자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
부동산
Q. 부동산 가치평가 용어중에 "NOI"가 뭔가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.NOI 는 순영업 이익입니다. 영업소득-영업비용=순영업이익예를들어 설명하면 상가에서 매달 100만원씩 들어온다고 했을때 소유자가 내는 세금이나, 공실로인한 손실등을 100만원에서 빼고내가 실제로 받을 수 있는 순영업이익을 NOI 입니다. 즉 순수하게 얻은 이익 NOI는 주로 상가 같은 수익형 부동산에서 많이 사용합니다.매달마다 얼마정도의 순수이익이 남는지 등을 계산하기 때문입니다.
부동산
Q. 위장전입 등으로 청약에 당첨된 경우 어떤 불이익이 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.위장전입등으로 청약이 당첨될 경우 계약 취소가 될 수 있습니다. 정보를 다소 잘못입력하더라도 부적격으로 떨어지게 됩니다.아까운 기회가 날아 갈 수 있으니 반드시 적법한 절차에 따라 준비하시기 바랍니다.
부동산
Q. 집주인분과 전화통화할때 녹취해도 되나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.당사자간의 대화는 녹취해도 불법이 아닙니다. 동의를 꼭 구해야 하는것은 아닙니다. 찝찝하시다면 동의를 구하시는것도 나쁘지는 않으나 녹취는 말 안해도 당사자간에 하셔도 무방합니다.
부동산
Q. 언제쯤 집을 사는게 좋을까요? 금리는 더 오를 수 있다하고 아직 저점이 아니라고 하는데 궁금합니다?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.어떤 목적으로 부동산을 구매하시려는지 먼저 생각하는것이 맞을 듯 합니다. 전문가들 또한 입장이 많습니다. 물론 투자자의 입장에서라면 조금 더 기다려 보는게 맞지만 실거주라면 지금이든 조금지나든 혹은 급매물이 더 있든 잘 판단해서 생각해보셔야 합니다.대출을 받는다는 것은 매우 당연한 얘기이지만 그 금리가 높다는것이 부담스럽다면 이는 많은 대출을 실행해야 되고 그만큼 리스크를 감당해야 합니다.
부동산
Q. 부동산 PF사업이란 어떤걸 말하는 건가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.특정 프로젝트의 사업성(수익성)을 평가하여 돈을 빌려주고 사업이 진행되면서 얻어지는 수익금으로 자금을 되돌려 받습니다. 주로 사회 경제적 재산성을 가지고 있는 부동산개발 관련 사업에서 PF(project Financing)대출이 이뤄집니다.사업자 대출 중 부동산개발을 전제로 한 일체의 토지매입 자금대출, 형식상 수분양자 중도금대출이나 사실상 부동산개발 관련 기성고대출, 부동산개발 관련 시공사에 대한 대출(어음할인 포함) 중 사업부지 매입 및 해당 사업부지 개발에 소요되는 대출(운전자금 및 대환자금대출 제외)이 이에 포함됩니다.예를들면 레고랜드와 같이 큰 프로젝트를 시행할 때에 미리 이러한 아이템 사업을 가지고 pf대출을 받아 시작하게됩니다.
부동산
Q. 부동산도 투자 포트폴리오라는게 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부동산도 주거용부동산 상업용부동산 리츠 등 포트폴리오 구성이 가능합니다. 아파트 매수매도 혹은 임대를 생각하시기도 하지만 상업용부동산 및 오피스텔 리츠 등 다양하게 구성이 가능합니다.
부동산
Q. 전세계약기간 중에 이사 갈수 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.사정을 말씀 드린 후 세입자를 새로 구하시는 편이 좋습니다. 임대인이 구해주시거나 혹은 임차인분이 구하시거나 하면 되겠지만 전세금이 높을 경우 낮춰서 받기란 임대인 입장에서는 반가워 하지 않을듯 합니다. 바로 전세금을 줘야 할 의무는 없으니 하루라도 빨리 말씀드리고 세입자를 구하는게 맞아보입니다.
부동산
Q. 주택의 공시지가는 어떠한 절차를 통해서 정해지나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.공시지가의 경우 시군구 등에서 감정평가사에게 업무를 맡기고 여러 방식에 따라 감정평가를 거쳐서 산출하게 됩니다. 표준공시지가를 이용하여 개별공시지가를 산출하고 이러한 공시지가는 양도소득세·상속세·종합토지세·취득세·등록세 등 국세와 지방세는 물론 개발부담금·농지전용부담금 등을 산정하는 기초자료로 활용됩니다.
부동산
Q. 임장가서 주의깊게 봐야 할 것은 무엇이 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부동산은 꼭 임장을 가야 아는것이 있습니다. 인터넷이나 로드뷰를 통해서 보는것은 사실 와닿지 않을 수 있습니다. 현재 개발의 분위기가 어떤지 골목상권이나 교통편까지 어떤 경사나 거리가 걸리는지 주변 동네의 분위기나 앞으로 개발 호재가 될 여지가 있는지 등 직접가서 주변도 둘러보고 결정해야 합니다.또한 감이라는 것이 있습니다. 가기 전까진 모르나 막상 가보면 맘에드는지 혹은 맘에안드는지 등 임장을 가야 알 수 있습니다.이는 앞으로 살집 혹은 투자로서의 가치가 높은지 등 몸소 겪어봐야 알 수 있습니다.
부동산
Q. 한은에서 집값 더 떨어질 수 있다고 경고했는데, 정말 그런가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.2021년 하반기부터 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 및 금리 인상으로 신규주택 미분양이 증가하기 시작했습니다.향후 주택시장 연착륙 여부는 미분양 물량을 얼마나 소화해 낼지 에 따라 달라질 것 같습니다.급매의 경우 어느정도 해소된듯 보이나 아직까지는 거래량이 많지는 않고, 또한 앞으로 금리의 방향또한 정해지지 않았기 때문에 다소 눈치를 많이 보고 있다고 보여집니다.