안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 월세 계약 시 전입신고 및 보증금 관련 질문입니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전입신고를 하지않으면 대항력이 발생하지 않고 확정일자를 받아도 우선변제권이 발생하지 않으므로 임대인이 저당권을 설정하면 후순위로 밀릴 수가 있습니다. 전세보증보험에 가입하려면 전입신고 및 확정일자를 받아야만 가능한데, 이는 보증보험사가 권리를 주장하기 위한 최소한의 조치입니다. 이사갈곳의 세입자가 이사를 하더라도 전세권을 말소하지 않으면 그대로 존속할 수 있으므로 계약서 특약에 퇴거 즉시 전세권 말소 조건을 걸어놓으시는 것이 필요하며, 퇴거가 되고 전세권 말소 신청 접수까지 되었다면 비용을 들여 신청했는데 철회할 가능성은 낮을 것입니다. 가족이 있다면 먼저 기존 주택에 전입신고를한 후 이사갈집으로 본인이 전입신고를 하면 양쪽집 모두에 대항력을 확보할 수 있습니다. 하지만 상황이 되지 않는다면 임대인의 동의를 얻어 전세권을 설정하셔야 할 것입니다. 그리고 전세보증금의 안전을 생각한다면 전세보증보험 가입이 가장 좋은 방법이 될 수 있습니다.
부동산
Q. 민간임대아파트 관련해서 질문 있습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.민간임대아파트의 임차인이 다른 임차인에게 전전세를 놓는 것은 법으로 금지되어 있지 않으며 임대인의 동의를 받으면 전전세가 가능합니다. 다만 전전세의 보증금은 기존 전세 보증금액을 초과할 수 없고 임차인의 전세기간 내로 계약기간이 제한됩니다. 또한 전전세로 인해 손해가 발생한다면 임차인이 책임을 져야 합니다.
부동산
Q. 부동산에서 맹세 라는 말을 쓰던데 무슨뜻이죠?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적으로 부동산 용어로서 맹세라는 단어는 사용되지 않습니다. 문맥상 "월세 또는 전세안고"의 타이핑 오류가 아닌가 짐작 됩니다.
부동산
Q. 업무용 오피스텔 반전세 전입신고 및 최우선변제
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오피스텔은 기본적으로 업무시설인데 주거용으로 등록하거나 전입신고를 하면 주거용 오피스텔로 전환될 수 있습니다. 오피스텔의 소유자에 따라서 세금문제로 전입신고를 금지하는 경우가 있으므로 계약전에 반드시 확인하셔야 하는데, 전입신고가 되지 않는다면 최우선변제도 되지 않음에 유의하셔야 합니다. 기존에 근저당 등의 선순위 권리가 있지 않다면 전입신고와 확정일자 또는 전세권을 설정하여 우선변제를 받을 수 있을 것입니다. 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는것이 바람직합니다.
부동산
Q. 모아주택은 어떤 형태의 주거인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.모아타운(모아주택)은 서울시에서 정비사업의 일원으로 추진하고 있는 저층 주거지 정비를 말하는데 소규모의 재개발 정도의 개념으로 이해하시면 쉬울 것입니다. 면적 10만m2미만, 전체 노후도 50%이상의 신축과 구축이 혼재되어 재개발이 곤란한 지역을 대상으로 하고 있으며, 모아주택은 모아타운 내에서 주택 소유자들이 최소 1500m2이상의 개별 필지를 모아서 블록단위로 주택을 공동 개발하는 정비 사업을 말합니다. 모아주택은 4가지 형태가 있는데, 단독, 다세대, 연립주택을 개량 또는 건설하는 “자율주택정비사업”, 종전 가로(길)를 유지하며 소규모로 주거환경을 개선하는 “가로주택정비사업”, 정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하는 “소규모재건축사업”, 역세권, 준공업지역에서 소규모로 주거환경 또는 도시환경을 개선하는 “소규모재개발사업” 등이 있습니다.
부동산
Q. 전세 계약 잔금 전 보증금 변경 계약서 재작성
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세계약은 임대인과 임차인간의 약속이므로 상호 합의만 된다면 보증금을 변경한 계약서를 작성하는 것도 가능합니다. 주택임대차계약 신고를 이미 하셨다면 변경 신고를 하셔야 할 것입니다. 하지만 감액이므로 확정일자는 새로 받을 필요 없습니다.
부동산
Q. 토지 매매를 하고 싶으면 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사중에는 전문분야에 특화된 경우가 있는데, 예를 들어서 토지위주, 상가위주, 아파트 위주 등으로 다양합니다. 아파트 위주로 중개를 하는 사람에게 토지를 내놓는다면 아무래도 효율이 많이 떨어지고 신경을 많이 쓰지 않을 것이므로, 토지를 매도하고 싶다면 해당 토지 근처의 토지를 전문으로 거래하는 중개사에게 의뢰하는 것이 효과적일 것입니다.
부동산
Q. 집뭘세 인상 상한이 5%는 계약갱신청구권시만 해당?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택의 전월세 계약시 인상률은 기본적으로 제한이 정해지지 않았으므로 임대인과 임차인간의 협의에 따라서 결정됩니다. 하지만 특별히 계약갱신청구권을 사용하게되면 임대인은 5% 내에서 인상할 수 있습니다. 이때도 상한치만 정해져 있고 하한치는 정해져 있지 않습니다.
부동산
Q. 특공청약 부적격 판정 후 청약통장을 쓰지 않는 청약도 불가능?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부적격 판정으로인한 청약 재당첨 제한 기간이라도 규제지역이 아닌곳에서의 무순위 줍줍 청약이나 청약통장이 필요없는 청약 등은 신청이 가능할 수 있습니다. 하지만, 관련 모집공고문의 내용을 잘 확인해야 하고 무순위 청약의 종류 및 자격 요건 등을 잘 파악하셔야 합니다.
부동산
Q. 미혼일 때 청약 당첨하여 지내다가, 결혼 후 또 청약 당첨될 수도 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.청약에 당첨되어 한차례 특별공급을 받았더라도 주택을 매도하고 결혼 후에 자녀가 있다면 신혼·다자녀·노부모 부양 특공에 청약 신청할 수 있고, 특히 신혼부부는 입주자 모집공고일에 가구 구성원 모두가 무주택이기만 하면 청약 신청이 가능하게 되었습니다. 부부가 같은 아파트 특공에 동시에 청약하면 먼저 청약 신청한 사람이 당첨되게 됩니다. 하지만 어느 경우이든 유주택인 경우에는 신청이 제한될 수 있습니다.