안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
Q. 토지허가제를 정부에서 완화시키게 되면 실물경제와 금리는 어떤 방향으로 흘러가나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지거래허가제가 해제되면 이미 경험한 바와 같이 갭투자가 가능해져서 주로 강남권 등 인기지역을 위주로 집값이 폭등하게되고 이어서 다른 지역도 함께 집값이 상승할 가능성이 있습니다. 현재 강남3구와 용산구 이외의 지역은 토지거래허가제가 시행되고 있지 않으므로 정부의 토지거래허가제 재 규제이후 이런 곳으로 투심이 옮겨가고 있는 상황인데, 강남지역을 해제하면 규제완화로 읽혀져서 전체적인 집값이 폭등할 가능성이 있다보니 쉽사리 해제를 하기는 어려워 보입니다. 만일 토지거래허가제를 해제하게되면 집값을 잡기위해 다시금 고금리(특히 주택담보대출)가 도입될 수도 있을 것입니다.
Q. 우리나라에서 큰 이슈였던 전세사기의 유형과 피해를 본 사람들의 유형은 어떤 것이고, 피해보상이 이루어졌는지 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기를 몇가지로 분류해 보면, 전입신고 허점을 이용하는 경우, 갭투자를 이용하는 경우, 신탁을 이용하는 경우, 집주인의 계약 이행의식 결여의 경우 등이 있습니다. 처음부터 나쁜 마음을 먹고 타인의 돈을 편취하려는 경우도 있고 처음부터 악의를 가지지는 않았으나 경제 상황의 변화로 어쩔 수 없이 발생하는 경우 등 다양한 경우가 있습니다.전입신고의 허점 이용은 같은 날 전입신고와 근저당 이나 매도가 일어나면 전입신고에 의한 대항력이 하루 뒤에 형성되는 것을 이용하는 것으로, 고의로 악용하는 경우 피해를 당할 수 있고, 갭투자를 이용한 경우는 주로 전세가와 집값 차이가 거의 없는 주택, 특히 실 거래가를 알기 힘든 빌라 집값을 부풀려서 전세금을 받아 유용하고 경매로 넘어가면 보증금 반환을 안해주는 것입니다. 신탁을 이용한 방법은 부동산 소유권을 신탁회사에 주고 대출을 받는 방법이 있는데 신탁이 되면 집주인은 전월세 계약을 해도 권한이 없는 사람이므로 문제가 생겨도 임차인이 보호를 받지 못하는 점을 이용하는 것입니다. 그리고 처음부터 사기라고 할 수는 없지만 흔한 사례로 집주인의 경제상황 악화로 세금을 내지 못하거나 전세가 하락에 후속 임차인 수급 불가 문제로 경매나 공매로 넘어가 보증금 제대로 받지 못하는 피해를 주는 경우도 있습니다.전세사기 건수는 2024년 971건으로 2023년의 427건 보다 두배가까이 늘었으며 2014년 이후 최대치를 기록하고 있습니다. 또한 피해를 당했음에도 전세사기 피해자로 최종 결정된 사례가 전체 신청의 약 67.7%에 그쳐서 실제로는 더 많은 피해자가 발생하고 있음을 알 수 있습니다. 대부분이 임차보증금 3억원이하 (97.43%)의 경우 였으며 주로 수도권에 집중(60.5%) 되었고 국토부에서 주거 안정을 위해 피해자로부터 우선매수권을 양도받은 후 경·공매 등을 통해 주택을 매입하고 공공임대로 제공하는 등 지원을 하고는 있으나 구제되는 사람들은 일부에 불과하고 많은 사람들이 어려움을 겪고 있습니다. 전세사기를 방지하기 위해서는 계약전 서류를 꼼꼼하게 확인하고, 전세보증보험에 가입하며 공인중개사를 통한 거래를 하는 등 주의를 기울일 필요가 있습니다.
Q. 공동명의 건물을 증여받게 되었습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공동명의인 경우에는 임대차계약을 하는 경우에는 지분의 과반수로 결정되어야 하므로 3분의 1 지분을 가지고 있는 사람이 독자적으로 부동산 임대차계약을 할 수 없습니다. 그럼에도 불구하고 계약하여 월세를 받고 있었다면 수령한 월세에대해 부당이득반환청구를 하실 수 있습니다.
Q. 전입세대열람으로 이사갈 집의 문제점을 미리 알 수 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전입세대열람내역서는 주택에 전입해서 살았던 사람들의 이력을 살펴볼 수 있는데, 관계자만 조회가 가능하므로 계약하기 전에는 부동산을 통해 임대인에게 의뢰해야 확인이 가능합니다. 전입세대열람내역서는 실제 거주자의 내역 및 전입시기, 대항력있는 임차인 파악, 선순위 보증금 존재 여부 등을 확인할 수 있습니다만, 구체적으로 어떤 문제가 있는지 확인은 불가능하며 실체적인 문제점은 실제 방문하여 세입자나 이웃 주민의 의견을 들어보거나 하는 등이 아니면 알 수 없을 것입니다. 주택이 불법건축물인지 여부는 건축물대장을 확인하면 확인이 가능하고, 권리관계에 문제가 있는지는 등기부등본을 조회하여 갑구(소유권)와 을구(소유권외 권리)를 확인해 보시면 됩니다. 임대인의 경제사정이 좋지않아 세금이 밀렸는지를 보시려면 부동산을 통해 지방세, 국세납세증명서를 확인해 보시면 됩니다.
Q. 부동산시장에서 금리가 진짜 결정적인 변수일까?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택의 가격변화에는 여러가지 요인들이 영향을 미치는데, 금리는 이자에 대한 부담으로 작용하여 보통 대출을 끼고 주택을 구입하는 것을 감안하면 큰 영향을 미치게 됩니다. 하지만 금리이외에도 경제상황의 변화, 정부의 부동산 정책, 집값 인상에 대한 기대심리, PF대출 상황, 환율 등 여러가지 요인들이 영향을 미치게 됩니다. 그중에서도 집값 상승에 대한 기대심리가 상당한 영향을 미치는데, 이러한 기대감을 촉발시키는 것이 정부의 정책으로서 지난번 토지거래허가제 폐지 사례에서 경험한 바 있을 것입니다.