안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 확정일자효력은 주택임대차계약신고한 날짜 vs전입신고하는날짜
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약후 30일 이내에 임대차거래신고를 하게되어 동시에 확정일자를 받아 입주전에 미리 받는 경우가 많습니다확정일자를 통해 만일의 경매시 보증금의 우선변제가 가능해지는 것 이지만주민등록전입과 실제 이사(점유)라는 대항력 요건을 갖춘 경우에만 성립합니다.특히 주민등록 전입신고는 신고한 시간이 아니고 그 다음날부터 효력이 생깁니다따라서 실제 입주를 하고 전입신고를 하는 날이 4일이라면 5일 0시부터 확정일자의 우선변제권과 대항력이 유효한 상태가 되는 것 입니다.이사 잘하시고 전입신고 잊지 마시기 바랍니다
부동산
Q. 보일러온수 누수로 아랫집 화장실 누수관련입니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임차인의 과실이나 일상적인 관리소홀에 의한 고장이 아닌한,시설구조물에 속하는 보일러와 배관 등의 고장은 임대인에게 유지모수책임이 있습니다.지체없이 임대인에게 연락하여 사실관계를 알려드리세요
부동산
Q. 공동으로 부동산을 구입하게 되면 명의가 공동으로 되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.매수시 투자한 금액에 비례하여 또는 두분의 합의로 지분율을 정하여매매계약의 당사자가 되며 이 지분율을 기재한 등기부가 발행되어 부동산의 소유권을 공유합니다.공유한 지분은 지분으로서 각자 매매와 처분이 가능하며 세를 준다든지 하는 사용 수익은 지분 과반수로 결정합니다.성공투자가 되시길 바랍니다.
부동산
Q. 인구가 줄어들면 아파트값도 결국떨어지게 될까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.한국의 인구는 이미 2020년을 정점으로 매년 감소하고 있으며 앞으로도 감속폭이 커질 것이라고 합니다그러나 그기간동안 주택가격은 급상승 했습니다.사용인구의 감소는 수요의 감소요인이 되는 것은 맞지만 한가지 이유로 주택 가격이 하락하지는 않습니다.사람들은 더 넓고 가치가 높은 부동산을 소유하고 싶은 욕망이 있습니다토지가 아닌 건축물은 날로 첨단기술 집약적 시설로 바뀌어 조달 원가가 높아지고 유지비용도 증가합니다소유하고자 하는 자의 재무 사정과 잉여 재산에 의해 시장가격이 결정됩니다인구보다는 인당 소득, 물가 동향이 주택가격에 더 큰 영향을 줄 것으로 생각합니다.소득이 감소하여 차입금으로 조달자금 채워야 하거나 소득이 증가하여도 물가는 더 상승한다면주택을 매수할 여력이 떨어지는데 부족한 수요에 의해 주택 가격은 또한 하락합니다요즈음의 현상입니다
부동산
Q. 재개발 지역으로 동의서 작성 했습니다?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.소문만 돌았다면 단순 추진단계의 민간단체 동의서일 가능성이 높습니다재개발사업은 시도에서 기본계획을 수립하고 타당성 검토와 주민설명회 등 거쳐을 하는 것으로 계획을 확정하며 여러 이해관계가 대립하여 여러가지 법정 절차와 장기간의 시간을 필요로 합니다사업의 주체는 구역내의 토지등 소유자로서 구역지정이 되어야 비로소 공식적인 대표기관 (조합, 대표회의)을 토지 등 소유자의 동의로 선출합니다그 이전의 조합이나 추진위원회 등은 아직 대표성이 없는 임의 단체일 뿐입니다구역지정 이후는 시공사 선정, 조합원 부동산 등 종전자산 감정평가, 사업계힉 수립, 조합원분양신청, 관리처분계획수립 및 승인, 이주와 철거, 일반분양 신청, 건축과 사용승인, 입주와 하자보수 등 긴 터널을 통과하여 새로운 주택단지를 탄생시킵니다.대체로 각 단계가 지나면서 사업의 승률이 확실해지며 조합원 주택의 가치가 동반 상승됩니다대부분의 조합원은 추가부담금을 납부하고 새 주택을 분양 받습니다사업진행중 많은 조합원들이 조합원 권리나 자신의 주택을 프리미엄을 받고 매매하기도 합니다.사업 기간은 점점 빨라지는 추세이나 사업성이 확실하지 않은지역, 대단지 , 반대조합원이 많은 사업지 등은 속도에 리스크가 많은 편 입니다.이주비는 철거 직전 이주 단계에서 조합의 의결로 평가액의 절반 정도를 대출하여 주는 것으로 건설기간동안 이주주택 비용으로 활용하는 금액입니다 .경우에 따라서 무이자도 가능하나 결국은 조합원의 부담이 됩니다.새로운 택지가 없는 도심 중심의 노후가 심화된 일단의 지역을 대상으로 대규모 신규 아파트가 탄생하였을 경우 가치가 수직 상승하여 많은 분들이 투자의 대상으로 여기기도 했으나 최근 부동산 시장의 경색과 주택가격 폭락, 고이자, 건설 비용의 증가 등으로 열기가 가라앉고 있습니다.소유지의 사업성이나 개발 계획과 일정 등은 조합 사무실을 통해 확인 참조하시기 바랍니다
부동산
Q. 전세 보증금 변동없이 재계약시 확정일자 다시 받아야 되는지요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.이미 답변하였던 내용에 착오가 있었음을 발견하여 수정합니다확정일자를 받았던 첫 계약 이후 주민등록 전출입없이 계속 거주하고 있으며 보증금의 변동이 없었다는 조건이라면 제계약서의 작성에 불구하고 기존 확정일자는 유효합니다.따라서 새로 확정일자를 받을 필요는 없습니다이 경우라면 처음 확정일자 받았던 계약서를 유지 보관하는 것을 권장합니다.그런데 결과적으로 확정일자를 두번 받은 경우로써 사실관계는 위 내용과 다르지 않다면 첫 확정일자가 유효합니다다만 질문에서 나타나지 않은 사유에 의해서 업무 부동산에서 새로 확정 일자 받을 것을 안내하였을 수도 있습니다.아래 링크에서 법조전문가의 포스팅을 참조한다면 더 충분한 이해가 되실 것 입니다https://blog.naver.com/biga3www/222678827711
부동산
Q. 아파트 가계약후 계약파기 시 위약금은 어떻게 되나요 ??
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.가계약도 일정한 요건을 갖추었다면 계약입니다계약금액을 명시하였거나 위약금의 기준에 대해서 언급하지 않았다면 전체 계약금을 위약금으로 몰취 또는 배액배상 한다는 견해도 있습니다. 그러나 녹취나 문자 등 소명자료 유무 , 거래 금액, 각 당사자의 인식 등 구체적인 사실관계에 따라 법률적 해석은 다를 수 있습니다.혹시 모를 분쟁을 방어하기 위해 가계약후 일방이 계약 진행을 이행하지 않을 경우 위약금의 범위를 미리 정하는 것이 좋습니다좀 더 법률적인 측면에서 조언이 필요하다면 법률 섹션에 질문하여 보세요
부동산
Q. 집사람은 무주택자인가요??????
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.부부는 주민등록상 동일한 주소지에 거주하지 않더라도 동일한 세대로 봅니다따라서 부인도 본인도 2주택자 입니다
부동산
Q. 확정일자 좀 늦게받으면 어떻게 되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약하는날 확정일자를 받아야 하는 것은 아닙니다.입주(점유)와 전입신고가 이루어지고 확정일자가 포함되어야 효력이 발생하는 것으로 잔금 입주일까지 하시면 되겠습니다확정일자는 행정복지센터, 등기소, 인터넷 등기소에서 가능하며 오프에서는 평일 업무시간중 접수합니다.인터넷 접수는 24시간 가능하지만 평일 업무중이 아닐 경우는 실제 부여일은 접수일이 아닌 다음 근무일이 됩니다.임차인이 대항력과 보증금 우선변제권을 갖기 위한 요건은 전입신고 + 확정일자 + 점유이며만일 하나라도 늦어진다면 늦어지는 사이에 다른 채권 등 유효한 권리가 생겼을 때 순위가 밀리게 됩니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 월세 계약이 한달도 안남았는데 월세를 인상해달라고 하네요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.당초 1년 계약으로 만기가 된 것이라면묵시적 갱신이나 재계약을 거론할 필요가 없이 임차인은 2년의 계약을 주장할 수 있습니다.주택임대차 보호법에 따른 임차인의 권리 입니다임대인중에는 이러한 사항을 인지하지 못하거나 무시하는 경우도 있을 수 있습니다임대인에게 설명이 어렵다면 주택임대차 분쟁조정위원회(검색) 의 도움을 받기 바랍니다.