안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
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Q. 전세 묵시적계약 갱신시점은 언제인가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.기존 계약 만기일로부터 6~2개월전 사이에 양당사자가 계약의 종료나 조건의 변경에 대해 언급이 없었다면 묵시적 갱신계약이 된 것이며묵시적 갱신 계약의 기간은 기존 계약 만기일로부터 2년 입니다물론 계약서는 따로 없습니다.
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Q. 시골에 있는 집은 무주택에 속하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주택 공급에 관한 규칙 제53조를 확인한다면 민영주댁 일반 공급 청약에서 주택으로 보지 않는 이 있습니다"소형ㆍ저가주택등”이란 전용면적 60제곱미터 이하로서 가격이 8천만원(수도권은 1억3천만원) 이하인 주택 또는 분양권등을 말합니다여기서 가격이란 공시가격을 말합니다.그리고 이러한 주택을 1호 또는 1세대 보유할 경우에 한정합니다.만일 보유주택이 전용면적60제곱미터 (약18평)을 초과한다면 해당되지 않을 것 입니다.이것은 민영주택의 일반공급분 청약시 제한적으로 적용되는 사항으로 보다 유효한 기준은 해당 주택의 분양공고를 참고하시기 바랍니다
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Q. 보유기간및의무거주기간 변동이 있나요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.질문상 주택 소재지는 비규제 지역은 아니었다고 보입니다2017년 8월2일 이후 취득한 주택이면서 취득 당시 조정지역이었다면 양도시 1주택 비과세를 받기 위한 요건으로 2년의 실거주가 필요했습니다그러나 현재 전국 대부분의 지역에서 조정대상지역이 해제되었습니다.그럼에도 불구하고 취득 당시 조정대상지역인 경우는 규제에서 해제되더라도 2년의 실거주기간을 채워야 합니다.즉 1주택 비과세를 받기 위한 실거주의무 여부는 현재가 아닌 취득 당시의 규제지역 여부에 따라 결정됩니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다.
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Q. 반전세 전환 계약 시 확정일자를 받아야 하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.기존 확정일자 받은 계약서에 추가된 월세 금액과 기간을 부기하거나,새로 계약서를 쓰더라도 기존 계약서를 첨부 서류로 유지하고 새 계약서 특약에 " 이 계약서는 기존 계약서의 연장으로 기존 임대차 조건의 변경없이 00부터 월세 0000원을 추가하기로 하며 기존 계약서를 별첨 유지한다" 정도의 문구가 있다면 새로 확정일자를 받을 필요는 없습니다그러나 새로운 계약서가 작성되고 기존 계약서는 폐기된다면 셰 계약서 작성 시점에 맞취 신중한 권리분석이 필요하면 새로운 확정일자를 다시 받아야 합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 임차인의 입장에서 묵시적 갱신을하면 자동2년연장인가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약만기일 2개월전까지 양 당사자가 계약조건의 변경이나 계약종료의 통지가 없었다면 같은 임대차 조건으로 2년간 계약이 연장된 것으로 봅니다이를 묵시적 갱신이라 하며 묵시적 갱신 상태에서 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있지만효력은 통지된 후 3개월이 경과하여야 발생합니다.질문하신 사항만으로 볼 때 주임법 규정을 잘 이해하고 계십니다
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Q. 1년 주택임대차 계약에 묵시적 갱신이 적용되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주거용 임대차는 1년의 계약은 가능하지만 임차인의 주장으로 2년의 계약으로 인정됩니다즉 임대인과 임차인이 1년 계약을 하였지만 임차인이 1년을 주장하면 1년이 되고 2년을 주장하면 2년이 되는 것 입니다.따라서 질문 내용을 볼 때 1년의 계약 종료에 맞춰 2개월전에 계약 종료 의사를 표시하지 않고 연장되었다면갱신계약 또는 묵시적갱신 상태가 아닌, 임차인이 2년의 계약을 선택한 것으로 보아야 하며, 1년 6개월만에 계약 종료를 청한다면 임차인 사정에 의한 중도 해지 요청으로 보아야 할 것 입니다이 경우 임대인은 계약기간 (2년)의 이행을 요구할 수 있습니다.임차인의 요청을 받아 드릴 경우 중개수수료, 전출입으로 인한 주택정비 비용의 등 실질적인 비용 지출이 발생합니다그래서 이 비용을 기존 임차인이 부담하는 조건으로 새로운 세입자를 찾고 기존 게약을 종료하기로 하는 합의를 하는 것이 흔한 해결 방법입니다.
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Q. 월세 계약 먼저 작성 후 확정일자 그리고 전입신고 (?)
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.게약서 작성후 확정일자는 언제든지 받을 수 있습니다임차인은 1) 전입신고와 2) 점유를 통해 대항력이 생기며 여기에 3)확정일자를 더하여 임대보증금의 우선 변제권을 갖게 됩니다확정일자는 계약서만 있으면 언제든지 미리 받을 수 있지만 점유와 전입신고는 둘 중 늦은 날의 다음 날 오전 0시를 기준으로 효력이 발생합니다그리고 만일 점유와 전입신고 하였으나 확정일자가 늦으면 확정일자를 받은 날부터 효력이 있습니다.따라서 가장 이상적인 것은 잔금 치루는 날 이사(점유개시)하고 주민등록 전입신고와 확정일자를 모두 마치는 것입니다.만일 이사하는 날 일정상 여유가 없다면 확정일자와 전입신고를 미리 할 수도 있습니다전입신고 접수는 자치단체별로 몇 일 일찍 접수가 가능한 지역도 있고 안되는 지역도 있으니 행정복지센터에 확인하여 보세요
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Q. 주택담보대출이 2프로대 인데 괜찮은거죠?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주택거래 활성화를 위해 특화상품으로 나온 특레보금자리론의 우대형 기본 이율조차도 4.15~4.45% 입니다물론 대출 대상자 별로 저소득, 신호 등 요건을 갖추어 추가 할인율을 적용받는다면 3%대까지도 가능하지만 대부분은 4%대입니다여기에 비교하면 2프로대 라면 절대적으로 우월한 이자율 입니다
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Q. 방과 거실 튼 아파트는 인기가 없을까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.통상 34평의 아파트라면 방이 3개입니다따라서 이러한 평형의 아파트를 구매하는 분이라면 부족한 방 숫자에 불만이 있을 수 있고 선택에서 제외될 것으로 예상됩니다그러나 1-2인 거주 가구가 늘어나는 추세로 방 숫자 보다는 넓은 거실 공간에서 예상하지 못한 메리트가 있을 수도 있겠습니다.구매자의 개성에 따라 선호도가 다른, 예상하기가 어려운 문제입니다
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Q. 1. 사업자만 받는 오피스텔에는 전입신고는 못 하나요? 2. 확정일자는 세무서에서 받아야 하나요? 3. 제 사업지가 현재 안산으로 되어있고
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.본인과 자녀가 전출하였다 하더라도 전출 신고 전부터 동거중이던 가족의 일부를 주민등록상 전출하지 않았고 기존 주택을 계속 점유하고 있다면 기존 주택 대항력과 확정일자는 유지됩니다.따라서 확정일자를 새로 받는 것이 아니며 순위도 바뀌지 않습니다.좀 더 유의하여야 할 사항은 아래 전문가의 기고를 참조하십시오https://blog.naver.com/geboriny/222939872284