은 뭔가요?
안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 김중택 세무사입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.비상장주식평가는 예외는 있지만 다음과 같이 계산합니다.▶ 순손익 가치 1주당 가액 = 1주당 최근 3년간의 순손익액의 가중평균액÷ 금융시장 에서 형성되는 평균이자율을 참작하여기획재정부령이 정하는 율(10%) 1주당 최근 3년간의 순손익액의 가중평균액이란 다음과 같이 산출 한다. 1주당 최근 3년간의 순손익액의 가중평균액 ＝ [(평가기준일 이전 1년이 되는 사업연도의 1주당 순손익액 × 3) ＋ (평가기준일 이전 2년이 되는 사업연도의 1주당 순손익액 × 2 ) : 292 세금에서 살아남기 제5장 상속세 및 증여세 293 : ＋ (평가기준일 이전 3년이 되는 사업연도의 1주당 순손익액 × 1 )] × 1/6 ▶ 순자산가치 1주당 가액 = 당해 법인의 순자산가액 (자산-부채)÷ 발행주식총수 ● 순손익가치와 순자산가치를 각각 3과 2의 비율로 가중평균한 가액이 순자산 가치의 80% 보다 낮은 경우 1주당 순자산가치의 80%를 비상장주식 가액으로 한다.감사합니다.“본세무사의 답변은 과세관청의 해석과 다를 수 있습니다. 지면상담은 한계가 있은 만큼 실행전에 과세관청 또는 가까운 세무사와 상담 후 실행하시기 바랍니다.”
Q. 오피스텔 공동명에서 단독으로 이전..
안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 김중택 세무사입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.공동지분을 가져오는 방법은- 상대방이 귀하에게 증여하는 방법(증여세)각자의 지분이 1억이라면 10%의 증여세를 납부합니다.- 상대방과 거래가액을 정하여 매매하는 방법(귀하가 매매대금을 송금한 경우) : 양도소득세예를 들어 2억에 구입했는데 지금 3억이다고 하면 양도차익이 1억이 발생하고1억의 1/2는 5천만원이고 세금은 680만원입니다. 세금을 금액, 보유기간에 따라 차이가 납니다.감사합니다.“본세무사의 답변은 과세관청의 해석과 다를 수 있습니다. 지면상담은 한계가 있은 만큼 실행전에 과세관청 또는 가까운 세무사와 상담 후 실행하시기 바랍니다.”