안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
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Q. 현재 2주택 보유 중 입니다. 1년 내 모두 팔고자 하는데 작게 오른거 부터 파는게 유리한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.부산시는 각 구별로 2016년 부터 조정대상지역 지정과 해제를 반복하여 오다가 지금은 해제되어 있습니다두 주택중 두번째로 매도할 주택이 조정지역 당시에 취득한 주택이라면 보유기간중 2년이상의 거주조건을 채운 경우 비과세가 가능하며조정지역이 아닐때 매수하였다면 2년이상의 보유만으로 비과세가 가능합니다두번째 파는 주택이 1주택으로 비과세가 되어야 의미가 있겠죠첫번째 매도하는 주택은 2주택으로 현재 중과세는 유예되지만 보유기간 양도차익에 따라 일반과세가 적용될 것입니다따라서 취득시 조정대상지역여부와 취득일, 매도일, 취득가, 양도가, 필요경비 등 구체적인 사실관계를 먼저 확인하신후국세청 홈텍스 사이트에서 양도소득세 미리계산해 보기 코너를 이용해 보시면 유리한 순서를 촥인 하실 수 있습니다
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Q. 전세계약이 만료 되었는데 재계약 이야기가 없어요 그냥 살아도 되나요??
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약종료 6개월~2개월 사이에 임대인이 계약종료나 조건변경에 대하여 아무런 언급이 없고 임차인도 역시 그랬다면 같은 조건으로 2년 더 연장된 것으로 봅니다.임대인이 계약종료나 조건변경을 통지하였다 하더라도 임차인은 계약갱신청구권을 1회 사용할 수 있습니다임대인의 실거주 등 법정사유가 아니라면 갱신계약을 거절할 수 없습니다.5%를 초과하여 임대료 인상이 불가하며 2년 더 거주가 가능한 것 입니다원만하게 해결되시길 바랍니다
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Q. 전세계약할 때, 특약사항을 요청하는건 갯수 제한이 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.특약은 임의로 넣는 것은 아니고 계약 당사자가 합의 동의한 사항을 특약으로 올릴 수 있습니다숫자의 제한은 없습니다양이 많은 경우 별지를 사용해서 계약서를 작성할 수 있습니다
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Q. 아파트매매가 잘안되고 현금화가안되면 어떠게해야하나요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.근래 지속적으로 거래 자체가 부재하여가격을 떠나서 현금화를 해야하는 재무적인 사정이 있는 주택소유자들이 아주 곤혹스러운 상황이 계속되고 있습니다꼭 매도를 해야한다면 소위 급매가로, 매도인의 입장에서는 거의 반절 값에 던져야 하기 때문에 쉽게 결정이 어렵습니다.이마저도 감수하고 매도를 하여야 하는 상황이 아니라면 전세를 놓거나 담보 대출을 이용하여 자금을 융통해 보는 것도 좋은 방법입니다전세시장이 좋은 지역이라면 전세를 놓고 전세를 끼고 매도를 하는 것이 더 빠른 매매가 가능할 수도 있습니다.원만하게 해결되시기를 바랍니다
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Q. 월세방 퇴실전 비밀번호를 알려주어야 하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.이미 계약이 되었다면 새 임차인에게 편의를 제공해 주어도 문제가 없을 것으로 보입니다프라이버시의 문제라면 시간을 정해서 본인 있는 상태에서 방문하여 칫수를 재고 가라고 할 수도 있겠습니다비번과 카드키는 보증금을 받으면서 반납 하는 것이 맞습니다
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Q. 전세놓은 오피스텔이 주택개수로 잡히나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.오피스텔은 취득당시는 업무용 건물로만 판정하되보유중에는 사용상태에 따라 주택이나 업무용 건축물로 다르게 판단할 수 있습니다.현재 실제 이용자가 주거목적으로 사용한다면 주택으로 분류될 가능성이 있으며, 재산세가 주택재산세로 과세되고 있다면 이미 주택으로 분류된 상태입니다.그러나 이 경우라도 시가표준 1억원이내의 오피스텔이라면 새로운 주택을 취득할 때 다주택로 분류되지는 않습니다.마지막으로 오피스텔을 보유한 분이 주택을 매도할 때 주택의 비과세 조건을 갖추더라도 비과세가 불가 할 수가 있습니다양도소득세는 실질과세를 기준으로하여 오피스텔을 실제로는 주거용으로 사용한다는 판단을 하는 경우 주택의 매도시 2주택자에 해당하여 양도소득세를 과세하게 되는 것 입니다.주택세제는 단순 질의응답만으로 착오가 발생하기 쉽고 구체적인 사실관계와 매수와 양도 시점에 따라 다른 결과가 있을 수 있으므로 매도매수를 결정하였다면 가급적 세제전문가와 대면 상담하시기를 권합니다
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Q. 오피스텔 전세로 들어가면 옵션 다있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.오피스텔은 비교적 작은 공간에 주거시설을 갖추고 있습니다따라서 규모에 잘 어울리는 빌트인 방식의 세탁기 냉장고와 에어컨 그리고 가스쿡탑 또는 인덕션 등을 갖춘 경우가 거의 대부분입니다.다만 옵션의 제공이 임대인의 의무사항은 아니니 만큼 계약시 품목, 입주시 작동여부도 잘 확인하시는 것이 필요합니다
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Q. 묵시적갱신 후 이사 갈 때 계약기간
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.게약이 종료될 때는 종료 2개월전에 통지합니다이러한 통지 없이 묵시적 계약으로 연장된 경우 종전과 같은 조건으로 2년더 연장된 것으로 간주합니다묵시적 계약중에는 해지를 원할 경우 3개월전에 통지하여야 합니다.임대인게도 보증금을 준비하거나 새로운 세입자를 받을 시간을 보장해주는 것으로 이해합니다해지 통지시 마침 새 임차인이 대기한다던가 하는 특별한 경우가 아니라면 통지후 3개월 기다려 보증금을 받게 되는 것 외에 불이익은 없습니다
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Q. 전세 계약 완료 후 전세금을 올릴 수가 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대차계약의 핵심 요소는 대상 부동산과 보증금, 그리고 계약기간 입니다계약이 성립되었다는 것은 위와 같은 사항에 대해서 상호 합의 동의 하였다는 의미 입니다계약 체결한 사항으로 게약기간중 변경은 상대방의 동의없이 원칙적으로 불가합니다
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Q. 아파트를 사는 것도 땅을 사게 되는 건가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.아파트, 연립주택과 같은 다세대 주택은 건물부분은 각 호실별로 독립적으로 사용하지만 토지인 대지는 공동으로 사용합니다이를 대지권이라고 하며 개별 주택마다 대지권의 비율을 정해서 등기에 기재합니다각 호별 면적 또는 분양가격에 따라서 대지권의 비율도 조금씩 다릅니다그리고 대지와 주택을 분리해서 매매할 수 없습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다