안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 상가 임대료 4기 미납이 된 상황입니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.상가 임대차는 통상 2기 또는 계약서에서 정한 기간의 차임의 연체가 있으면 임대인은 계약을 해지하거나 재계약을 거절할 수 있습니다.만일 이렇게 계약이 해지 또는 종료되거나 공실이 되어 새로운 임차인이 계약하게 된다면 기존 임차인은 중개보수를 부담하는 당사자가 아닙니다.만일 차임은 연체되었지만 임대인이 해지를 통지하지 않았고 계약 상태를 유지하고 있는 상태에서 임차인이 권리금을 받아 사업을 양수도 한다면 중개보수는 기존 임차인이 지불하게 됩니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 상가 묵시적갱신일때 갱신계약서 작성해야되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.묵시적 갱신은 당사자의 언급이 없이 계약기간이 지나 연장되는 상태를 말합니다계약서는 작성하지 않아도 종전 계약과 같은 조건으로 연장되고 있는 것입니다세무서에 신고할 일도 없고 계약서를 작성하여야 할 의무도 없습니다현재 기존 계약이 유효한 상태입니다그러나 보다 명확히 연장된 계약기간을 명시하고 싶다면 기존 계약서에 두 분이 만나 가필 하여도 좋습니다
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Q. 아파트 월세 거주 중 임대인의 의무 불이행을 이유로 계약 해지가 가능한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1. 임차인이 계약에 따라 목적물을 정상적으로 사용 수익하도록 유지관리 하지 않았다면 임대인에게 책임을 물을 수 있지만 정도의 문제로 입증이 어렵고 이사를 위한 보증금 환불 등을 강제하기 어렵습니다.2. 당사자 합의만 되면 임의의 기간을 선택할 수 있습니다. 그러나 현행 임대차 보호법의 적용과 시장 관례상 2년으로 계약합니다. 즉 1년의 계약을 원하더라도 1년의 계약을 받아주는 임대인이 거의 없다는 설명입니다.
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Q. 아파트 1가구 일때 추가로 아파트를 1채 매수하면?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.우선 "일시적2주택"을 검색하여 절세계획을 세워 보시기 바랍니다세금을 내는 경우는 매매가격이 기준이 아니고 필요경비, 장기보유특공 등 변수를 제외하고 매수가격과 매도가격의 차이 즉 양도 차익이 클수록 세금액이 증가합니다.당연히 양도차익이 없다면 어느 것을 팔더라도 세금이 없습니다
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Q. 전세 복비 관련해서 문의드립니다. (계약만료전 )
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.중개보수는 항상 계약 당사자인 임대인과 임차인이 내는 것입니다기존 임차인은 지불의무가 없습니다그러나 임차인의 사정으로 만기전 중도 이사시 임대인과 협의하여 대납을 자청하는 것일 뿐입니다.따라서 만기 2개월전 계약의 종료를 통지하고 임대인이 새임차인을 찾기를 희망하여 집을 내놓고 임대인과 새임차인의 날자 조정으로 정상적인 만기일 전후에 교대하는 경우 기존 임차인이 중개보수를 지불할 이유가 없습니다.단 임대인도 만기일까지 새임차인을 못 구해도 되니 계약기간을 채우고 나가라고 하였을 때 임차인이 급하여 날자를 당기는 경우는 사정이 다를 수 있습니다. 하지만 만기에 즈음하였으므로 적절한 비율로 협의할 수도 있을 것입니다모두 법으로 정해진 사항이 아닙니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 월세계약 중도해지시 문제점이나 어떤 부담이 생기는지?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다. 기간을 정한 임대차 계약이므로 일방적인 해지 요청에 해당합니다.계약은 당사자 사이를 구속하는 것으로 임대인은 계약 이행을 요구할 수 있습니다.그러나 현실적으로 일어날 수 있는 일로 흔히 새로운 임차인을 구하고 새로운 임차인을 구하여 임대인에게 발생하는 비용,중개수수료 등을 기존 임차인이 대신 지불하는 것을 임대인과 협의하여 계약을 중도 종료하는 경우가 많습니다임대인과 협의하여야 할 사항이며 중도 해지가 예상된다면 위와 같은 내용에 준하여 중도해지시 조건을 특약으로 정하는 방법도 있습니다
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Q. 현재 거주하는곳에서 3년째입니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.만일 1년전 묵시적 갱신으로 연장되어 계약조건의 변경없이 3년차 거주중이고 내년 3월에도 연속하여 거주를 희망한다면계약갱신 청구권을 사용할 수 있으며 추가 2년의 연장이 가능합니다.이 경우 임대인은 특별한 법정 사유가 없는 한 이를 거절하지 못하고 임차료는 5%를 초과하여 인상하지 못합니다그러나 갱신청구권을 이미 사용하였다면 내년 만기시 계약의 종료나 새로운 조건의 계약을 협의할 수 있습니다
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Q. 아파트 등기부등본 관련문의드려요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.입주를 기다리시는 것으로 보아 신규 건설에 의한 입주라면 입주시까지 보존등기가 완료되기 어렵습니다사전점검>사용승인> 입주>건축대장생성>보존등기>소유권이전등기 순서로 진행되는데시간을 필요로 합니다.집단으로 진행하는 경우가 일반적이며 입주후 1개월에서 1년정도 시간이 소요됩니다기존 주택이라면 이미 등기부가 있으므로 입주시기에 관계없이 인터넷 등기소를 통해 누구나 열람 됩니다중개거래시는 계약시 등기사항증명서를 제공합니다
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Q. 전셋집 도배장판도 망가지면 세입자가 물어야 하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.자연적인 마모, 색 바램 등 정상적인 거주 생활의 결과로 노후화돠는 것에 임차임의 책임이 없습니다
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Q. 전세 살고 있는데 그 지역이 재개발이 될 때는 어떻게 해야 하나요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.재개발예정구역애 개발 발표가 나더라도 바로 이사를 하는 상황은 발생하지 않습니다재개발은 도시정비사업중 가장 규모가 큰 건설사업으로 여러 절차와 긴 시간을 필요로 합니다재개발을 한다는 것이 단순 민간의 추진인지, 시의 기본계획 수립인지, 구역지정 단계에 들어갔는지를 확인할 필요가 있습니다공식적으로 출발하는 구역지정이라면 통상 이때부터 3-5년의 기간후 이주합니다이주민중 구역지정 단계이전의 (재개발)주민공람 시기부터 거주하고 있다면 철거 이주시 임차인도 주거이전비 보상이 있습니다.따라서 여러 단계중 어느 단계 인지 정확하게 알고 있는 것이 좋습니다시의 도시정비과, 조합이 있다면 조합에 문의하는 것이 좋겠습니다