안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
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Q. 경매공부를하다 아파트 경매 지분매각을 봤는데 지분을 전부 경매시
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.지분경매는 공유지분 중 일부가 채무로 인하여 경매에 부쳐지는 경우로서 낙찰자는 해당 지분만큼의 소유권을 취득하게 됩니다. 상기의 건인 경우에는 공유자 2명이 각각 2분의 1씩 지분을 보유하고 있으며 각각의 지분 전부에 대해 경매가 나온 것으로서 채무가 공유자 모두에게 적용되어 지분 전체가 매각되는 경우로서 낙찰이 되면 경매물건 전체를 넘겨 받을 수 있습니다. 공유자 중 1명 지분에 대한 경매를 하는 경우도 있는데, 이때는 다른 지분권자가 공유자 우선매수신청을 할 수도 있습니다.
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Q. 원룸 계약금 반환받을수 있을까요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.가계약금을 단순히 매물확보를 위해 계약기간이나 금액 납입시기 등 구체적인 합의 없이 소액을 납입해 놓은 상태라면 취소로서 가계약금 반환을 요구할 수 있으나, 구체적으로 합의하고 메모, 녹취, 문자 등 근거가 있는 상태이며 임차인의 단순 변심에 의한 취소라면 최소할 수 없습니다. 이러한 경우를 대비해 "가계약금은 취소할 수 있으며 이 경우 별도 조건 없이 반환한다"는 내용의 특약을 적거나 녹취를 해두는 것이 좋습니다.
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Q. 전세 계약을 준비 중인데 계약 전 꼭 확인해야 할 사항이 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기를 피하려면 계약전 서류를 꼼꼼히 확인하고 실제 방문을 통해 상황을 확인하며 공인중개사를 통해 거래를 하는 것이 필요합니다. 또한 현실적으로 전세보증보험에 가입하셔야 하고 가입이 되지 않는 주택은 피하시는 것이 좋습니다.먼저 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 선순위채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는것이 바람직 합니다. 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하셔야 하고, 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋습니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 전세 재출시에는 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는 것이 필요합니다. 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다. 단독,다중,다가구주택의 경우 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 를 넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
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Q. 부동산은 언제가 이사갈 수 있는 상황인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 갈아타기의 적기는 본인의 재정상황이나 이사갈 지역의 상황 및 부동산 시장 상황등에 따라서 달라질 수 있으며, 본인의 연봉이나 재정상황이 대출금을 감당할 수준이 되었을 때 갈아타기가 가능할 것입니다. 최근 대출규제로 수도권의 경우 6억이하까지 대출이 가능한데 실제 6억 대출을 하려면 연봉 1억 이상일 때 가능할 수 있으며 30년동안 4% 원리금균등상환하는 경우 월 상환액이 280만원 이상이 되는 등 만만치 않은 부담이 될 수 있으므로 본인의 상황에 맞추어 적당한 수준에서 대출을 하시는 것이 좋습니다.
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Q. 수도권 아파트 청약은 가점제 인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.잠실르엘 아파트의 당첨 방식은 60m2 이하인 경우 가점제40%에 추첨제 60%, 60~85m2는 가점제 70%에 추첨제 30%이고 85m2 초과 대형 물량은 조합원 물량 입니다. 가점이 낮다면 추첨 물량이 많은 60m2 이하에 도전하시는 것을 추천합니다.
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Q. 물가를 계산할때 집값을 넣어서 계산하는 나라가 많다고 하던데요. 우리나라는 물가에 집값이 포함이 안 된다고하더라구요. 물가에 집값을 넣는게 일반적인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.OECD국가 중 절반정도는 집값도 소비자물가지수에 포함하여 계산하고 있다고 합니다. 하지만 우리나라는 집값을 소비자물가지수에 포함시키지 않고 있는데, 그 이유는 집값을 포함시키면 물가 지표가 높게 나오고 임금 인상이나 소비재 가격을 올리려는 움직임이 나타나서 결국 물가 인상의 악순환을 일으킬 수 있다고 보기 때문입니다.
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Q. 임대료를 5%이상 올리려 할때 임차인이 대응할 수 있는 방법.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인이 임대료를 5% 이상 올리려는 경우 1회에 한해 계약갱신청구권을 사용하여 5%이내로 제한 할 수 있습니다. 그 이후라고 해도 임대료는 상호 협의를 거쳐서 결정해야 하므로 임대인과 임차인간에 협의로 조정할 수 있습니다. 하지만 현실적으로 임대인이 우선권을 가지게되다보니 임대인의 의견이 많이 반영될 수 있을 것입니다.
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Q. 아랫집에서 누수가 발생했다는데 윗집이 보상해줘야하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적으로 아파트에서 누수가 발생하였고 윗집의 문제로 인해 누수되는 경우에는 윗집에서 비용을 부담하여 수리하여야 합니다. 누수로 인한 피해가 발생하면 먼저 누수의 책임이 누구에게 있는지 파악하는 것이 중요하며, 누수가 발생한 세대체 책임이 있으며 하자 보상 기간이 지났다면 수리비를 부담해야하는데, 누수 원인이 방수 불량(보증기간 5년)이라면 하자보수 신청을 할 수 있을 것입니다.
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Q. 이사 날짜에 따른 월세 지불 돈이 궁금해서요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약에 따라서 조건이 달라질 수 있는데, 보통의 경우 월셋방은 선불로서 입주하며 첫달치 월세를 함께 납부하게 됩니다. 하지만 간혹 후불로 된 경우에는 한달 경과시에 납부하게 됩니다.
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Q. 엘베있는 빌라 vs 엘베없는 구축아파트
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.구체적인 상황에 따라서 달라질 수 있을 것으로 판단됩니다. 단순히 엘베 유무보다는 기본적으로 주변 인프라가 잘 구축되어 있고 생활에 편리한 상점, 공공기관, 병원, 편의시설 등이 가까이 위치하고 교통 편의성 및 직장 출퇴근이 용이한 편이 더 좋을 수 있을 것입니다. 아이가 있다면 좋은 교육기관이 위치하고 있다면 좋을 것이고, 세부적으로 주택 자체의 시설 안정성과 난방, 배관, 전기설비, 주차시설, 커뮤니티시설, 보안시설 등 전반적인 상태도 중요하게 작용할 수 있을 것입니다.