자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
부동산
Q. 아파트는 왜 A형과 B형으로 나누어서 짓는 건가요??
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.타입a 타입b 등 선호하는 것에 따라 다르기는 하지만 방향에 따라 구조를 빼야 하기 때문입니다. 모두 선호는 a형을 주로 선호하겠지만 때에 따라서 남향을 모두 지을 수는 없습니다. 또한 타워형을 지어야 할때에도 있기 때문에 모두 같은 형식이 아닌 다른 타입으로 짓는것입니다.
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Q. 재건축과 리모델링을 기대한다면, 용적률이 낮은 곳이 좋은 것 아닌가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.용적률은 기본적으로 층수의 개념이라고 보면 좋습니다. 재건축의 경우에도 기존의 아파트를 허물고 짓기 때문에 용적률이 낮은것보다는 높은게 좋습니다. 그만큼 높이 올릴 수 있기 때문이죠. 물론 직접사는 입장에서는 달라질 수있습니다. 그만큼 동간격이 좁아지고 높아지기만 한다면 닭장처럼 보여지기도 하기 때문입니다. 그러니 동별 배치도 및 단지별 배치도 등을 반드시 확인해야합니다.
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Q. 부동산 구매 시점이 언제쯤일까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부동산 구매가 나쁜 시기는 아닙니다. 즉, 매수하기에는 더할나위 없이 좋은 시기일 수 있습니다. 다만, 너무 무리한 투자는 옳지 않는 시기로 투자 시작으로는 나쁘지 않은 시기입니다. 그만큼 실 거주를 위한 부동산으로는 좋은 시기입니다.연말까지는 최대한 자금을 모아보시기 바랍니다. 그 이유 중에 하나는 금리를 내릴 생각은 여전히 없고 오히려 더 높일 수도 있습니다.
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Q. 분양가 대비 어느정도의 자금이 있어야 매수 가능한가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.분양의 경우 분양가의 대략 10%정도만 가지고 있으면 시작은 가능합니다. 계약금에 해당하는 금액이며 그 이후에 분양마다 달랐겠지만 최근에는 계약금 이외에 중도금은 무이자 등으로 집단대출을 진행하시면 되며 추후 잔금일 기준으로 잔금대출을 받으시면 됩니다. 다만 옵션의 경우 더 비용이 들어가기 때문에 사실상 최소 20%는 가지고 계셔야 안전합니다.물론 기 대출이 없는 상태이며 영끌이란것은 이에 해당할 것입니다. 하지만 이는 분양에 해당하는 것이고, 일반적인 매수매도시에 영끌이라 하면, 매매가-전세가의 차이 그리고 대출등의 유무에 따라서 깡통주택을 몇천만원이면 계약할 수 있는데 이또한 영끌이라고 보여집니다.
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Q. 내년까지 부동산시장 침체가 예상되어 전세가가 더 떨어진다고 하는데, 이 상황에서 월세->전세로 이사를 가는 것이 맞을까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.작은 방의 경우 사실상 보증금이 크게 들어가는 것이 아니라면 월세방 보다는 전세가 낫기도 합니다. 보통 방 3개 짜리 쓰리룸이나 신축의 투룸 쓰리룸의 경우 전세금 자체가 비교적 높은 곳이 많거나 지역에 따라 전세가 2~3억 하는 경우도 흔합니다. 그렇기 때문에 금리가 높은 만큼 월세와 비교해볼때 크게 차이가 나지 않을 경우 전세 보증금이 높은 것보다는 보증금을 낮추고 그만큼 월세로 전환하여 월세에서 거주하는것이 좋을 수도 있습니다. 전세가 비교적 이익이라고 하는 경우 이자가 매우 낮을 경우 가능하기 때문에 잘 판단해 보시기 바랍니다.
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Q. 상가임대차 재계약시 5%범위내에서 주인과 협의가능한가요??
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.상가임대차 계약할 때에 5%올리는 것은 임대인의 마음입니다. 기본적으로 막을 수 있다는 것은 과도한 월세 상승으로 인해 법적으로 보장해주는 상가임대차보호법에 따라 5%정도는 크다고 여겨지는 것은 아니기에 가능합니다. 세금이라든지 물가등을 고려했을 때 크지 않다고 여기기 때문에 5% 임차료상승은 불법이 아닙니다. 다만 임차인분께서 2~3%만 올려달라고 하는것은 임대인과 잘 협의해야 할 사항이며 이와 같이 계약이 이루어지지 않을 시 계약안하면 됩니다.
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Q. 전세 집 안전한 곳인지 알고싶습니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.전세가율로만 따졌을 때 전세사기가 될지 진짜 깡통일지 아닐지는 아무도 모릅니다. 대부분 전세사기를 당했을 때에는 그만한 리스크를 감당하며 들어가거나 했을 것입니다. 물론 모르고 계약하신분들이 대부분이겠지만요.전세가율이 낮다 하더라도 사기를 치려면 무슨 수단이 되더라도 사기 칠 것이니 어느정도는 믿고 계약하시거나 너무 심하다 싶은 전세의 경우 계약하지 않거나 전세금을 다소 낮추는 것도 한 방법으로 보여집니다.
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Q. 용적률 240% 수준이면 어느 정도인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.용적률이 크다고 하여 재건축 리모델링의 가능성이 높다는것은 아마도 수익성 때문에 라고 볼 수 있습니다.용적률이 클수록 층수를 더 높이 올릴 수 있고 그에 따라 일반분양에 대한 부분으로 분양성공시 많은 수익을 노릴 수 있습니다.그래서 재건축 및 리모델링 가능성이 높다고 하는것일 수 있습니다. 용적률의 경우 단위면적 대비 몇층을 올릴 수 있는지에 대한 것입니다.
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Q. 입주청소 시 관리비 부담은 세입자가 부담?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.입주청소는 보통 임차인분이 하기는 합니다. 그 이유중에 하나는 임대인이 하게 될 경우 임차인이 나갈때에 다시금 청소비 요금을 요구 하셔야 합니다.원상복구의무 등에 따라서 입주청소일 경우 임차인부담이 더욱 나은 결정이기도 합니다.
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Q. 부동산을 통하여 매매를 했는데 불법건축물이라면?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.공인중개사와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로 공인중개사는 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로 의뢰받은 중개업무를 처리할 의무가 있을 뿐 아니라 법 제16조에 의하여 신의와 성실로 공정하게 중개행위를 할 의무가 있고, 법 제17조 제1항은 중개의뢰를 받은 공인중개사는 중개대상물의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있음을 명시하고 있습니다(대법원 2007. 11. 15. 선고 2007다44156 판결).재산권의 거래관계에 있어, 계약의 일방 당사자가 상대방에게 그 계약의 효력에 영향을 미치거나 상대방의 권리 확보에 위험을 가져올 수 있는 구체적 사정을 고지하였다면 상대방이 그 계약을 체결하지 아니하거나 적어도 그와 같은 내용 또는 조건으로 계약을 체결하지 아니하였을 것임이 경험칙상 명백한 경우, 그 계약 당사자는 신의성실의 원칙상 상대방에게 미리 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있다고 하겠으나, 이때에도 상대방이 고지의무의 대상이 되는 사실을 이미 알고 있거나 스스로 이를 확인할 의무가 있는 경우 또는 거래 관행상 상대방이 당연히 알고 있을 것으로 예상되는 경우 등에는 상대방에게 위와 같은 사정을 알리지 아니하였다고 하여 고지의무를 위반하였다고 볼 수 없습니다(대법원 2013. 11. 28. 선고 2011다59247 판결).