자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
부동산
Q. 아파트 월세가 많이 밀렸을때 취할수있는 행동?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.불량 임차인 특징중에서 월세체납을 빼놓을 수는 없습니다. 이러한 월세체납 임차인에게서 월세와 지연이자를 받아낼 수 있는 방법이 있습니다.임대차 계약을 체결할때 연체이자에 대한 조항을 명시한 경우 그것이 너무 과도하지 않은 이상 유효하게 작용합니다. 통상 5~10%정도로 설정합니다.그러나 이러한 조항이 없더라도 법정이자율 5% 그리고 명도소송 소장 제출일부터 밀린차임을 다 받아낼때까지 밀린월의 12%를 함께 청구할 수 있습니다. 청구할 수 있다는 것이지 법원이 12% 모두에 대해 지급하도록 할지는 상황에 따라 다릅니다.
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Q. 월세로 이사전 집 곰팡이 수리비용
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.계약하기전 집상태를 꼼꼼히 확인해야하는것은 기본이자 필수 입니다. 상태이상없음이라고 적었을 시 지금의 집상태에 대해서 크게 의견이 없다는 것이고 이에 임대인이 해줘야 할 것은 없어 보입니다만. 임대인에게 말씀을 드려 보셔서 곰팡이에 대한 부분이나 벽지에 대한 부분을 협의해보시기 바랍니다.법적인 문제가 없다고 하더라도 협조를 해주는게 상도덕적으로 옳기도 하죠. 또한 곰팡이핀 부분은 락스 등으로 제거해주고 충분히 말리고 새롭게 도배를 하거나 일부 제거후 도배해주시는게 좋습니다.한번 곰팡이 피다보면 계속 퍼져나갈 가능성이 높습니다.
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Q. 감정평가를 잘못한 감정평가사를 이용한 중개인은?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.공인중개사에게 책임을 물을 수 있을지는 변호사와 상담받아봐야 할듯 합니다.감정평가의 업무가 공인중개사의 업무와는 별개이고 다소 감정평가사에게 높게 감정평가를 요구한다고 하여 결국 감정평가 업무를 진행한것은 감정평가업자의 일처리 일 뿐입니다.일부러 속이기 위해서 증거가 충분히 있다면 모를까 사실상 입증하는데 어려울 수 있습니다.
부동산
Q. 아파트 시세가 언제쯤 회복할까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부동산을 어느정도의 고점에서 매수했는지는 모르겠으나 상승으로 올리기에는 아직 시기 상조 입니다. 급급매나 급매물의 경우 일부지역의 경우 해소 된 편이고 하락가 대비 5천이상은 높아져 매매가 되고 있는 실정입니다.급 반등해서 올라가는 상황은 아닙니다. 그 이유는 금리가 아직은 내릴 생각도 없을 뿐더러 매수심리도 아직 크게 변동되지 않고 있기도 합니다.
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Q. 전세를 월세로 변경할때 방법은
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.전세에서 월세로 바꿀 경우 새롭게 계약서를 작성하는것이 좋습니다. 월세계약시 보증금을 다 받아서 전세금을 다시 갚고 나서 월세의 보증금을 넣고나서 새롭게 계약해야 하는것이 좋습니다.전세는 전세일뿐 월세랑은 다릅니다. 새롭게 월세 계약하시는것으로 절차 진행하면 좋을듯 합니다.
부동산
Q. 신축 입주를 앞두고 있는데 전세금 미지급?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.현실적인 부분은 전세금을 낮춰서라도 내 달라해야죠. 어쩔 수 없습니다. 기본적으로 소송을 통해서 얻어낼 수는 있습니다. 다만 현실적으로는 다릅니다. 가장빠르게 해결될 수 있는것이 전세금을 낮춰서라도 받는것이 좋을 수 있습니다.
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Q. 아파트 외벽에 '크랙'이 발생하면요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.오래된 아파트의 경우 크랙이 가는 경우는 흔합니다. 크게 문제될 여지가 없다면 보수하고 새로 페인트 칠하기는 합니다만, 비용은 수선충당금으로 아파트 입주민들의 동의를 구해서 진행할 듯합니다.아파트 자체적으로 관리비 항목등에 포함되어 있을 수 있으지 요청해 보세요.
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Q. 공장을 경매로 매수하려는제 유치권이 있습니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.경매를 낙찰받는다고 하여 당연히 사라지지는 않을 듯 합니다.선순위채권등을 제외한 경락다음의 권리들은 사라지지만 유치권이 설정된 것이 선순위라면 이를 감안하여 낙찰받으시면 될듯 합니다.
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Q. 임대인과 임차인이 준비할 사항 누락된게 있는지 한번 봐주세요.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부동산 물건에 대해서 정확히는 알수 없으나 각종 공과금등을 체크 하고 큰 하자가 없는지 등을 확인하면 크게 무리없으실 것입니다. 또한 이사날짜등을 확인하고 그날에 나가는지 가스콕크 등을 확인해 보시면 좋을듯 합니다.
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Q. 계약후 잔금전에 근저당이 들어온 경우 해결방법은요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.계약이후 근저당이 들어왔다는것은 매도자가 잘못한듯 합니다.애초에 근저당 금액을 포함하여 가격을 맞춘것인지 확인해봐야 할듯 합니다.예를들어 10억원에 5억 대출 근저당이 포함되어 있고 본인이 5억원만들여서 매수하는것은 문제가 되지 않으나 10억을 다 부담해야 함에도 불구하고 5억 대출이 껴있다면 이는 15억 짜리인데 이를 잘 확인하시고 필요시 계약 위반으로 손해배상 청구로 소송절차 진행하시면됩니다.