안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 무인문구점 바닥권리금 관련 질문 입니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.권리금은 시장의 원리로 결정될 뿐 입니다.입지적 경쟁력과 가치를 인정하는 양수인이 다수 있을 경우 높은 권리금을 받을 수 있습니다경우에 따라서는 양수인에게 렌트프리 등 인센티브가 주어진다고 하여도 양수인을 찾기 어려운 경우도 있을 수 있고결국은 공실로 남게 될 수도 있습니다인근 부동산사무실에 상담하셔서 시장현황과 양도시기 등을 참조하여 적절한 권리금을 정 하시기 바랍니다
부동산
Q. 일반임대사업자 오피스텔 임대료 인상시 상한은?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.일반 임대사업자는 주거용 임대사업이 아닌 업무용 건물 임대업이 사업의 본질입니다.다만 주거가 가능한 오피스텔로써 실제는 주거용으로 임대차를 하는 것으로 보입니다공부상의 용도와 관계없이 주거용으로 임대차하는 경우 주택임대차보호법을 적용합니다따라서 2년의 계약기간 후 임차인의 갱신청구시 5%를 초과할 수 없는 주임법의 적용을 받습니다.그리고 일반임대사업자는 렌트홈 등록대상이 아닙니다
부동산
Q. 2주택자가 1채 매도후 양도세 비과세 가능 문의
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.다주택자가 마지막 복수주택을 양도하고 최종 한 채의 주택이 되었을 때부터보유, 거주기간을 리셋하는 제도는 2022년 5월10일 폐지되었습니다1번 주택이 처음부터 한 채였다면 비과세 되는 조건에 해당한다면2번 주택이 매도된 후로 리셋기간 필요없이 비과세가 가능합니다양도소득세는 과세액이 상당하고 제도가 복잡하고 시기에 따라 규제의 변동이 많았습니다매도를 결정하였다면 가급적 세제전문가와 대면상담을 권합니다
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Q. 오피스텔은 계약단위가 어떻게 되나요??
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주거용 임대차 계약에서 2년보다 짧은 기간을 정할 수 있습니다계약의 한쪽 당사자가 제안하여 한쪽이 수용하면 계약이 진행 되는 것일 뿐 입니다그러나 임차인은 계약 이후라도 2년 보다 적은 기간의 계약에도 불구하고2년의 기간을 주장할 수 있는 권리가 있으며 주임법으로 정해진 강행규정입니다.아래 기사를 참조하세요https://www.asiae.co.kr/article/2022031917420632889
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Q. 임대아프트에서 2년마다 계약을 하고 있습니다?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.금년 4월에 재계약시 혹은 같은 방식으로 계약이 된다면원하는 해지일 3개월전에 통지하면 임차인에게 불이익 없이 계약의 해지가 가능합니다.이에 해당하지 않는다면 이번 계약시 내년 2월까지 단기계약을 조건으로 계약할 수도 있습니다전세가도 하락하는 시장에서 임대인이 굳이 거절할 이유가 없어 보입니다.원만하게 해결되시길 바랍니다
부동산
Q. 근린시설 중기청 대출 관련 질문사항
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.근린생활시설 ( 점포 사무실 등 업무용 시설) 을 포함한 주택으로 보입니다건축물대장에 각 층 또는 호실별로 용도가 세분됩니다여기에서 임대할 부분이 주택으로 나온다면 전세대출 신청이 가능합니다물론 대출 가능 여부는 금융기관에서 판단할 사항입니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 주택 임대사업자 거주 주택 1가구 2주택 양도소득세 비고세 되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대주택으로 등록된 주택 외 거주주택에 대하여임대주택이 없었다면 거주주택 매도시 비과세에 요건을 갖춘 경우라면1회에 한하여 거주주택 매도시 양도소득세 비과세를 적용하는 특례제도가 있습니다단 매도후에도 임대주택의 운용기준에 맞게 의무기간을 채워야 하는 등 까다로운 조건이 있읍니다양도소득세는 단순 질의 응답만으로 착오가 쉽고 제도의 변경이 심하니매도를 계획하였다면 양도시점에 세제 전문가에게 가급적 대면 상담을 추천합니다참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 월세 계약만료전에 이사가야될 사정이 생기면 어떻게되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약의 상대 당사자인 임대인과 협의가 필요합니다.기본적으로 임대인은 만기까지 계약의 이행을 요구할 수 있으나임차인의 사정을 이해하여 새로운 임차인을 찾아 보증금을 승계하고 중개수수료 등 해지가 없었다면 발생하지 않았을 임대인의 비용을 대신 지불해주는 조건으로새 임차인을 찾는대로 계약을 중도해지 하기로 합의하는 경우가 가장 흔합니다원만하게 해결되시길 바랍니다
부동산
Q. 묵시적 갱신은 전세 갱신을 활용하지 않는 것인가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대인의 문의에 임차인이 응답하지 않는 것으로 묵시적갱신이 되는 것은 아닙니다. 관련조항묵시적 갱신은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다위와 같이 임대인이 계약조건의 변경이나 갱신거절을 통지시 묵시적갱신으로 흘러가는 것이 아닙니다임대인의 입장에서 금번 계약에 계약갱신청구권을 사용하기를 원한다면 위 기간내에 임차인에게 게약조건의 변경이나 계약종료를 통지하고 임차인의 의사를 받아 갱신청구 형식으로 재계약을 하면 되겠으나 한편 임차인의 입장에서는 계약종료를 수용하고 보증금 환불을 요청할 수도 있을 것입니다.한편 금번 묵시적갱신이 된다면 임차인은 추후 갱신청구권 사용기회를 남겨두게 됩니다참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 주택용도가 고시원으로 되어있어요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.현행 고시원은 건축물대장상 용도 " 근린생활시설2종 (고시원) " 입니다건물중 고시원에 해당하는 전체 사업장 호실이나 해당 층이 집합건물로 개별등기가 있을 수 있으나고시원내 각 호실이 개별 등기일 가능성은 거의 없습니다