자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
Q. Dsr비율의 의미는 어떻게 정의되나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.DSR(총부채원리금상환비율)은 개인이 대출을 상환하는 데 얼마나 많은 소득을 사용하는지를 나타내는 지표로, 금융기관이 대출 심사 시 활용하는 주요 기준 중 하나입니다. 이는 가계부채가 점차 감당할 수 없을 정도로 늘어나 이를 관리하기 위해 2018년부터 본격 도입되었고, 현재는 주택담보대출, 신용대출 등 거의 모든 대출 심사에 적용됩니다. 이는 연간 소득 대비 모든 대출의 원리금 상환액 비율을 의미합니다. 쉽게 설명하면 연 소득대비 대출을 얼마나 갚는지에 대한 규제로 과거와는 다르게 LTV보다 더욱 강화된 대출규제 입니다. LTV는 주택 가치 대비 대출 가능 금액 비율을 말하는데 소득은 고려하지 않고 부동산의 가격이 중요했습니다. 하지만 DSR은 원금과 이자를 모두 포함하며, 모든 대출을 합산해 계산하므로 더 포괄적이고 엄격하게 관리하는 것입니다.계산방식으로는 DSR (%) = (모든 대출의 연간 원리금 상환액 ÷ 연간 소득) × 100 입니다.DSR이 높을수록 소득 대비 부채 부담이 크다는 뜻이고, 금융기관은 이를 보고 대출 한도를 줄이거나 대출을 제한할 수 있습니다. 이는 DSR 도입 2단계 DSR, 스트레스 DSR, 3단계 DSR 등 점차 대출 규제가 강화되는 것인데 이는 부동산 경기에 매우 좋지 않습니다. 실제로 그동안 LTV로 대출을 하여 많은 부동산을 소유하고 투자하는 등으로 소득이 적더라도 부동산을 매수할 수 있었으나 이제는 LTV DSR STESS DSR DSR 강화 등으로 인해서 소득이 있으나 이제 시작하는 신혼부부 등이 그동안 모아 놓은 자산이 부족하다면 그 진입을 막는 벽을 세우는 것과 같습니다. 이는 신규 진입을 점차 어렵게 하고 그만큼 투자 심리를 꺾어 놓아 이미 가진 사람들과 이제 가지려는 사람들 사이의 갭을 만들기도 합니다.
Q. 재건축과 재개발은 다른 말로 쓰이나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.재건축은 주로 노후된 아파트를 허물고 새로 짓는 걸 의미합니다. 반면 재개발은 주거 환경이 열악한 구역 전체를 대상으로 도로와 상하수도, 지하철과 같은 기반 시설을 포함하여 개선하는 사업입니다. 재건축은 건물 자체의 노후화를 개선하기 위한 개발이고, 재개발은 노후화된 동네를 개선하는 것입니다. 재건축의 경우 민영의 성격이 강한 개발이라면 재개발의 경우 공공의 부분이 많이 강조된 것입니다.재건축은 이미 지어진 아파트들이 있는 곳에서 사업이 진행되기 때문에 재개발에 비해 사업 기간이 짧고 투자 수익률이 높은 편이지만 재개발은 주택 뿐만 아니라 기반시설 및 인프라까지 모두 정비해야 하므로 시간이 훨씬 더 오래 걸리며 사업 절차 또한 복잡합니다.재건축의 경우 주어진 토지 내에서 아파트를 새로 지어 올려 추가 공사금 및 분양에 따라 개인의 부담금이 어느정도 생각하기 쉽지만 재개발의 경우 주어진 토지내에서 도로와 많은 이윤이 서로에게 부담이 되어 누구에게는 매우 큰 이익이 되기도 하지만 누군가에게는 그다지 달갑지 않은 제안들이 들어와 반대도 많이 생기게 됩니다. 특히 상가를 가지고 있던 사람들 단독주택에 살던 사람들 골목에 거주하는 사람들 등 누군가에겐 이익이 누군가에게는 손해가 되는 개발이 되기도 합니다.
Q. 요즘 부동산이 다시 오르나요? 강남쪽 집값이 오르고 또 부동산대출이 5조정도 늘었다고 합니다. 전국에 영향을 줄까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부동산에 요즘 분위기가 달라졌다고는 합니다. 토지거래허가제의 규제를 완화함에 따라서 조금은 거래가 늘기도 하고 이동하는 수요도 조금 있는 것 같습니다. 아무래도 중심지로의 이동이 있다보면 주변에 있던 사람들이 조금씩 움직이기도 하지만 그 효과는 조금 미비한 것 같아요. 특히나 많은 물량이 풀린 것이 아니다 보니 전국적으로 이러한 분위기가 늘어나는 것은 아닌 것 같습니다. 강남의 경우 대출이 규모가 크다보니 늘어난 것은 충분히 이해가 되나 실제 서울의 전체적인 분위기도 아직은 좋지 않은 것 같습니다.수도권 지방의 경우 더욱이 쉽지 않은 것 같습니다. 수 개월 동안 매물이 있지만 그 매물을 원하는 사람은 없는 경우도 많지만 가격을 어느정도 조정 가능한 지에 대해서도 더 기다릴 수 있으니 가격적 조정은 안하려 하는 사람도 많은 것 같아요.
Q. 아파트 2층은 로얄층에 비해서 얼마나 싼 편인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.저층과 고층 사이에 가격 차이는 보통 5000만원 정도 차이가 납니다. 물론 가격대가 벌어질 수록 더욱 그 차이는 커지지만 10억원 밑에서는 보통 10%내에서 차이가 생깁니다. 많이 차이날 것 같지만 의외로 그 차이는 많지 않더라구요. 6~7억원대 아파트의 경우 3~4천만원 정도 차이나는 것 같아요. 하지만 가격적 차이가 있는 것이지 매도가 잘 된다고는 말씀 못드리겠습니다.
Q. 은마아파트는 도대체 왜 재건축이 진행되지 못하나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.은마아파트는 그당시 매우 용적률을 높은 상태이며 수익성을 위해서 고층으로 지으려 했으나 그렇게 고층으로 지을 수 없었던 것으로 재건축이 멈추었습니다. 또한 이익이 줄어들다 보니 고령의 조합원들이 재건축을 포기하는 경우가 있었습니다. 게다가 정부에서는 2004년에는 소형 및 임대주택 의무비율, 재건축 초과이익환수제 등의 규제가 이어졌으나 이를 원치 않아 갈등을 겪자 다시 한번 더 멈추게 되었습니다. 이렇듯 오랜 기간이 지나다 보면 잘 된 조합도 무너지기 마련입니다.