안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 임차인에게 전세금 을 돌려주기 위해 대출받을 수 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 6.27 대출 규제로 인해 1 금융권의 경우 전세보증금반환 대출이 1억원이하로 제한되었습니다. 하지만 2금융권 대출을 받는다면 금리는 좀 높지만 자산과 채무 구조, 담보 여력 등에 따라서 1억 이상의 대출도 가능할 것입니다.
부동산
Q. 1억 2천 근저당 설정된 아파트 월세 계약시 보증금 얼마까지 괜찮을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최우선변제가 적용되는 소액보증금의 범위는 근저당권이 설정된 일자 및 장소와 관련이 있습니다. 예를들어 설정일자가 2018.9.18~2021.5.10 기간 중이라면 서울지역 1억1천만원, 과밀억제권역 및 수도권 1억원, 광역시 및 수도권 6천만원, 기타지역 5천만원이며 최우선변제금액은 각 3700만원, 3400만원, 2000만원, 1700만원 입니다. 설정일자가 2011년도라고 해도 소액보증금에는 해당되지만 최우선변제금액이 일부(1400~2500만원)만 해당될 수 있습니다. 따라서 먼저 근저당권 설정 일자와 지역을 확인해야하고 전액 최우선변제금액에 해당되는 것이 중요합니다. 만일 전액 최우선변제금액에 해당하지 않는다면, 안전을 위해 전세보증보험에 가입하시는 것이 좋습니다.
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Q. 상생임대인제도를 하려는데 부동산을 무조건 껴야하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.상생임대인제도를 이용하려면 몇가지 조건을 만족해야하지만 공인중개사를 통해 계약해야만 하는 것은 아닙니다.충족해야할 조건은 1세대가 주택을 취득한 후에 임차인과 임대차계약(직전임대차계약)을 체결할 것. 임대료·임대보증금의 증가율이 직전 임대차계약 대비 5%를 초과하지 않는 임대차계약(상생임대차계약)을 체결할 것. '21.12.20~'24.12.31 기간중에 상생임대차계약을 체결하고 임대 개시할 것. 직전임대차 계약에 따른 임대기간이 1년 6개월 이상이고 상생임대차계약에 따른 임대 기간이 2년 이상일 것. 등 입니다.
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Q. 원룸 북향 가계약을 했는데요 궁금한부분이...
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약을 해지하기 위해서는 임차 목적물이 목적에 맞게 사용할 수 없는 상황이 되어야 하는데 단순히 결로현상만으로 사용을 할 수가 없다고 하기는 어려울 것으로 판단됩니다. 가계약금은 계약금의 일부로 볼 수 있지만 상황에 따라서 달라질 수 있는데, 가계약금을 단순히 매물확보를 위해 계약기간이나 금액 납입시기 등 구체적인 합의 없이 소액을 납입해 놓은 상태라면 취소로서 가계약금 반환을 요구할 수 있지만, 구체적으로 합의하고 메모, 녹취, 문자 등 근거가 있는 상태이며 임차인의 단순 변심에 의한 취소라면 최소할 수 없습니다. 이런 경우를 대비해 "가계약금은 취소할 수 있으며 이 경우 별도 조건 없이 반환한다"는 내용의 특약을 적거나 녹취를 해두는 것이 좋습니다.
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Q. 상가투자해서 원금이자 못갚으면 어떻게되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.대출을 상환하지 못해서 상가가 경매에 넘어가고 매각 금액으로 대출금 등의 상환이 모두 되지 않으면 채무자의 다른 자산이나 부동산 등에 대해서도 압류 및 경매를 신청할 가능성이 있습니다.
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Q. 4년 살고 있는 전세집 곧 이사 가는데 곰팡이 제가 비용 다 내야 하는걸까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.구체적인 상황에 따라서 달라질수는 있으나, 특별히 특약에 규정이 있거나 사용자의 부주의나 과실로 인한 것이 아닌 일반적인 사용으로 인한 오손이나 훼손 등에 대해서는 세입자가 지불할 필요 없습니다.
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Q. 아파트 시행사 , 주택도시공사의 차이
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.시행사는 사업의 주체로서 개발사업을 기획, 관리, 감독하는 회사를 말합니다. 건설을 위해 필요한 토지 매입, 인허가 취득, 자금조달, 분양 공고, 계약 및 입주 등 전 과정을 계획하고 실행합니다. 시행사는 수수료를 지급하고 분양업무를 분양대행사에 맡기곤 합니다. 공공주택의 경우에는 LH(한국토지주택공사), SH(서울도시공사), GH(경기도시공사), IH(인천도시공사) 등이 시행사로서 사업을 주관하는 경우가 많고, 재개발인 경우는 조합이 직접 시행하거나 조합원의 과반수 동의를 얻어 시장·군수 등, LH 등, 건설업자, 등록사업자 또는 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘자와 공동으로 시행하는 경우가 있습니다. 재개발이나 재건축 등 도시정비사업에서는 보통 조합방식을 많이 사용하는데, 조합설립 과정이 복잡하고 초기사업비 조달에 어려움을 겪는 경우가 많으며 전문성이 결여되고 각종 조합비리 및 사업지연이나 갈등이 발생하는 등 문제점이 많이 발생합니다. 반면 공공재개발은 속도와 안정성 면에서 뛰어나지만 분양가 규제가 있어 사업성에 제한이 걸릴 수 있고 임대주택 의무 공급비율이 높고 일반분양 수익이 제한되어 조합원의 수익률이 낮을 가능성이 많습니다.
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Q. 부동산 가격 상승의 가장 큰 요인은 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.집값 상승에는 여러가지 요인들이 작용하지만 가장 중요한 것은 주택에 대한 수요와 그에 따른 공급간의 균형 입니다. 주택을 찾는 사람들이 많지만 필요한 주택이 부족한 상태라면 집값이 상승할 수 있습니다. 특히 서울의 주요지역 같은 경우에는 생활이 편리하고 직장도 가까이에 있어서 모든사람들이 원하지만 수량이 한정되어 있다보니 가격이 천정부지로 오르는 반면 지방에는 주택이 충분하지만 생활도 불편하고 좋은 직장도 별로 없다보니 수요가 적어서 가격이 하락하는 것입니다. 여기에 부가적으로 금리 하락과 경제상황의 악화, 정부의 규제 정책, 물가상승, 자재비 및 인건비 상승, 분양가 상승 등이 부가적으로 주택 가격 상승에 기여를 하게되는 것입니다.
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Q. 새로운 임대주택 등록에 대한 변경사항
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.2020년 8월 18일부터 아파트는 임대주택 등록이 불가능하고 2020년 7월 11일 이후 등록한 아파트는 등록이 되었더라도 세제혜택이 부여되지 않았는데, 최근 기획재정부 발표에 따르면 올해 하반기에 "민간임대주택에 관한 특별법" 개정완료 후 2026녀 12월 31일까지 한시적으로 인구감소지역에 한해 아파트의 장기민간임대주택 등록이 허용될 예정입니다. 하지만 하남 미사의 경우에는 인구감소지역에 해당하지 않아 다시 임대주택등록이 허용되지 않을 것입니다.
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Q. 장기보유특별공제 거주기간 문의합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.장기보유특별공제는 소유권을 획득한 상태로 보유한 기간을 말하므로 임대기간은 소유권을 확보하지 않았기에 보유기간에 포함되지 않습니다.