자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
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Q. 주택연금에대해. 궁금합니다. 알려주세요
주택을 보유하고 있지만 소득이 부족한 노인들을 위해 한국주택금융공사가 시행하고 있는 연금제도입니다. 주택연금은 기본적으로는 연금 수령자가 모두 사망할 경우엔 담보로 제공했던 주택을 주택금융공사가 매각하여 지금까지 연금으로 지급했던 돈을 메꾸게 됩니다. 즉 연금가입자가 사망하면 소유권이 주택금융공사가 됩니다. 주택을 처분한 뒤 처분액이 총 연금지급액보다 크다고 해서 이 잔액을 공사가 그대로 꿀꺽하는 것이 아니라 잔액은 자녀세대에 상속된다. 주택연금에 가입하는 분들은 노후준비 없이 나이가 들고, 주택이 1채 있는 분들이 가입 가능합니다.
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Q. 지금 지방 부동산 사면 큰일나나요??
지방 부동산에 한참 인기가 있었던 적이 있었습니다. 지방이라 하더라도 좋은 지역의 개발가능성이 풍부한 곳을 잘 임장다니며 찾아야 좋은 물건을 매수하실 수 있습니다. 최근에는 지방의 인기가 많이 시들었고, 투자하는 분들도 금리가 높고 매수자들이 유입이 되어야 하는데 이와같은 투기수요가 부족하다보니 지방 투자는 잘 생각해 보셔야 할 듯합니다.
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Q. 집중도금 납입은 통상 10% 계약금인가요?
통상 계약금은 전체 금액에 10%정도 계산을 합니다. 계약금을 크게 걸 경우 이를 해지 취소할 경우 배액을 배상하거나 이를 포기하고 계약을 진행을 안해도 괜찮습니다. 10%금액이 무조건 정해져있다라는 것보다는 이 물건이 매우 맘에 들경우 계약금을 세게 걸어서 매도자 혹은 임대인 측에서 배액을 배상을 하지 않게 방어할 수도 있습니다.일반 땅의 경우 계약을 했다가 갑자기 개발 호재로 인해서 땅값이 천정부지로 올라가는 경우가 많았었습니다. 그때에 매도자는 다시 걷어 들여야 하는데 계약금의 배액을 배상하더라도 남는장사라면 계약금의 배액을 주겠지만 만약 계약금이 클 경우에는 이를 배상하더라도 남는게 없을 수 있습니다. 그렇기에 어떤 상태에 따라서 계약금을 크게 걸기도 적게 걸기도 합니다.원룸 월세의 경우 가계약금 이라하여 몇 만원 내에서도 계약금을 걸기도 합니다. 이는 계약금의 부담도 줄여줄 뿐아니라 더 좋은 방이나 더 좋은 선택을 할 때에 많은 돈을 내지 않아도 됩니다.
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Q. 미국 주식과 한국 주식이 갈수록 디커플링이 되는 이유는?
미국에는 전세계적으로 알고 있는 대기업들이 있습니다. 하지만 우리나라의 경우 전세계를 대상으로 하는 기업이 삼성전자 내지 배터리 업체 말고는 없습니다. 게다가 제조업 분야죠. 하지만 미국의 경우 우리나라에서 대부분 알고 있는 애플 / 앤비디아 / 구글 / 테슬라 / 아마존 / 페이스북 /넷플릭스 / 디즈니 등 일상생활에서도 볼 수 있으며 대부분 규모가 매우 큰 회사들입니다.그만큼 성장이라는 것도 기대가 가능하며 혁신이라는 것도 가능하죠. 하지만 우리나라의 경우 분단국가에 아직 종전국가가 아닙니다. 언제든지 전쟁은 일어날 수 있으며 기술이 충분히 발전하여 대한민국이 경제 강국이기는 하나 아직 주식시장은 선진국이 아니며 기업들 또한 주주친화적이지 않고 외화자본 유출이 심한 상태입니다. 금리차이가 더욱 외화자본이들어오기 어려운 상태이기도 합니다.최근 밸류업 프로그램의 일환으로 다양한 주가상승을 위해서 노력하고는 있지만 아직 효과를 보기는 어렵고 앞으로도 지켜봐야하는 것중에 하나입니다. 우리나라 배당을 꾸준히 주며 상승시키는 기업의 수도 부족하지만 경영자 중심의 기업으로 주주들이 쉽게 떠나는 것도 많습니다.
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Q. 미국 노동 시장이 냉각할 조짐을 보이는 것이 왜 금리 인하에 호재인가요?
노동시장의 냉각이 금리 인하를 기대하는데 기여하는 것은 고용시장 악화로 인해서 임금으로 생계를 유지해야하는데 다수의 실업자가 발생할 경우 이 경제를 지탱하는데 어렵기 때문입니다. 그렇기 때문에 실업자가 들이 늘어나게 되면 경제가 그만큼 어렵다는 것이고 기업에서 고용을 줄이고 해고를 하기때문에 금리인하로 연착륙을 하려는 것입니다.
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Q. 하반기 금리 인하한다는데 집을 사야 하나요?
금리인하를 한다 하더라도 바로 올라갈 지 혹은 상승과 하락을 반복할지는 아무도 모릅니다. 금리인하는 좋은 시그널은 맞지만 과거를 돌이켜 보더라도 금리 인하한다고 하여 집값이 상승하거나 바로 하락하거나 한다는 것은 잘못이해하고 있는 것일 수 있습니다. 경제가 무너져도 금리는 인하 합니다. 과거 금리 인상 및 금리 인하로 인해서 집값이 조금 씩 꿈틀대기는 했지만 결국 금리 인하 후 몇년이 지나 집값이 많이 뛰었습니다. 같은 현상이 반복될 수도 있지만 아닐 가능성도 뱆제하지 못합니다.그러니 투자를함에 있어서 실거주라면 괜찮지만 섣부른 투자로 인해서 오랜기간 금리에 대해서 대비해야 할지도 모릅니다.
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Q. 단독주택 팔리지도 않는거 왜케 비싸게 파나요?
단독주택의 경우 대부분 땅값입니다. 그만큼 땅값이 비싼것입니다. 쉽게 이해하려면 아파트는 같은 면적을 위로 올려 지어 다같이 사용하는 개념이라면 단독 주택의 경우 그 땅을 온전히 한명의 소유로 하는 것입니다. 그만큼 가격차이가 나는 것입니다.
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Q. 주거 불안정 문제와 그 해결책은 무엇인가요?
주거 불안정에 대해서는 많은 문제들이 있습니다.우선 공급문제가 있습니다. 주택 공급 부족'이라는 단어입니다. 최근 부동산 경기 침체로 건설사들이 신규 사업을 꺼리면서 인허가나 착공 물량이 크게 줄어들었습니다. 이 기간이 길어지게 되면 다시금 부동산의 가격을 건드릴 수가 있습니다. 그렇게 될 경우 다시 가격이 증가하고 물가상승 및 금리에 대해서 안정화하는 기간이 길어질 수 있습니다.또한 전국 미분양 주택이 1년 만에 다시 7만 가구를 넘어섰습니다. ‘악성 미분양’으로 불리는 준공 후 미분양 주택은 약 1만3000가구로 9개월 연속 증가했습니다. 공사비 급등과 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실에 미분양 리스크까지 겹쳐 건설회사의 줄도산 우려가 커지고 있습니다. 악성 미분양을 해결하기 위해서 많은 규제를 없애고 있지만 사실상 좋지않은 입지를 높아진 분양가로 설정되어 있어 해소하기란 사실상 역부족입니다.
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Q. 자취방 이사갈지 말지 고민되는데 집보러갈 수 있나요?
맞습니다. 공인중개사 사무소 방문하여 상담을 받고 여러군데 돌아다녀도 심지어 모든 집을 방문하여도 맘에들지 않거나 계약을 하지 않는 경우 등 단순히 집을 구경하는 것만으로는 계약을 진행하지 않아도 어떤 자금적인 부분은 들어가지 않습니다. 공인중개사는 중개를 통하여 계약을 이끌어내어 그 수수료를 받는 것입니다.
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Q. 타운주택에서 살면 생각보다 많이 힘들까요?
타운하우스 들어가 살다가 도시의 생활에 익숙해진 나머지 버티지 못하고 다시 나오는 분들을 많이 뵈었습니다. 우선 제주도 1년 살기를 통해서 도시권이 아닌 타운하우스나 시골에서 해야 하는 것들 혹은 나의 정서와 잘 맞는지 체험하고 도전하는 것도 나쁘지 않다고 생각합니다. 불편한 점이 많은 만큼 타운생활이 좋은 부분도 많습니다. 하지만 갑작스러운 결정보다는 체험을 먼저 하고 진지하게 생각해볼 필요는 충분하다고 봅니다.