자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
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Q. 전세 계약이 종료되는데 갱신권 쓰면되나요?
계약갱신청구는 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 계약갱신을 청구할 수 있습니다. 계약만료일 1개월 전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달하여야 합니다. 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 갱신요구권 행사로 보지 않습니다.만약 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 이를 '묵시적갱신'이라 합니다. 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 이러한 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다.
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Q. 부동산을 알아볼까 가장 중요해야 하는점
대부분의 공인중개사들이 사기를 치는 사람들은 거의 없습니다. 다만 공인중개사 또한 사업이기 때문에 경제 상황에 따라서 사기가 될 수도 있고, 혹여 일부 공인중개사의 사기로 인해서 인식이 안 좋아 진 것 또한 사실입니다.공인중개사들이 하는 말을 귀담아듣는것도 좋지만 한 두군데 방문하여 그 공인중개사의 의견에 맹신하지는 말고 다른 공인중개사도 방문하여 의견을 듣는 것도 중요합니다. 누군가에게는 그사람만의 이점이 있고, 또 다른 누군가에게는 장점이 아닌 것으로 보일 수 도 있습니다. 개인마다 가지고 있는 재산이 다르고 거주 혹은 투자의 목적이 다른데 한 관점으로만 보면 안된다고 봅니다.같은 부동산이라 할 지라도 실거주용으로 살기 좋은 곳이 있는 반면 투자용으로 볼 수도 있고, 또 자금 여력에 따라서 좋더라도 무리하는 것일 지도 모르고 누군가에게는 기회일 지도 모릅니다. 다 다르니 한 곳 두 곳의 말보다는 여러 공인중개사의 말을 듣는 것도 좋을 듯 합니다.
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Q. 시골 지역 부동산 투자는 좋은 투자인가요?
시골이라는 곳의 지역이 어디인지 알 수 없으나 서울과 지방의 투자를 생각해보면 앞으로 더욱 발전가능성이 높은 곳을 선택하느냐 아니면 앞으로도 발전하는 지역을 선택하느냐 같습니다.만약 지방이라 하더라도 발전가능성이 매우 높으나 지금 당장 들어가는 금액이 적고 리스크가 있는데 충분히 기다릴 가치가 있는 곳이라면 서울이 아니더라도 투자하는 것은 좋습니다. 하지만 문제는 개발 가능성이 낮지만 금액이 낮고 앞으로 개발이 되겠지라는 단순한 생각이라면 지방 투자보다는 서울 투자가 더 나을 수도 있습니다.인구의 유입이나 기업의 이동을 생각해 봐도 평택 고덕신도시의 경우 과거 논이였습니다. 완전 시골이죠. 하지만 삼성이라는 기업의 유치와 함께 엄청난 개발을 한 것도 사실입니다. 이러한 개발이 내가 투자한 지역과 맞아 떨어진다면 많은 부를 얻을 수 있을지도 모르지만 사실상 쉽지 않습니다. 이미 소문이 돌기 시작하면 가격은 많이 뛰어 오르게 되어있고 그만큼 리스크가 줄겠지만 확실히 들어온다는 얘기가 돌 때부터는 늦습니다.서울도 오래된 구축동네가 많아 재개발이 많이 이루어지려고 하고 있습니다. 발전이 없는 것은 아니며 앞으로도 좋은 지역과 안정성등 본인의 리스크감당에 따라서 투자를 잘 선택하시기 바랍니다.
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Q. 아파트 입대의의 구성요건은 무엇인가요?
입대의는 공동주택이 전체 입주예정자의 과반수가 입주를 완료했을 때 입주자들 스스로 동별 세대 수에 비례한 대표자를 선출하고 선출된 인원으로 구성하는 당사자능력을 가진 비법인 사단입니다. 공동주택관리규약 개정안의 제안, 아파트관리방법의 제안, 공용시설물의 사용료 부과기준의 결정, 단지안의 주차장 · 승강기 등의 유지 및 운영기준, 행위허가 또는 신고행위의 제안 등 중요한 사항을 의결할 수 있는 권리가 있습니다.
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Q. 주택담보대출에서 쓰이는 용어중에는
LTV DTI DSR에 대해서 궁금하신듯 합니다.LTV 란 "Loan To Value ratio"의 약자로 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 비율을 의미합니다. 10억짜리 집을 구입한다고 가정해 보고 통상적으로 LTV 70% 이내 대출이 가능하다고 하면 10억 x 70% 적용을 하면 주택 담보비율 7000만원에 대한 가격이 계산됩니다. 이는 대출한 사람이 상환능력이 없을 경우 주택을 팔아서라도 빌린 돈을 갚을 수 있기 때문에 이렇게 LTV 한도를 정하는 것입니다. 이는 시세보다 저렴하게 팔아서 회수하거나 경매등에 붙였을 경우 빌려준 채권 즉 대출금을 회수할 때에 리스크를 줄이는 것입니다.DTI 란 "Debt To Income"의 약자로 총부채상환비율이라는 뜻을 가집니다. 보통 DTI는 50~60% 이내라고 표기가 많이 되어있습니다. 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 뜻합니다. DTI 비율 = (담보대출 상환금액 합계 / 총소득 ) X100 로 총소득에서 담보대출을 얼마나 갚을 수 있냐 라는 것인데, 이로인해서 기간을 늘려 대출상환금액을 낮춰서 대출을 하는 것이 이득이 많기 때문입니다. 하지만 DSR이 적용 되면서 부터는 잘 사용하지 않습니다.DTI를 대신하여 대부분 DSR을 많이 적용하고 앞으로는 DSR적용이 커지고 있습니다. 정부에서 주도하는 정책 상품의 경우에는 아직까지 DTI를 적용하는 것이 대부분이지만 일반적으로 DSR이 더욱 많이 사용되고 있는 추세입니다. DSR의 비율 기준은 연간 소득을 연간 상환액으로 나눈 다음 100을 곱하는 방식의 개념입니다. 이렇게 DSR 규제를 초점에 맞추는 이유는 모든 대출의 연간 원리금 상환액이 연 소득의 일정 비율 이하로 억제를 하지 않을 경우 경제 활동에 문제가 발생할 수가 있으며 이로 인하여 빚을 갚지 못하는 경우로 이어질 수가 있기 때문입니다. DSR은 쉽게 말하면 전체적인 빚과 소득으로 인해 갚는 총 상환능력을 계산한 것으로 할부 등도 포함됩니다. 국민전체적으로 가계부채에 대해서 규모가 점점커지고 그만큼 빚을 못갚아 경제적 상황이 악화되는 것을 미연에 방지하기위해 규제를 하는 것입니다.
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Q. 얼어붙은 부동산시장 호황기는 올까요?
부동산 호황이라 불리울려면 투기수요가 붙어야 합니다. 지금과 같은 고금리 시기에 투기수요들이 붙기란 사실상 어려운편에 속합니다. 부동산도 어느정도 싸이클이라는게 있다고 보는데 상승기가 있으면 하락기가 오고 또한 정체기가 오랫동안 유지되며 다시 상승을 위한 준비를 한다고 보고 있습니다.당시 엄청난 거품으로 인해서 누군가는 매우 비싸게 매수했다면 손해를 볼 수도 있고 누군가는 낮은가격매 매수해서 다시 버티며 고가에 넘길 수도 있습니다. 항상 올라가는 부동산은 점차 구매력을 약화시킬 수 있고 이에 계속되는 반복의 상승과 하락으로 투자수요와 투기수요들이 생길것입니다.
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Q. 주상복합아파트의 관리비가 비싼이유는 어떤부분때문인가요?
주상복합의 경우 아파트보다 관리비가 비싼이유 중에 하나는 주로 공용부분 관리에 따른 차이가 큽니다. 또한 세대수에 따라서 가격이 편차가 큰 편입니다. 만약 주상복합의 세대수가 많고 일반 아파트의 규모가 더욱 작을 경우 많은세대수가 있는 주상복합이 더 낮을 수도 있습니다.
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Q. 주거용 부동산이랑 상업용 부동산은 투자 리스크가 다를까요?
주거용 부동산과 상업용 부동산은 투자리스크가 다릅니다. 주거용의 경우보다 상업용 부동산의 공실은 더욱 큽니다. 해외만 보더라도 주거용의 경우 어느정도 안정적인 수익이 가능합니다. 실제 살아야 하니까요. 하지만 상업용 부동산은 금리에 매우 취약합니다. 수익성이 떨어지는것 뿐만 아니라 금리가 높아짐에 따라 상업용 임대차에도 매우 큰 타격이 오기 때문입니다.
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Q. 소형아파트의 투자 가치는 어떻게 되나요.
소형 아파트 투자가치로서 좋습니다. 요즘에는 대형보다는 소형을 더 선호하는것 같습니다. 아무래도 자녀를 옛날만큼 출산하지도 않고 2인가구도 많습니다. 게다가 높아진 부동산 가격에 평형대가 낮은 아파트를 선호하는 부부들도 많습니다.이전에는 84제곱미터가 국민평형이라면 앞으로는 59제곱미터가 국민평형이 된다고도 보고 있습니다. 물론 아파트의 크기가 크면 개방감도 있고 답답한 느낌도 덜하고 꾸미는 맛도 있습니다.하지만 자녀를 모두 출가시킨 후 2인이 거주하기에는 방이 많이 남고 불필요한 경우도 많아서 작은곳으로 옮기시는 분들도 많습니다.
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Q. 주택 청약 이제서야 들려고 합니다..
경제 활동전에는 단돈 2만원씩이라도 넣어서 기간을 길게 가져가는 것이 좋지만 만약 경제활동을 하고 계신다면 약 10만원씩 넣으시는게 좋습니다. 단순히 민간청약 뿐만이 아니라 서울권의 공공청약도 노려보신다면 10만원정도를 넣으시면서 준비하시는게 좋을듯 합니다. 앞으로도 서울의 공공청약 좋은부지는 많습니다. 다만, 청약부금의 기준도 높을 뿐만 아니라 공공청약은 넣은 금액을 순위별로 당첨이 되기 때문에 필요시 많이 넣어야 할 수 있습니다.너무 무리하지 않는 선에서 10만원정도면 충분할듯 합니다.