안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 부동산 의무 실거주 년수가 어떻게 되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.(현재는 대부분의 지역이 해제되었지만) 에서 주택을 매수하였다면 1주택자라 하여도 2년이상 실거주가 없다면 양도소득세가 비과세 되지 않습니다.이것은 양도시점이 아니고 매수시점에 해당 주택 소재지가 이었는지가 기준입니다.현재는 해제되었다 하더라도 매도하고자 하는 주택이 2017년 8월 3일이후에 취득한 것이고 당시 조정대상지역이었다면2년의 실거주 기간이 필요함을 유의하여야 합니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 양도소득세 바뀐세법관련 문의드려요.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.양도소득세는 취득시 규제지역 여부 , 본인 포함 동일세대내 소유주택 수, 거주와 보유기간 , 매매가격 등에 따라 차이가 있기때문에단순질의 응답으로 예상하기가 어렵습니다.만일 1주택자로 취득후 계속 세입자가 거주하였고 매매가격은 12억원 이하라는 가정으로 간단히 설명 드리면취득당시 조정대상지역이 아니었다면 비과세로 예상되고,취득당시 조정대상지역이 었다면 지난해 하반기 대대적인 전국 규제지역 해제로 현재는 해제가 되었다하더라도 2년의 본인 거주 요건에 미달하여 과세됩니다구체적인 과세금액은 세제 전문가와 상담하거나 국세청 홈텍스사이트에서 양도소득세 미리계산해보기 코너를 활용해보세요참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 재개발 지역으로 선정되면 원주민들은 모두 입주 가능한가요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.해당 지역 토지나 주택의 소유자들은 아파트 분양 자격을 갖습니다.다만 기준 이하의 소형 토지 소유자, 주택이 아닌 건축물의 소유자로 평가금액이 미달하는 경우기준 시기 이후에 원주민의 주택을 매수한 사람, 한 세대가 해당 지역에 여러 채의 주택을 소유하여 분양 조건을 초과하는 경우 또는 스스로 분양 신청을 포기하는 경우 등은 아파트를 받지 못합니다.위 세부적인 사항은 각 지자체별로, 또 조합별로 또 재개발 사업방식에 따라서 기준의 차이가 있습니다가장 정확히 내용을 알아보기 위해서는 해당 지역 재개발 추진위나 조합 그리고 해당 시도 도시정비과에질의하시는 것이 필요합니다
부동산
Q. 월세 계약하고 난 후 미리 지급한 계약금은 돌려받나요??
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약금은 보증금의 일부로 임대차 계약을 약정하고 계약일에,나머지 보증금은 입주하는 날 잔금이라하여 임대인에게 지불합니다말 그대로 보증금이므로 임대차 기간중 임대인이 보관하고 계약이 종료하면 돌려줍니다
부동산
Q. 이사온지 5개월만에 보일러시스템이 고장났네요 제가 물어줘야 하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.보일러는 주택 임대차 목적에 사용수익을 위한 필수적인 시설로 임대인에게 공급 유지의 책임이 있으며 내구연한이 경과하면 교체가 필요한 물품입니다임차인의 사용상의 부주의나 과실에 의한 파손의 경우가 아니라면 임대인이 수리해 주어야 합니다
부동산
Q. 월세 매매계약서 2년에 한번씩 꼭해야 하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.월세가 현재의 경제사정에 비추어 너무 낮다고 생각하면 등록된 임대사업자가 아닌 이상 언제든 자유롭게 인상을 제안할 수 있습니다임차인의 입장에서는 우선 현재 계약기간 (묵시적 갱신이라면 계약후 2년단위 연장)은 중도 인상을 거절할 수 있으며 ,계약이 끝나도 갱신청구권을 사용하겠다고 하면 1회에 한하여 2년간 더 연장할 수 있고 임대인은 5%를 초과하여 인상하지 못합니다.그러나 임차인이 수긍하여 제안을 받아 드린다면 원하는 대로 인상하고 새로 계약서를 작성합니다이것은 종전계약과 관계없는 새로운 계약으로 보면 임차인은 추후 계약갱신청구권의 사용 기회를 남겨두게 됩니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 지금 서울아파트 매수시점일까요??
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.누구도 예상하기 어려운 문제이지요다만 시세가 올라가면 올라간다고 예측하는 전문가가 늘고내려가면 더 내려간다고 예측하는 전문가가 늘어 납니다.현재 부동산 시장은 크게 하락한 듯 하지만 2-3년전 수준까지 후퇴하였을 뿐 입니다향후 공시가격 하락이 예정되어 있습니다.공시가격 하락은 전세대출 한도와 보증보험 한도에 영향을 미치고역전세를 유발하고 결국 집값을 다시 밀어낼 가능성도 있습니다긴 코로나질병여파, 세계적인 전쟁과 재난 등으로 경제전망은 좋지 않습니다물가는 올라가고 소득은 상대적으로 감소하는 셈인데....사회 전반의 소득 규모가 줄면 부동산은 하락합니다약간의 반등이 있더라도 1-2년 사이에 최소한 2단 하락으로 예상합니다.현재 거래 절벽에서 벗어나는 신호를 보내는 일부 지역이 있다고 합니다추가하락이 현실이 되면 마지막 매도 기회가 될 수도 있습니다매수자의 입장이라면 인내하면서 준비하면 더 나은 조건이 올 것으로 생각합니다물론 개인적인 견해입니다
부동산
Q. 전세 재계약 관련 문의 드립니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.첫 계약 종료 6개월에서 2개월 사이에 계약의 종료나 조건 변경을 하지 않았다면 자동 갱신됩니다.이후 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있으나 임대인에게 최소한 3개월의 시간을 주어야 합니다.정확히 임차인의 해지 통지후 3개월이 지나면 계약 종료의 효력이 발생합니다.즉 이때는 임대인은 보증금을 돌려줄 의무가 발생합니다.
부동산
Q. 부동산 전월세 묵시적 연장관련 질문드립니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.월세 인상과 보증금 감액 등 계약 조건이 변경되므로 묵시적 갱신은 아닙니다.기존 계약서 가필 또는 합의에 의한 당사자 직접 계약서 작성 등은 문제가 없습니다.임차인이 해지 통지후 3개월이 지나면 효력이 발생하는 경우는 묵시적갱신 또는 계약갱신청구권을 사용한 재계약에 한합니다만일 중간에 이사할 가능성이 있으셔서 질문한 것이라면 이번 계약은 은 아니므로 계약서 작성시 " 임차인의 계약 갱신 청구에 의한 재계약"이라는 문구를 넣어 두시면 됩니다.
부동산
Q. 제가 전세로 들어가는 집이 근저당이 잡혀 있다고 하는데 들어가면 안될까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.아무 것도 없다면 더 고민할 필요 없지만 그렇다고 저당권이 설정되어 있다고 무조건 계약을 피할 이유는 없습니다중요한 것은 주택의 시가 대비 얼마나 부담스런 금액인가 입니다.저당권외에도 대항력을 갖추고 확정일자를 받은 선순위 임차인이 있다면 선순위 보증금의 합계도 고려할 사항입니다예를 들어 "근저당 채권최고액 + 선순위보증금 합계 + 내 보증금액" 을 다 합친 금액이 주택 시세의 절반도 안되는 정도라면 염려할 수준이 아닙니다.주택은 꼭 마음에 드는데 근저당이 신경이 쓰인다면 보증금 반환보증 가입을 검토해 보세요보증금 반환보증 가입 조건에 드는 경우라면 안전하다고 볼 수 있습니다