월세 계약 시 전입신고 및 보증금 관련 질문입니다.
안녕하세요. 월세계약 관련하여 질문이 있습니다.
우선 제 상황은, 현재 중소기업청년대출을 통해 전세를 살고있습니다.
그런데 근무하던 회사가 먼 지역으로 이전을 하게 되었고, 이로인해 월세를 지원해준다 하여 이사를 고려하고 있습니다.
현재 살고있는 전세집의 계약은 내년 3월까지이고, 이사는 올해 10월 쯤 될 것 같습니다.
아래로 질문 드리겠습니다.
1. 현재 집으로 전입신고가 되어있기 때문에, 내년 3월까지는 이사갈 월세집에 전입신고를 하지 못할 것 같습니다. 이럴 경우 제가 받을 불이익이 어떤게 있을까요?
2. 저는 보증금 액수가 3천만원이고 전입신고도 못하는 터라 안전장치를 마련해두고 싶습니다. 보통 월세에는 보증보험을 안한다고는 알고 있는데 진행할 경우 전입신고가 필수라고 하더라구요.. 전입신고 없이 가입할 수 있는 보험은 없을까요?
3. 제가 이사갈 곳에 살고있는 세입자가 있는데, 그 분은 전세로 살고계시고 전세권을 설정해두셨더라구요. 그 분이 이사를 가시면 바로 다음날에 제가 입주를 하려고 하는데, 전세권이 좀 걸려서 문의해보니까 일단은 전세권 말소 접수증으로 확인을 시켜주겠다고 하는데 이게 효력이 있을까요? 만약 효력이 없다면 이사를 미루려고 합니다.
4. 인터넷 검색해보니 임대차계약 공증이라는게 있던데, 효력이 있는걸까요? 아니면 전세권 설정이 더 나을까요?
5. 우선 제가 알아본 바로는 공증, 전세권 정도가 있는데 이것 말고도 제가 보증금에 안전장치를 걸어둘 수 있을 만한게 있을까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,대항력과 우선변제권이 없어져서 보증금 못 돌려받을 수 있습니다
전입신고 + 확정일자 둘 다 있어야 최소한의 법적 보호를 받을 수 있습니다
,불가능합니다.
전세보증금 반환보증 보험(주택도시보증공사 등)은 반드시 전입신고 + 확정일자가 선행 조건입니다
전입신고 없는 상태에서는 보증보험 가입 자체가 불가입니다
,말소 접수증은 등기소에 말소 신청이 들어갔다는 증거일 뿐,실제 등기부에서 전세권 말소가 완료되어야 완전히 안전합니다
접수증만으로는 혹시라도 말소 신청을 취소할 가능성도 있기 때문에,
실제 말소 여부를 등기부 등본으로 확인한 뒤 입주하시는 게 안전합니다
,전세권 설정이 훨씬 강력합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
전입신고를 하지않으면 대항력이 발생하지 않고 확정일자를 받아도 우선변제권이 발생하지 않으므로 임대인이 저당권을 설정하면 후순위로 밀릴 수가 있습니다. 전세보증보험에 가입하려면 전입신고 및 확정일자를 받아야만 가능한데, 이는 보증보험사가 권리를 주장하기 위한 최소한의 조치입니다. 이사갈곳의 세입자가 이사를 하더라도 전세권을 말소하지 않으면 그대로 존속할 수 있으므로 계약서 특약에 퇴거 즉시 전세권 말소 조건을 걸어놓으시는 것이 필요하며, 퇴거가 되고 전세권 말소 신청 접수까지 되었다면 비용을 들여 신청했는데 철회할 가능성은 낮을 것입니다. 가족이 있다면 먼저 기존 주택에 전입신고를한 후 이사갈집으로 본인이 전입신고를 하면 양쪽집 모두에 대항력을 확보할 수 있습니다. 하지만 상황이 되지 않는다면 임대인의 동의를 얻어 전세권을 설정하셔야 할 것입니다. 그리고 전세보증금의 안전을 생각한다면 전세보증보험 가입이 가장 좋은 방법이 될 수 있습니다.
1. 현재 집으로 전입신고가 되어있기 때문에, 내년 3월까지는 이사갈 월세집에 전입신고를 하지 못할 것 같습니다. 이럴 경우 제가 받을 불이익이 어떤게 있을까요?
==> 해당 주택에 경매처분되는 경우 보증금 보호대책이 없는 만큼 가족 중 1명이라도 먼저 전입신고를 하시는 것이 적절합니다.
2. 저는 보증금 액수가 3천만원이고 전입신고도 못하는 터라 안전장치를 마련해두고 싶습니다. 보통 월세에는 보증보험을 안한다고는 알고 있는데 진행할 경우 전입신고가 필수라고 하더라구요.. 전입신고 없이 가입할 수 있는 보험은 없을까요?
==> 현재 상황에서 전세권을 설정하는 방법이 있는데 이러한 경우 임대인의 동의가 필요합니다.
3. 제가 이사갈 곳에 살고있는 세입자가 있는데, 그 분은 전세로 살고계시고 전세권을 설정해두셨더라구요. 그 분이 이사를 가시면 바로 다음날에 제가 입주를 하려고 하는데, 전세권이 좀 걸려서 문의해보니까 일단은 전세권 말소 접수증으로 확인을 시켜주겠다고 하는데 이게 효력이 있을까요? 만약 효력이 없다면 이사를 미루려고 합니다.
4. 인터넷 검색해보니 임대차계약 공증이라는게 있던데, 효력이 있는걸까요? 아니면 전세권 설정이 더 나을까요?
==> 공증에 법적인 강제력이 없는 만큼 최소한 전세권을 설정해야 합니다.
5. 우선 제가 알아본 바로는 공증, 전세권 정도가 있는데 이것 말고도 제가 보증금에 안전장치를 걸어둘 수 있을 만한게 있을까요?
==> 공증보다 전세권 설정이 필요합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 가장 급선무는 임대인에게 얘기를 하고 빨리 새로운 세입자를 구하게 되면 모든 것이 순조롭게 해결이 될 것으로 보입니다. 물론 임차인 개인 사정에 의한 중도 해지일 경우 복비를 부담을 하게 되는데 그렇게 라도 하시는게 좋아 보입니다. 이사갈 집 전입을 하게 되면 기존 집 대항력이 없어져서 보증금 받는데 애를 먹을 수도 있고 또한 이사가는 집 전입신고를 하지 않을 경우 이사갈 집 보증금의 우선변제권과 대항력에 문제가 있을 수 있습니다.
따라서 빨리 다른 세입자를 구하시는게 좋아 보이고, 이사 갈 집 전세권이 설정이 되어져 있을 경우 임대인의 경제상황이 좋지 못한 상황으로 보여 지고 보증금을 주면 전세권 말소을 할 것으로 보이므로 계약서 특약에 반드시 전세권 말소내용을 넣으시길 바랍니다. 또한 대항력을 지키기 위한 것으로 확정일자 + 전입신고이고 권리는 동등하나 등기로 표현을 하는 것이 전세권이고 임차권등기명령등이 있을 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
전입신고를 하지 못하면 보증금 회수 및 법적 보호 측면에서 상당히 불리합니다. 특히나 월세 보증금 3천만 원도 작은 돈이 아니기 때문에 대항력 및 우선변제권 미확보는 위험하다고 말씀드립니다.
전입신고 없이 가입가능한 보증보험은 없습니다.
전세권 말소 접수증은 일정 부분 신뢰할 수 있으나 완벽하지 않습니다. 접수증은 행정적 사실을 증명할 뿐 말소가 실제로 등기부에 반영되어야 완전한 효력이 발생합니다.
감사합니다.