안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 전세만기전 나간다는 세입자, 집주인이 세입자 구해서 해결해 줘야 하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.묵시적 갱신 또는 계약갱신 청구에 의한 재계약중이 아닌 첫 계약 기간중이라면 중도해지 요청시 임차인의 사정에도 불구하고 임대인은 계약의 이행을 요구할 수 있습니다.다만 현실에서는 새로운 임차인을 찾아 보증금을 순환하고 예상치 않게 발생하는 임대인의 중개수수료 정도를 기존 임차인이 부담하는 조건으로 양해 협의하는 경우가 일반적입니다.그런데 임차인을 구하는 것은 기존 임차인도 아니고 임대인도 아니고 중개업소에서 구하는 것 아니겠습니까?누가 방을 내놓더라도 새 임차인을 구하면 해결되는 것이니 소통하셔서 원만한 해결되시길 바랍니다
부동산
Q. 이자가 많이 나가서 손해인데 계속 주택을 보유해야 될까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.이렇게 되리라고 알고 한 것은 아니듯 앞으로도 투명하게 예측은 못 합니다다만 현실 상황에 대응은 잘해야 하겠죠.이자를 내고도 기본적인 생활과 미래를 위한 최소한의 저축이 가능하다면 더 버텨볼 수도 있겠지만기본 생활이 망가지거나 스트레스가 누적되고 체력을 다해서 소득활동을 해야 유지될 정도라고 한다면깨끗히 매도하는 것도 지혜라고 생각합니다위 조언에 대한 측정 기준은 본인이 잘 알고 계실 듯 하고요.매도 시기는 일시적 반등을 할 때 입니다원만한 해결되시길 기원합니다
부동산
Q. 기존전세를 두고 다른전세계약을 해야하게 됐는데 가능한걸까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1. 전세계약이 그렇게 되면 이중계약이 되어버리는 걸까요? 그거에 따른 문제가 어떤게 있을까요?2. 등기 이전을 하게되면 그 전 집과의 계약은 자동으로 사라지고 혹시 전세금을 못받게 되는 경우가 생기나요?전세계약을 여러개 하는 것 자체는 문제가 없으며, 만일 대출만으로 새 주택에 보증금이 마련된다면 금전적인 문제는 발생하지 않겠지만 기존 주택에 대항력을 유지하면서 새 주택에도 대항력과 확정일자 효력을 발생하게 하는 것에 기술적 어려움이 있습니다. 기존 주택을 계속 점유한 상태로 가족일부의 주민등록을 유지하여야 합니다등기 이전이 아니고 전출을 의미한 질문으로 추측합니다전출을 하면 계약이 사라지는 것은 아니지만 대항력과 확정일자의 효력을 잃게 됩니다기존 주택을 계속 점유한 상태로 가족 일부의 주민등록을 유지하고 새 주택에는 계약자만 전입하고 확정일자를 받아두는 방법으로 진행합니다한달 이상 기존주택 전세금을 받지 못할 경우 "임차권 등기명령" 이라는 제도를 활용해 볼 수 있을 것 입니다.만일 대출만으로 새 주택에 보증금을 마련하지 못 한다면 새 주택에 게약을 보류하고 임대인과 소통한 후 진행하는 것이 합리적일 것입니다
부동산
Q. 부동산 가격이 더 떨어질까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.개인 의견임을 전제로 더 떨어질 것으로 봅니다.근거로 세가지만 들자면정부의 정책은 부양책이 아닌 연착륙 정책입니다즉 더 천천히 내려가게 하겠다는 정책입니다또 글로벌 경제는 매우 불안정합니다 코로나 휴유증에서 벗어나기도 전에 전쟁과 재난, 신냉전 등으로 물가는 오르고 실질 임금은 줄어 듭니다 반면 금리는 내리지 않는데요.유동자금 부족으로 매수여력이 적어지고 급매물을 부릅니다. 마지막으로 공시가격의 현실화 정책 중단으로 향후 공시가격이 체감상 하락합니다공시가격의 하락은 전세보증보험에 영향을 미치고 전세가 하락은 매매가 하락을 불러 옵니다이 상황에서 모든 것을 풀어놓은 세제 정책으로 다주택자의 매물이 몰릴 경우 주택 부동산 가격은 추가 하락이 커질 수 있습니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 부동산 수수료는 지역 상관없이 똑같나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.부동산 중개보수 수수료는 국토교통부 공인중개사법 시행규칙에 따르면주택(부속토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)의 중개에 대한 보수와 실비의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령으로 정하는 범위 안에서 특별시ㆍ광역시ㆍ도 또는 특별자치도의 조례로 정하고, 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 보수는 국토교통부령으로 정한다고 되어있습니다따라서 시도 조례에 따라 다를 수 있지만 현행 전국이 동일하게 운용됩니다.매매수수료, 전월세 수수료 그리고 주택과 오피스텔 그외 부동산으로 구분하여 요율은 다르며모든 중개사 사무소는 의무적으로 중개 보수 요율표를 의무적으로 게시하도록 되어있습니다직접 계산을 원하시면 아래 사이트에서 금액과 부동산 유형을 입력하여 확인할 수 있습니다https://gris.gg.go.kr/reb/selectRebRateView.do
부동산
Q. 전세보증보험 비용은 얼마정도 나오나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.보편적으로 많이 이용하는 HUG 전세금 반환보증 수수료율입니다금액과 부채비율에 따라 다르네요부채비율 = (선순위 채권금액 + 전세보증금) / 주택가액 을 의미합니다(단독,다중,다가구주택의 경우로서 타전세계약확인서 미제출시 연 0.154% 적용)감면이나 할인도 가능하니 여기에서 상세한 내용을 확인하세요https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp
부동산
Q. 자가의 경우 몇년 유지 후 팔아야 세금을 안내나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.비규제지역 기준 1세대 1주택자가 자가를 양도시 2년이상 보유하였고 ( 매수시 조정지역인 경우는 2년이상 거주) 매매가격 12억원 이하인 경우 양도소득세를 비과세 합니다.다주택자는 양도차익의 규모에 따라 다르게 적용하는 일반 세율을 적용합니다.여러 채 보유중인 경우라도 일시적2주택, 임대사업자의 거주주택, 혼인, 봉양, 상속 등 합가에 의한 일시적 다주택 등에는 예외 규정이 있습니다.매도시에는 세제 전문가와 사전상담을 권장합니다
부동산
Q. 무주택자 세대 분리 조건은 어떻게 되는지 궁금합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.부동산 취득시 1세대를 구성하여 1세대 1주택의 기준에 부합하기 위한 조건에 관한 것이라면 아래 "지방세법 시행령 제28조의 3"에 따른 세대의 기준을 참고하세요 1. 부모와 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 않은 30세 미만의 자녀로서 주택 취득일이 속하는 달의 직전 12개월 동안 발생한 소득으로서 행정안전부장관이 정하는 소득이 「국민기초생활 보장법」에 따른 기준 중위소득을 12개월로 환산한 금액의 100분의 40 이상이고, 소유하고 있는 주택을 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우. 다만, 미성년자인 경우는 제외한다.2. 취득일 현재 65세 이상의 부모(부모 중 어느 한 사람이 65세 미만인 경우를 포함한다)를 동거봉양(同居奉養)하기 위하여 30세 이상의 자녀, 혼인한 자녀 또는 제1호에 따른 소득요건을 충족하는 성년인 자녀가 합가(合家)한 경우3. 취학 또는 근무상의 형편 등으로 세대전원이 90일 이상 출국하는 경우로서 「주민등록법」 제10조의3제1항 본문에 따라 해당 세대가 출국 후에 속할 거주지를 다른 가족의 주소로 신고한 경우4. 별도의 세대를 구성할 수 있는 사람이 주택을 취득한 날부터 60일 이내에 세대를 분리하기 위하여 그 취득한 주택으로 주소지를 이전하는 경우이상 참고하시고 주택 매수를 계획한다면 구체적인 내용을 제시하여 시군구 지방세 담당자와 상담하시기 바랍니다
부동산
Q. 아파트를 전세를 놓고 있다가 임차인인이 계약갱신 의사를 밝힌 경우 전세를 월세로 변경했을 경우 월세는 임대인이 정할 수 있는 건가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주임법 규정을 살펴보면임차인 동의시 전세를 월세로 변경가능하나 계약갱신청구시 5%를 초과하지 않는 범위로 인상이 가능하고,보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다고 되어 있습니다1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율 여기에서 대통령령으로 정하는 비율은 ① 법 제7조의2제1호에서 “대통령령으로 정하는 비율”이란 연 1할을 말한다.② 법 제7조의2제2호에서 “대통령령으로 정하는 이율”이란 연 2퍼센트 입니다오늘 현재 한국은행 기준 금리는 3.5%로 2%를 더하면 환산율은 5.5%이므로 1항의 1할보다 낮은 비율인 2항을 적용하여야 할 것입니다보증금 1천만원당 45,833원의 월세가 되겠습니다정리하면 보증금을 5%범위 내에서 인상후, 보증금 1천만원 단위로 감액하여 전환시 월차임 45,833원을 적용하면 규정에 어긋나지 않습니다
부동산
Q. 임대차 묵시적갱신, 재계약, 갱신청구권 사용의 차이에 대해 설명해주실수 있을까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.묵시적 갱신을 하는 경우, 갱신청구권을 사용하는 경우 둘 다 재계약을 하는 경우에 해당하며,전자는 임대인 임차인이 계약만기 6~2개월 사이에 계약의 종료나 변경에 아무런 언급없이 경과하였을 때 기존계약 그대로 2년 재계약된 것으로 보는 것이고,후자는 임대인이 계약의 종료나 계약 조건의 변경을 위 기간내에 통지하였을 경우 임차인이 계약을 갱신을 요구한 것으로이때 임대인은 본인 실거주 등 법정 사유 외 이유로 청구를 거절할 수 없고 임대료는 5%를 초과하여 인상할 수 없습니다새로운 계약서의 작성은 묵시적 갱신은 해당 사항이 없으며,1) 갱신청구권을 사용한 재계약은 보증금 등의 인상시는 갱신청구권을 사용하였다는 취지를 기재하여 기존 계약서를 유지하고 증액분에 대한 증액계약서를 작성합니다.2) 그러나 임대금액이 변동이 없을 경우는 (임대인의 입장에서는 갱신청구권을 사용한 재계약이라는 취지만을 기존 계약서에 가필 하는 정도로 확인하고) 새로운 계약서를 작성하지 않아도 무방합니다확정일자는 위 1)의 경우 증액 계약서에 확정일자가 필요하고 2)의 경우는 기존 계약서가 유지되고 있으므로 새 확정일자를 받을 필요 없습니다.