안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 옥탑방 주임법 적용문제 관련 질문입니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1. 전입 신고없는 거소에 생활시 주민등록주소지로 발송되는 공적인 통지, 우편물 등 수령할 수 없는 생활의 불편 외 임대차계약에서는 임차인은 대항력, 우선변제권을 확보하지 못하므로 만일의 경우 주택임대차보호법상의 임차인의 권리를 보호 받지 못합니다.2. 계약갱신청구권은 주임법상 임차인이 이를 행사하지 못하는 몇 가지 제한 사유가 있으나 임차인의 주민등록 전입이나 확정일자 미필과 같은 제한 사유는 없습니다. 옥탑방이거나 비닐하우스 이거나 실제 거주하는 장소로 전입신고가 가능합니다. 특별한 다른 사유가 없다면 전입신고와 확정일자를 받아두시는 것을 추천합니다
부동산
Q. 유투브에서 갭투자라고 하는 건 쉽게 해도되는건지
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.아시겠지만 갭투자는 전세와 매매가격 사이의 소액을 이용한 주택투자입니다부동산 대세 상승기에는 소액의 투자를 통해 실투자금의 몇 배도 수익이 가능할 수 있겠지요그러나 하락기에는 주택가도 떨어져서 재산 규모가 줄지만 전세가도 동반 하락하므로 새 새입자를 구하더라도 보증금 차액을 재투자하여야 하는 상황이되죠. 만일 공실이 되어버린다면 더 큰 자금이 투입되어야 하겠지요..여기에서 대응을 못한다면 경매 등으로 어처구니 없는 결과가 초래될 수도 있습니다중장기적인 전세시장 분석하고 유사시 대응할 여력이 존재하고 현재 경기에 관계없이 가성비가 매우 좋은 매물이 있다면 투자 못할 이유도 없으나 항상 투자에 대한 책임은 본인에게 있다는 것을 명심하고 균형잡힌 투자 마인드가 필요합니다
부동산
Q. 전세 잔금치르기 전 전입신고 가능여부
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다. 1. 가계약금을 걸고 잔금은 2.28.(화)로 한다라고 명시한 계약서로 동사무소를 통해 전입신고가 가능한지?계약서 지참시 통상 일주일 전에도 전입신고와 확정일자 접수합니다 (지자체별로 행정복지센터의 업무지침이 다를 수 있습니다)2. 초등학교 입학 겸 전학 서류 제출 시 (질문)1항.의 내용인 가계약서로도 계약서와 동일한 효력발휘가 가능한지? 즉, 입학가능한 서류인지?는 없습니다. 즉시 대면 미팅이 어려운 경우 매물을 선점하기 위해 서면 계약전에 주요사항을 문자나 통신 등으로 원격 합의하고 일부 금액을 수수하는 행위를 "가계약"이라고 하지만 쌍방이 만나면 "계약서"를 작성하는 것입니다. "가계약서"라는 용어도 부적절한 표현입니다.이미 집을 정하셨으면 속히 계약 절차를 진행하세요 3. 전입신고를 먼저 하게 되었을 때 전세자금 대출이 가능한지? (KB은행 기준, 타 은행도 상관없음)전입신고로 대출되는 것이 아닙니다. 전세대출 필수서류는 입니다. 통상 전세계약서에 확정일자를 받아 오라고 합니다.4. 그 밖에 계약서 작성 전 전입신고먼저 하게 되면 발생가능한 우발상황은?답변생략원만하게 해결되어 이사 잘 하시길 바랍니다
부동산
Q. 전세계약서 금액 수정 시 확정일자 새로 받아야하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.다른 조건없이 보증금만 감액되었으며 기존 확정일자를 받은 계약서에 가필하여 감액된 계약이라면 기존 확정일자로 유효합니다그런데 새로 계약서를 작성한다면 확정일자 찍힌 기존 계약서를 유지하고 새 계약서에 " 첨부한 기존 계약서의 임대차조건 변경없이 유지하며 당사자 합의로 보증금만 100만원 인하한 계약이다" 라는 취지를 기재하여야 합니다.만일 기존 계약서를 파기하고 새 계약서만을 유지하기로 한다면 새로 확정일자를 받으세요.새로 확정일자를 받으면 확정일자를 받는 날 기준으로 권리분석이 필요합니다(임대사업자의 주택으로 보증보험의무대상인 주택이라면 염려하실 정도는 아니라고 보입니다)이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 아파트 매매계약서 분실했을때 불이익이 있을까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.매수 계약서는 등기필증 교부시 제출되었다가 뒷장에 첨부되어 있일 수 있으니 이 부분도 확인해 보시구요그리고 매수 계약서의 분실로 불이익은 없습니다.만일 매도시 양도소득세가 발생한다면 취득가액 증빙서류로 필요할 수 있으나 매매가 2006년 6월 1일이후 소유권이전 등기를 신청하는 분부터 실거래가격이 등기부에 기재하는 제도가 생겼으므로등기부등본에서 거래가액을 확인으로 대체가능합니다또 5년간 거래 중개사사무소 에서 사본을 보관합니다 다소 기간이 경과하였으나 혹시 거래 중개사무실에 혹시 보존되고 있는지 확인을 해볼 수도 있겠습니다
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Q. 아파트 매매시 잔금 전까지 전세 얻는 것을 조건으로 계약 가능한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.가능합니다매매계약이후 매도인이 전세 임대차 계약을 하여 세입자를 받도록 하고 임차인 입주날 이후 매매잔금을 치루기로 하면 가능합니다매매 이사와 전세 입주가 같은 날 동시에 진행하는 경우도 가능하나,두개의 잔금 처리가 좀 복잡하다면 전세보증금을 공제하고 남는 매매잔금을 소액만 남겨 놓은 후 전세입주 받은 후 매도인 이사하고 나서 이후 다른 날에 매매잔금을 하는 것도 괜찬습니다.다만 매도인이 이같은 일정을 동의해야 하고 전세가 먼저 나가야 하기 때문에 잔금일을 넉넉하게 잡고 전세가 빨리 나가면 잔금일을 당기는 특약 정도가 필요할 수 있겠습니다좀 복잡하지만 전세 안고 매매에서 흔히 있는 일입니다
부동산
Q. 부동산 계약서의 특약이 법적 효력이 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약자유의 원칙에 따라 임대, 임차인 당사자가 자유롭게 합의하여 선택한 특약은 계약의 일부로 당사자에게 효력이 있는 계약사항입니다.그러나 의 규정에 반한 것으로 임차인에게 불리한 특약을 한다면 이 부분은 효력이 없습니다.에 대해서는 따로 법령을 참조하세요
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Q. 아파트 재계약 후 만기 전 이사 갈 경우 절차와 보증금?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.실질적으로는 동일 세대이나 계약 당사자가 변동되었고 계약 조건도 바뀌고 새로 계약서를 작성하였을 것으로 보입니다만일 현재의 계약을 종전 계약의 묵시적 갱신이나 갱신 청구에 의한 재계약으로 볼 여지가 있다면 임차인 임의로 중도 해지 요청하고 3개월후 효력이 발생합니다즉 임대인은 3개월후에는 보증금을 환불하여야 합니다.그러나 현재의 계약을 종전 계약과 다른 조건의 새로운 계약에 가깝다고 보입니다이 경우는 임대인은 만기까지 계약의 이행을 요구할 수 있습니다. 이러한 경우 흔히 임대인 동의로 기존 임차인이 중개수수료를 부담하고 새로운 세입자를 찾아 보증금을 순환하는 방법으로 합의하기도 합니다.원만하게 해결되시길 바랍니다
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Q. 전세 계약 후 집주인이 살지 않는 경우에 세입자는 2년 더 살 수 있지않나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1. 가능합니다 .소유자의 실거주는 갱신 거절의 정당한 사유입니다2. 그렇습니다. 소유자 실거주 등 몇 개의 법정사유가 아니라면 갱신청구권을 갖습니다2-1. 네. 갱신청구시 5%를 초과하여 임대료를 인상할 수 없습니다3. 임차인의 계약 만료 6개월 이상을 남겨 놓고 취득을 마쳤다면 실거주를 사유로 갱신을 거절할 수 있습니다
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Q. 확정일자 받고나서, 임대차계약서 금액 변동된 경우... 효력 유효한지 궁금합니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.현재 기록된 확정일자는 유지하고 있는 계약의 내용과 부합하지 않는 확정일자입니다잘못된 계약내용으로 폐기된, 즉 유효하지 않은 계약서에 확정일자를 받은 것으로 엄밀히 효력을 인정하기 어렵거나 논란이 될 소지가 있습니다우선 확정일자를 받은 원본 계약서가 존재하여야 만일의 경우 완전한 구제가 가능합니다.감액하고도 기존계약서의 확정일자의 효력을 유지하기 위해서는 확정일자 있는 종전계약서에 감액만을 가필하거나 종전 계약서를 첨부한 새 계약서를 작성하여 종전 계약의 보증금을 감액한 재계약이라는 취지를 기록하는 것이 명확한 방법입니다.따라서 금번 재계약시 새계약서를 쓰든 기존 계약서 부기하든 확정일자를 꼭 받으시고새 계약에 준하여 권리 분석을 정확히 하시기 바랍니다.