안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
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Q. 신축 준신축 구축은 몇년차로 구분하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.준공년식으로 본다면 5년이내 신축 6-10 준신축 정도로 봅니다.그러나 단순 연식보다는 일단의 지역에서 개발, 정비 등 대단위 신축 주택이 공급되면서 건축공법이나 주거환경에 인식할만한 변화가 있는 주거 모델이 등장하면 이를 계기로 신구축의 구분하기도 합니다
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Q. 임차인이 임대차계약 갱신 의사를 밝힌 후 임대인이 실거주 목적으로 계약을 종료한 후 실거주 하지 않는 경우 이를 확인할 수 있는 방법이 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우로 계약의 갱신이 거절된 임대차계약의 임차인이었던 자는 확정일자부여기관에 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있습니다확정일자 부여기관은 주택 소재지의 읍ㆍ면사무소, 동 주민센터 또는 시(특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시는 제외하고, 특별자치도는 포함한다)ㆍ군ㆍ구(자치구를 말한다)의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소 또는 「공증인법」에 따른 공증인이므로,일반적으로 해당 에서 요청할 수 있겠습니다.
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Q. 전세를 수년간 한 사람에게 놓고 있는데 이번에 계약할 때 5%보다 더 높게 할려고 하는데, 만일 임차인이 동의한다면 가능한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.5%를 초과하여 인상하더라도 임차인이 (타당하다고 인정하여) 동의한다면 가능합니다.이 경우 계약갱신 청구에 의한 재계약으로 보지 않고 종전 계약과 관계없는 새로운 계약으로 봅니다따라서 임차인은 2년후 계약갱신 청구권의 사용 기회를 1회 갖게 됩니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 임차인의 임대차 계약 갱신 의사는 새로운 집주인에게도 유효한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.매매로 임대인이 변경되었을 때 양수인은 임대인의 지위를 승계합니다기존 임대차 계약의 조건은 변동되지 않고 새 임대인에게 적용됩니다.따라서 만기 6-2개월전에 기존 임대인에게 계약갱신 청구를 통지하였다면 이 효력은 매매로 인한 양수인에게 유효합니다
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Q. 임대사업자가 아닌 사람이 임대차계약서 작성을 할수있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대사업자 아닌 임대인과 임대차 계약을 할 수도 있고 이 계약서로 얼마든지 사업자 등록이 가능합니다.
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Q. 아파트 탑층도 매도시 매수가 있을까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.사람마다 관점은 다른 것 같습니다층간소음, 뷰, 프라이버시 등 다른 요인에 의한 강점도 있습니다.탑층이라 매도가 안되는 것은 아닙니다
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Q. 전세갱신과 전세보증보험 갱신시 질문입니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.우선 전세 시세가 떨어져 종전 금액으로는 보증보험 승인이 안되는 조건인데 보증금 조정에 동의하지 않는 경우는계약을 종료하는 편이 나을 수도 있습니다임대인이 새로운 임차인을 구하기 쉽지 않다면 가격 재조정 여지도 있고요갱신계약을 통해 계속 거주중 주택의 매매로 임대인인 바뀌었다고 하더라도 양수인은 종전 계약의 조건을 승계합니다.갱신청구에 의한 계약중이므로 3개월전에 해지를 통지하면 계약종료의 효력이 발생합니다참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 양도 소득세 절세 할 수 있는 방안 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주택의 양도소득세는 기본적으로 1세대 1주택으로 2년간 보유하면 비과세 됩니다다주택자, 단기매매, 규제지역에서 미거주후 매도 , 매매가 12억 초과시 등은 양도소득세가 과세됩니다.양도세가 과세되는 경우도 보유기간, 양도차익 등에 따라 세율이 다르며일시적2주택, 임대사업자의 거주주택, 혼인합가로 인한 2주택, 상속이나 부양으로 인한 다주택 등 예외 기준도 다양합니다.따라서 양도소득세는 단순질의 응답으로 착오가 발생하기 쉬고 착오시 큰 비용을 지불할 수 있으니주택 매도를 결정하였다면 구체적인 사실관계를 확인하여 세제 전문가와 대면 상담 하시기를 권장합니다
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Q. 아파트 매수시 잔금부족으로 바로 전세를 놔서 전세금으로 잔금을 치룰 수 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.가능 합니다그런데 잔금날 전세 보증금을 받기 위해서는 소유권이 바뀌기 전 전세계약이 이루어 져야 합니다실질적으로 세를 놓는 것은 매수인이지만 계약을 하고 보증금을 받는 것은 매도인이 받습니다전세보증금을 받고 전세입자가 입주한 날 이어서 매매 잔금이 진행되는 것입니다.이와 같은 과정으로 주택을 매매하는 것은 흔히 있는 일이나 매도인의 동의와 협조가 필요합니다매매계약시 협의하시면 되겠습니다
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Q. 부동산 재계약할시 전입신고나 확정일자 다시 해야하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.질문하신 내용으로 보아 임차인 입장이신 것 같은데요갱신 계약을 원하는 경우 만기 6-2개월전에 임대인에게 꼭 통지하세요보증금이 조정된다면 감액될 경우에는 확정일자 다시 안 받아도 되고증액될 경우는 증액계약서를 쓰고 증액금액에 대해서만 확정일자를 받으면 됩니다그리고 기존 확정일자 받았던 계약서는 새 계약서에 첨부하여 계속 보관하세요가급적 비용이 들더라도 부동산 중개소에서 서비스를 받으세요계속 거주하고 있는 상황이므로 전입신고는 해당되지 않습니다이미 전입 되어 있습니다