자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
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Q. 주담대 받을때 금리비교 말고도 고려할게 있을까요?
주택담보대출 받을때 금리를 흔히들 많이 비교합니다. 그 이유는 금액대가 크기 때문에 1%차이가 매월 납입해야하는 월납입금이 커지기 때문입니다. 이는 원리금의 이자에 대한 부분이 크고 이자는 비용이기 때문에 줄여야 하는것도 중요합니다.다만 상환 방법 및 상환기간에 대해서도 살펴보아야 합니다. 최대한 오랫동안 갚고 체증식 등 갚아나가야 하는 방식도 선택하셔야 합니다. 설명을 잘 들으시고 본인에게 잘 맞는 선택을 하시는것이 무엇보다 중요합니다. 금방 팔것인지 오랫동안 가지고 있을 것인지에 따라서도 다릅니다.
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Q. 미래에 아파트 가치 하락할까요 걱정입니다?
과거에도 반복되었던 일입니다. 이전에도 신도시를 개발하면서 미분양으로 인해서 이 가격에 누가 들어가나 싶을때가 있었습니다. 가격은 계속해서 올라갔고 더이상 안오르겠지 했지만 결국 올랐고 이때 탑승하지 못했던 분들도 다시금 도전하고 다시 이때마저도 못탑승했던 분들도 많습니다. 투자는 정해진 답이 없습니다. 내가 살때가 가장 높았을 수도 있고 다시 돌아보면 그때가 저렴했다고 볼 수도 있습니다. 대부분 하락은 했지만 다시 복구를 한 곳이 많습니다.과연 인구가 점점 줄어든다 해서 가격이 떨어질까요? 그건 잘 모르겠습니다. 계속해서 가격은 올랐습니다. 지역에 따라서 다르겠지만 누구나 선호하는 지역은 지금도 계속 올라가고는 있습니다.
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Q. 보증금 1000만원당 월세 5만원은 어떻게 성립된 건가요?
전월세 전환율은 금리의 영향을 크게 받습니다. 전월세전환율은 한국은행에서 공시한 기준금리에다가 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율이라고 부동산임대차법에 나와있는데요. 현재는 보통 6.1%로 정해져 있고 지역마다 조금씩 다릅니다.임대차 보호법 7조 2항(월차임 전환시 산정률제한)에서는 지역별 전월세 전환율에 대해 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 위에서 정리한 연 10%와 5.5% 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다. 라고 되어 있습니다.
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Q. 그린벨트를 해제하면 어떤 일이 일어나나요?
그린벨트 구역이 해제 되면 개발이 잘 될것입니다. 그만큼 그린벨트에 속해있던 소유자의 경우에는 매우 싸게 매입했겠지만 해제가 되면서 많은 재산을 일굴 수 있습니다.하지만 그린벨트라 하더라도 안풀릴 만한 곳이 많으니 만약 투자를 하신다면 오랫동안 돈이 묶여있을 수도 있고 혹은 안팔릴 수 있으니 신중하게 고려해 선택해야 합니다.
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Q. 요즘 경조사비는 얼마정도가 적당한지 궁금합니다.
부모님의 경우 10만원도 하고 친함의 정도에 따라서 더 많이 하기도 합니다. 조부모의 경우 안하는 경우도 많습니다. 친한 분들이거나 같은 팀의 경우 5~10만원 내외가 적당해 보입니다.다른팀까지는 잘 안하는것 같더라구요.
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Q. 아파트의 평수는 몇평이 국민평수인가요?
아직 까지는 84타입이 국민 평형입니다. 앞으로도 계속해서 84타입이 국민평형이 될지는 모릅니다. 4인가구가 그래도 많았던 부모님 세대에서 최근 3인가구 2인가구 1인가구가 늘면서 84타입의 경우 비교적 커보이기 때문입니다. 오히려 앞으로는 59타입이 국민평형이 될 수도 있다고 봅니다.
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Q. 리츠(REITs) 부동산 ETF가 다시 관심을 받는데 괜찮을까요?
리츠 부동산 투자는 저금리로 갈수록 수익성이 좋기 때문에 만약 금리를 낮추게 될경우 그 수익률은 높다고 볼 수 있습니다. 지금 리츠 관련 주식들이 가격이 낮고 금리가 높아 배당의 매력도거 떨어지는 것이 사실이나 금리가 내려갈수록 현재 주가 대비 배당은 더욱 매력적으로 다가오게 되어 인기가 다시 많아질 수 있습니다.
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Q. 아파트의 전세와 매매가는 어느정도 차이가 나야하나요?
매매가와 전세가 차이는 전세가율로 알 수 있습니다. 보통 안정적인 전세가율이라면 60%이내로 볼 수 있습니다. 약 9~10억원 정도의 시세가 가능하면 6억원 이내라면 큰 무리없이 안전하게 전세를 사는것도 좋습니다.하지만 전세가율이 높다면 갭투자라는 개념으로 보시면 좋을 듯 합니다. 만약 전세를 빼야 하는 시기가 오는데 역으로 시세가 떨어져 매매가가 낮아지고 전세가가 매매가보다높아질 경우 집주인이 이를 전세금을 돌려줄 상황이 된다면 좋지만 오히려 못돌려 준다는 등으로 문제가 발생할 수 있습니다. 만약 전세가와 매매가가 비슷한데 실거주하실 생각이라면 매매하는것이 좋을 수도 있습니다.
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Q. 청년이나 노년층을 위한 안심주택은 일반 임대주택과 다른건가요?
청년층이나 노년층의 안심주택은 임대주택과 다 비슷한 맥락입니다. 단지 지원하는 대상이 다르고 버팀목 대출과 같이 대출이 가능하며, 어느 위치에 어느 대상을 위해 주거안정과 주거난 해소를 위해 시세대비 저렴하게 제공하는 것입니다.
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Q. 아파트 건축시에 층고 제한이 없나요?
아파트를 건축할 때에 고도제한이 걸리는 지역이 있습니다. 15층 이내로 지어야 항공관련 하여 고도제한이 있는 지역의 경우 13층 이내로도 건축을 해야하는 경우도 있습니다. 요즘 많은 층이 올라가는 이유중에 하나는 보통 용적률에 따라 다릅니다. 이전에는 동간거리 등을 넓게 하여 개발했다면 최근에는 닭장처럼 생기거나 바로 앞동이 보이는 정도로 밀집하여 높이 올립니다.