자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
부동산
Q. 상가 임차인이 권리금을 받지 못하는 이유는 어떤 것들이 있는지 알고 싶습니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.권리금이란 것은 법적으로 보호받기 어렵습니다. 실제로 장사가 잘되던 곳을 인수했는데, 코로나와 같은 특수한 상황에서 다음 임차인을 구하기 어렵고 특히나 권리금을 주면서 임차인을 구해야 하나 결코 구하기 어렵다고 될 때에 임차인이 이를 포기하고서라도 새로운 임차인을 구할 수도 있습니다. 보통의 경우 시설을 그대로 사용할 경우 시설권리금이라도 주기도 하고, 상권이 죽으면서 내새울 권리금을 주장하지 못할 때 권리금을 못받을 수도 있습니다.보통의 경우 권리금을 주고 받으며 임차인의 변경이 일어나나 경제적으로 너무 힘들거나 할 경우 계속해서 사업운영시 많은 빚이 발생된다면 권리금을 포기해서라도 임대차 계약을 끝내기도 합니다.
부동산
Q. 서울 부동산과 지방 부동산은 집값이 따로 움직일까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.그 지역의 인구 유입 혹은 소득 수준, 부동산의 공급량 등에 따라서 각각의 지역마다 다릅니다. 강원도가 한때는 투자를 하기 좋은 지역이 될 때가 있었고, 대구나 부산 등의 투자도 좋을 때도 있었습니다. 기업 등이 지방에 생겨나고 공기업등의 움직임에 따라 도시가 개발 되면서 가격이 달라지기도 합니다. 전체적인 부동산 경기 흐름은 같이 있지만 그 하락과 상승 그리고 회복 등은 저마다 다르기 때문에 각 지역의 부동산 상황을 보면서 투자를 하는 것이 좋습니다.항상 그렇듯 지방의 투자를 통해서 부를 이룬 사람도 있고, 서울의 확실한 투자를 통해서 부를 이룬 사람들이 있기 때문에 어떤 투자가 정답이다 할 수는 없지만 적절한 시기에 사람들의 심리를 역으로 이용하여 투자하신 분들 중에 부동산 투자에 성공하신 분들이 많기도 하더라구요.
공인중개사 자격증
Q. 만약 자격시험 준비중인데 (공무원 시험 포함) 변형문제는 안풀고 몇개년도 기출문제만 돌리면 안될까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.기출문제만으로는 한계가 있습니다. 실제 공부를 해보면 인풋이 80% 아웃풋이 20%입니다. 문제만 많이 푼다고 합격하는 것은 난이도가 비교적 쉽고 문제은행식으로 나오는 자격증 시험의 경우 이론 일부와 기출만으로도 충분히 커버가 되나 공무원 시험이나 비교적 난이도가 있는 시험의 경우 합격하기는 어렵습니다. 암기가 대부분이며, 이를 테스트하는 용도로 기출문제를 풀고 그 외의 문제들로 변형을 잡아야 합니다. 공무원 시험의 경우 기출만으로 커버가 불가능하며, 기출을 통해서 문제유형을 파악하고 중요도를 나누게 됩니다. 실제 시험을 보면 기출을 생각하고 풀면 못푸는 문제들이 많습니다. 그렇기 때문에 암기가 제일 중요합니다. 공인중개사 시험의 경우에도 마찬가지로 암기가 중요하고 테스트 용으로 기출과 모의고사 등을 푸는 것이 좋습니다. 의외로 잘 틀리기도 하며, 기출만으로는 50%정도 맞출 것 같습니다. 기출로도 시험에 대비를 하는 사람들은 충분히 있습니다. 하지만 그 사람들의 경우 암기를 정말 많이 하고 기출로 암기를 테스트 하는 것이지 기출이 그대로 나온다는 보장은 없습니다. 고득점을 해야 하는 공무원 시험은 기출만으로 커버하기는 어렵다고 생각되며, 공인중개사 시험의 경우 일정한 점수를 넘어야 하는 시험으로 문제를 많이 푸는 것보다는 암기를 주로 하는 것이 좋다고 봅니다.
부동산
Q. 비트코인 가격이 오르면 강남 아파트 가격이 오른다는 말이 사실일까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.비트코인을 투자하는 사람들이 많고 그만큼 돈을 버는 사람들이 많아지게 되면 결국 이러한 돈들은 시장에 들어오기 마련입니다. 부동산 또한 부동산 만으로 돈을 버는 것이 아닌 주식이나 채권 펀드 코인 등의 수익으로 이를 매수하는 사람들이 있기 때문에 이러한 투자자들이 돈을 많이 벌어들일 경우 전국의 모든 부동산 가격이 상승하는 것 보다는 젊은 사람들에게 특히 가장 인기있는 강남이라는 곳에 투자 할 수 있다고 보는 것 같습니다. 실제로 이렇게 돈을 벌어들인 사람들이 강남의 부동산을 사들였다는 얘기도 있고, 많지는 않겠지만 강남이란 곳이 비싼 곳은 일반적으로 매수하기 어려운 가격대가 많다보니 투자에 성공한 일부의 얘기일 듯 합니다.
부동산
Q. 내년에 재건축 추진 위원회가 많이 생길 가능성이 있다는데 이유가 뭘까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.그동안 재건축에 대한 규제와 리모델링에 대한 기대로 기다리신 분들이 많습니다. 하지만 재건축도 리모델링도 진행되지 않아 오랜 기다림 끝에 부동산 경기가 안좋아 지게 되면서 결국 이러한 규제를 풀 가능성도 있습니다. 그러한 기회가 오게 되면 리모델링 보다는 재건축에 대한 수익성이 더 좋게 될 경우 이를 재건축하기 위해 미리 준비하는 것 같습니다.
부동산
Q. LH와 SH의 차이점은 무엇인가요??
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.lh와 sh 두 기업은 공공주택을 공급하고 도시개발을 추진하는 공기업들입니다. 두 공기업 모두 공공적 성격을 띄며, 국민임대주택, 영구임대, 공공임대 등의 민간이 아닌 공공의 주거안정을 위해 설립된 것입니다.lh의 경우 전체 국민경제의 발전을 위한 것이며, sh의 경우 서울특별시 시민의 주거복지 향상을 위한 목표를 가지고 있습니다. sh의 경우 서울에 국한되며 lh의 개발이 더욱 광범위 합니다. 또한, lh의 경우 1기신도시 2기신도시 3기신도시 등 신도시 개발과 같은 큰 사업을 하고 있는 반면 sh의 경우 소규모 지역개발 사업을 하고 있습니다.
부동산
Q. 요즘 건축비 및 물가인상 등 여러가지 건설경기에 많은 요소들이 있습니다만 2025년 건설경기 살아날까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.부동산 경기가 현재 좋지 않은 상태이며, 2025년에도 여전히 부동산 개발은 어려울 수 있습니다. 금리의 영향도 있고, 관세부과로 인해서 물가 상승을 예견하고 있습니다. 그만큼 물가를 잡기 위해서 금리를 천천히 내리거나 거의 동결로 가려고 한다면 부동산 경기는 여전히 어려움을 겪을 수 있습니다.
부동산
Q. 출산율로 인해 장기적인 부동산 하락이 발생할 듯 한데 아니라고 하는 사람도 많아서요 ?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.절대적인 인구의 부족은 당연히 연관이 있습니다. 부동산 가격을 나중에는 받쳐줄 사람이 부족해지기 때문에 부동산 가격에 영향을 받을 것 입니다. 하지만 이 또한 지역마다 다를 것 같습니다. 인구가 계속 유입이 되거나 일자리가 풍부하여 인구가 늘어나는 곳의 경우 가격적으로 더 높이 올라갈 수 있습니다. 지방 소도시를 방문하시거나 인터넷부동산을 통해서 지방의 아파트 가격을 살펴보면 상승을 하기도 하지만 수 년동안 부동산의 가격이 멈춰있는 곳도 있습니다. 그만큼 경쟁력을 잃은 아파트의 경우 빈 곳도 많습니다. 그렇게 세월이 흐르다 보면 결국 땅의 가치로 부동산 가격을 매기다 보니 결국 상승에 제한을 받는 것입니다. 하지만 서울 혹은 대도시의 경우 물가상승과 더불어 계속 인구가 증가 혹은 유지된다면 계속해서 그만한 수요가 받쳐주기 때문에 가격적으로 경쟁력이 있어서 상승하는 것으로 볼 수 있습니다. 과거에 5명씩 혹은 그 이상 낳았던 사람들이 이제는 1명 혹은 0.7명 정도 출산을 한다고 하니 장기적으로 보면 부동산 가격에 영향을 주겠지만 아직까지는 위험하다고 보기는 어렵다고 생각됩니다.
부동산
Q. 서울 재건축이 쉽게 진행되지 못하는 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.서울에 굉장히 오래된 아파트들이 많지만 단순히 오래되었다는 이유만으로 재건축 재개발을 하는 것은 아닙니다. 안전진단 등을 통과해야 하기도 하고 조합원들의 의견이 잘 맞아서 공사를 진행함에 있어서 빠르게 진행시키는 것이 관건입니다. 그래야 사업적으로 수익성이 있어 개발함에 문제가 발생하는 것을 미연에 방지할 수도 있습니다. 하지만 애초에 오래된 건축물이지만 개발 제한 등으로 규제를 받고 있다면 개발을 시작하는 단계부터 어렵고 용적률 등의 완화가 되어야 일반분양물량을 많이 뽑아내어 수익성을 갖추어야 개발하기 수월합니다. 모든 다 돈이 걸려있고, 조합원 입장에서는 분담금을 최대한을 안내고 개발하는 것이 좋기 때문입니다. 또한, 이전에는 조합장의 비리, 리베이트건, 혹은 조합을 운영하다가 조합의 반대를 이기기 어려워 개발 단계에서 시작을 못하는 경우도 많습니다. 개발이익이 충분하다면 조합원의 입장에서 많은 부담을 지지 않고 개발이 가능하나 원할한 협의가 이루어지지 않는다면 최근 개발한 올림픽파크포레온 처럼 개발 완료시점에도 공사비 문제로 잠시 공사가 멈추기도 합니다.
부동산
Q. 부동산이 많이 어려운데 집값이 더 떨어질거라고 보시나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.아직 부동산 가격이 올라가기 어려운 조건들이 너무 많습니다. 올라간다고 보는 이들도 있지만 올라가는 조건들에 부합하는 것들은 매우 부족한 상태입니다. 오히려 악조건들이 지속되고 있다보니 상승에 어려운점이 있어보입니다. 지방기준으로 가격이 상승하려면 그만한 경제적 바탕이 되는 기업이 증가되거나 대기업등이 들어오거나 사람이 유입이 되어야 합니다. 하지만 그러한 상황이 되려면 투자에 많은 비중이 실려야 하고 그만큼 금리도 낮아지고 경제가 좋아야 하나 지금은 그런시기가 아닙니다. 그만큼 수도권 또한 상승에 압박을 받고 있는 상태입니다.