안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. LH 토지 관리 방식을 매각에서 임대하는 방향으로 개선한다고 하던데..
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.LH가 토지를 매각해서 공공임대로 인한 적자를 메우는 기존의 구조가 주거 불안을 키우고 있다는 비판이 지적되면서 임대형 택지공급으로 전환해서 개발이익을 환수하고 장기적인 주거 안정을 도모해야 한다는 주장이 제기 되었습니다. 그동안 LH는 토지를 수용 및 조성하여 민간에 매각하는 과정에서 많은 수익을 거두고 그 수익으로 공공임대의 적자를 메우는 방식이었는데, 이런 과정에서 개발이익이 민간건설사와 초기 분양자에게 귀속되는 문제가 있어 왔습니다. 토지임대료를 시장임대료 수준으로 재조정하면 개발이익을 환수할 수 있고 저렴한 주택 공급이 가능하며, 매각 형태로 공급하면 공기업이 집값 상승에 편승할 수 있지만 임대형으로 전환하면 토지 불로소득을 임대료로 환수하여 저렴한 주택공급과 투기의 차단이 가능한 것이 장점이 될 수 있습니다.
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Q. 경기도에 1주택 보유, 서울시에 2년 이상 거주 중인데 서울시 청약 당해 1순위가 될 자격이 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.서울에서 청약 1순위가 되려면 주택청약종합저축 등에 가입되어 있고 규제지역은 2년 이상, 비규제지역은 1년 이상 거주해야 하며 국민주택은 24회 이상납부, 민영주택은 예치금 기준을 맞추면 됩니다. 여기에 국민주택은 무주택세대주, 민영주택은 1주택자 도 1순위가 될 수는 있습니다. 하지만 민영주택의 예치금 기준을 맞추더라도 가점이 높아야 하는데 서울지역 당첨 커트라인은 평균 63점이고 강남 3구의 경우에는 72점을 기록했다고 합니다. 현실적으로 미분양이 아닌 이상 당첨 가능성이 떨어지므로 각종 특공에 해당하는 지 확인해 보시는 것을 좋을 것입니다.
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Q. 아파트에서 해먹는 거 같은데 어떡해야 할까요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.기술하신 내용에 따르면 문제의 소지가 있어보이는데, 아파트입주자대표회의 등을 통해 관리비 고지에 대한 입증 및 집행 등과 관련한 회계 및 계약업무에 대한 감사 등을 추진해보셔야 할 것 같습니다.
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Q. 단기로 원룸 계약했는데 꼭 전입신고를 해야하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보증금이 적더라도 기본적으로 전입신고와 확정일자를 받아야 임차권이 발생하여 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 주장할 수 있으므로 기본적으로 전입신고는 하셔야 합니다.
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Q. 세입자가 부담하지 않아도 될 생활 마모는 어떤 것들이 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.특약으로 언급되지 않은 경우, 사용자의 고의나 과실로 인한 것이 아닌 일반적인 사용에 의한 마모나 오손에 대해서는 변상하지 않아도 됩니다. 즉 특정부위의 파손이나 과도한 오손 등 누가보아도 문제로 판단될 정도가 아니면 변상의 대상이 되지 않을 수 있는데, 이는 주관적인 판단이 될 가능성이 많으므로 사용전 문제가 될만한 부분을 사진 찍어 놓는 것도 방법이 될 수 있을 것입니다. 손상이 있더라도 전체를 보상할 필요는 없을 수 있으니 임대인과 원만한 관계를 이어가고 잘 협의하는 것이 필요할 수 있습니다.
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Q. 임차권 등기 신청을 위해 필요한 것들이 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차권등기명령 신청은 계약이 종료되었는데도 보증금을 받지 못했을 때 신청할 수 있습니다. 먼저 계약갱신 거절을 했다는 증빙자료가 필요하니 문자나 내용증명으로 계약종료 2개월전까지 임대인에게 계약갱신을 하지않고 종료한다는 내용을 통보하여 관련 근거를 남기셔야 합니다. 임차권등기명령으로 임차권이 등기되고 나면 대항력(거주 + 주민등록)과 확정일지 등을 유지한 상태로 이사를 갈수 있고 다른 세입자를 들일 수 없게 하여 임대인을 압박할 수 있기에 하는 것인데 반드시 퇴거를 하기전에 하셔야 합니다. 또한 임차권등기명령으로 임차권이 등기되면 보증금에 대한 연 12% 지연이자 청구가 가능합니다. 임차권 등기가 된 후 임차인에게 전세보증금을 돌려주는 경우가 많은데, 이때 통상적으로 임차인은 보증금을 받고 임차권 해지에 필요한 해지증서, 위임장 등을 임대인에게 내어 주며 관련비용 도 함께 정산 받습니다. 하지만 거주하시는 동안 발생한 관리비나 공과금은 납부하셔야 합니다.
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Q. 금리가 오른다면 꼭 부동산 가격이 떨어지는 것인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적으로 금리가 인상되면 대출에 대한 부담이 증가하여 부동산에 대한 수요가 줄어들고 가격이 하락하게 됩니다. 하지만 최근에는 금리가 하락하는 추세이고 전세가상승, 분양가 상승, 추가적인 금리인하 기대감 등이 겹친데다 아파트 위주인 우리나라 주택 공급 구조상 당장 집을 공급하기는 힘들기 때문에 향후 집값 상승은 어쩔 수 없는 수순인것 같습니다.
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Q. 상가 월세 부동산 독점계약시 양수양도
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산에 대한 전속중개계약을 체결한 경우에는, 반드시 해당 부동산을 통해 거래를 하셔야 하고, 이를 위반시에는 소유자가 전속중개계약을 맺은 공인중개사가 아닌 다른 공인중개사를 통해 거래시에는 중개수수료 전액, 직접 발견한 상대방과 거래시에는 중개수수료 50%를 위약금으로 지급해야 합니다.
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Q. 전세계약 연장 시 2년 꽉 채워서 살아야하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.만일 임대인이나 임차인 모두 아무런 연락없이 계약종료 6개월전에서 2개월전 기간이 경과하여 묵시적 갱신이 되었다면 3개월 전에만 고지하면 보증금을 받고 퇴거 하실 수 있습니다. 하지만 상호 합의하에 갱신이 된 경우라면 연장된 기간을 채우셔야 하고 중간에 퇴거하는 경우에는 계약기간 종료까지 보증금을 받을 수 없으므로 보통 복비를 부담하고 후속세입자를 들여서 보증금을 받는 방법을 택하게 됩니다.
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Q. 신탁 월세 계약 어떤경우에 안전한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.신탁등기된 건물인 경우 임대동의서가 필요합니다. 신탁등기는 근저당처럼 채권금액이 을구에 기록되지 않기 때문에 반드시 등기소나 인터넷등기소에서 신탁원부를 발급받아 임대차관리에 대한 내용을 확인해야 합니다. 또한 계약시에는 신탁회사(수탁자)와 금융기관(우선수익자)이 반드시 임대차에 동의해야 합니다. 부동산의 신탁은 등기부등본 갑구에 나타나 있으며, 신탁원부를 보면 부동산담보신탁계약서가 첨부되어 있는데 내용 중 권리관계, 계약의 세부내용, 특약 사항 등을 확인하시면 됩니다. 보통 오피스텔 건축시 건축주(실제 소유자)가 일정비율 이상의 대출을 받으면 은행에서도 불안하므로 신탁회사의 대출로 변경하게 되고 해당 건물에 신탁등기가 되는데, 이렇게 되면 법적으로는 신탁회사(법적 소유자) 소유가 되는데, 실제 소유자가 신탁회사 몰래 임의로 임차인과 계약하는 것이 아님을 동의서로 확인해 주는 것이므로 동의서는 반드시 필요합니다. 만일, 이를 어기고 임대동의서 없이 진행된다면 임차인은 불법 점유자가 될 수 있으므로 주의해야 됩니다. 신탁계약서 상 위탁자(임대인)와 수탁자(신탁회사)가 계약내용을 확인 후 보증금과 월 차임을 누가 관리할 것인지, 임대차 만기 혹은 해제 시 보증금 반환의무가 누구에게 있는지, 보증금 및 월세의 지급 계좌는 누구의 것으로 해야 하는지 확인해야 합니다. 그리고 임대차를 갱신하는 경우에도 신탁회사와 우선수익자의 동의를 받아야 합니다. 신탁등기된 건물에 대한 거래는 소유자가 나누어져 서로 책임을 미룰 수 있으니 주의를 요합니다.