1억 2천 근저당 설정된 아파트 월세 계약시 보증금 얼마까지 괜찮을까요?
보증금 3천만원 월세 65만원의 경우 해당 지역에서 소액임차인에 해당 안되더라고요.
등기부등본에 근저당이 1억 2천으로 되어 있어서 보증금 날리지 않을까 걱정이 됩니다.
매매 매물로는 2억 7천~8천으로 올라와 있습니다.
여기 지역은 아파트 월세 보증금이 1천만원이 많은데 3천만원까지는 괜찮을까요..?
보증금 금액이 괜찮다면 어떤 특약을 넣을지도 알려주세요.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
가장 먼저 질문하신 보증금 안전성을 따져보겠습니다. 일반적으로 보증금 회수 가능성은 “시세 – 선순위 근저당 금액”을 기준으로 판단합니다. 말씀하신 아파트 시세가 최소 2억 7천만 원이고, 선순위 근저당이 1억 2천만 원이라면, 경매 시 근저당권자가 우선 변제받더라도 남는 금액이 1억 5천만 원 이상이 됩니다. 따라서 보증금 3천만 원은 충분히 회수 가능성이 높다고 볼 수 있습니다. 소액임차인에는 말씀하신 대로 해당하지 않습니다. 그래서 반드시 확정일자 +전입신고 하시길 바랍니다.
특약으로는 아래 네가지를 추천 드리겠습니다.
임대인은 근저당권 외에 추가 담보권을 설정하지 않는다.
임대인이 임의경매, 강제경매 등으로 소유권을 상실하는 경우 임차인의 보증금 반환을 우선한다.
임차인은 계약과 동시에 전입신고 및 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 갖는다.
임대인은 계약 기간 중 신규 담보 대출을 실행하지 않는다.
결론적으로 안전해 보이고요. 소액임차인 아니니 전입신고 + 확정일자 꼭 받으세요.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
소액보증금으로 될 경우 최악의 경우 경매로 넘어가도 보증금을 최우선적으로 변제가 가능하므로 그나마 안심하고 임대차계약을 해도 되지만 그렇지 않을 경우는 권리순서대로 배당이 되기 됩니다.
즉 시세가 2억7천~8천일 경우 경매로 낙찰될 금액이 약 2억이라고 가정을 한다면 근저당 1억 2천 주고 다음으로 보증금이 권리순서일 경우 배당을 받게 됩니다. 하지만 경매로 넘어가게 되면 보증금 반환에 문제가 없더라도 보증금 회수에 시간이 많이 걸리게 되는 단점이 있으니 주변 시세를 잘 참조를 하시는 것이 좋습니다.
특약의 경우 임대인과 협의사항이고 임대차계약 후 권리상에 추가 근저당권이나 압류등이 있을 시 계약해지 조항등을 넣으면 좋다고 보여 집니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.
말씀하신 상황을 보면, 근저당이 1억2천이고 시세가 2억7천~8천 정도라서 담보 여력은 충분히 있는 편입니다.
그래서 보증금 3천만 원 정도라면 위험은 크지 않습니다.
다만, 소액임차인 범위에 안 들어가면 최우선변제권은 없으니까 조심할 필요는 있어보이며,
안전하게 하려면 특약에 아래와 같이 넣으시면
좋습니다.
1. 대출,근저당 현황 고지 : 현재 설정된 근저당 외에 추가로 담보권을 설정하지 않는다.
2. 보증금 반환 보장 : 임대차 종료 시 보증금은 매매대금으로 우선 상환한다.
3. 확정일자 & 전입신고 : 계약 즉시 전입신고하고 확정일자 받도록 명시.
4. 추가 담보 설정 금지 : 임대인은 임대차 기간 중 새로운 근저당이나 가압류 등 권리 설정하지 않는다.
정리하면, 3천만 원 보증금 자체는 괜찮은 수준이지만, 혹시 모를 리스크를 막으려면
등기부 변동 감시, 특약, 확정일자 세 가지를
꼭 챙기시면 됩니다.
1명 평가안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
최우선변제가 적용되는 소액보증금의 범위는 근저당권이 설정된 일자 및 장소와 관련이 있습니다. 예를들어 설정일자가 2018.9.18~2021.5.10 기간 중이라면 서울지역 1억1천만원, 과밀억제권역 및 수도권 1억원, 광역시 및 수도권 6천만원, 기타지역 5천만원이며 최우선변제금액은 각 3700만원, 3400만원, 2000만원, 1700만원 입니다. 설정일자가 2011년도라고 해도 소액보증금에는 해당되지만 최우선변제금액이 일부(1400~2500만원)만 해당될 수 있습니다. 따라서 먼저 근저당권 설정 일자와 지역을 확인해야하고 전액 최우선변제금액에 해당되는 것이 중요합니다. 만일 전액 최우선변제금액에 해당하지 않는다면, 안전을 위해 전세보증보험에 가입하시는 것이 좋습니다.
1명 평가안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
말씀처럼 3천만원은 소액임차인 범위를 초과하는 부분이 있어 경매 진행시 안전하다 100% 이야기 드릴수 없을 것 같습니다. 보증금을 낮추시면 좋겠지만 그렇지 않고 진행을 하신다면 특약으로 경매 등 특수한 상황 발생 시 임차인의 최우선 변제권에 대한 법적 보호를 최대한 보장한다와 경매 발생 시 임대차계약 해지권 및 보증금 반환 조건에 대한 명확화를 넣어두신다면 위험도를 조금 낮추실 수 있을거라 생각 됩니다.
1명 평가안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우리나라에 내 모든 지역에 대해서 보증금 3000만원은 소액임차인에 해당이 됩니다. 다만 질문자님이 말한 부분은 소액임차인에 해당되어 최우선 변제를 받더라도 3000만원 전액에 대해서는 변제가 어려운 지역에 해당되는 것으로 보입니다.
계약시 선순위 근저당이 있어 후순위 임차권이 되는 경우에 최우선 변제를 통해 전액배당이 가능한 보증이라면 사실상 2500만원이라고 보시면 됩니다. 수도권이라면 4800만원까지 가능할수 있구요, 다만 이러한 부분은 경매가 진행되고 배당을 통한 부분이기에 이걸 특약등으로 명시할 부분은 아니며, 명시한다고 해서 경매과정에서 영향을 주거나 배당을 온전하게 100%받도록 보장하지도 않습니다. 그러므로 보증금의 경우 2500만원정도로 맞추시고 나머지 차액에 대해서는 월세로 전환하여 부담하시면 될듯 보입니다.
1명 평가안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
보증금 3천만 원이면 서울에서는 소액임차인에 해당되며 최우선 변제권 보호 대상에 포함될 가능성이 크지만 근저당권 설정일에 따라 영향받을 수 있으니 등기부등본을 필히 확인하셔야 합니다. 위 사항으로 보면 안전하진 않지만 위험하다고 보기에도 애매합니다.
보증보험을 들면 깔끔하게 보증금을 지킬 수 있으니 보증보험 쪽으로 생각을 해보시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
보증금 3천만 원은 법적으로 소액임차인 범위 내이나, 지역 관행과 등기부 등본 상황에 따라 보증금 보호가 완벽하지 않을 수 있습니다
보증금을 1천만 원~2천만 원으로 낮추고 월세를 조정하는 방법도 고려하시는 것이 좋습니다
계약 시 전입신고·확정일자 필수, 특약으로 우선변제권과 임대인 책임 명확히 하는 것이 중요합니다
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
현실적으로 2.7~8 아파트에 등기부상 근저당 1.2억이면
안전하다 볼 수 있습니다.
실매매 2.5억잡고 실융자 1억이니
갭이 1.5억은 넘게 현찰로 여유 있다는 뜻으로 보입니다.
추가 궁금하신 사항 있으실가요?