안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
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Q. 원룸임대사업자입니다 세입자가갱신권 관련 문의드려요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임차인의 계약갱신청구권은 거주중 1회 사용할 수 있습니다몇 년을 살았더라도 반복하여 묵시적 갱신 되었다면 계약갱신청구권의 사용 기회는 남아 있습니다.따라서 임대인의 입장에서는 계약 조건의 변경이 없더라도 묵시적 갱신보다는 "계약갱신청구에 의한 재계약" 이란 취지로 재계약서 작성을 하여 연장 하는 것이 유리할 것 입니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 세입자는 계약기간 만료 전에 방을 보여줄 의무가 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1) 의무는 없습니다2) 계약종료2개월전까지 계약 종료를 통보한 임차인에게 계약종료시 보증금을 환불하는 것은 임대인의 책임이며, 지연시 수반되는 책임도 임대인에게 있다할 것 입니다우리나라 전세 시장에서 새로운 임차인이 없어도 계약 만기 즉시 보증금을 돌려줄 수 있는 임대인은 현실적으로 극소수 입니다.현재의 임차인도 거주 주택을 계약 하기전 전 임차인의 협조로 집 보기를 하였을 것입니다.집 보여주기 협조는 임대인에 대한 배려 그리고 원할한 보증금 환불을 위한 관행입니다.임차인이 프라이버시나 법정 강제 규정이 아님을 사유로 거절할 것에 대응하기 위해 계약시부터 이사전 집보기 협조 의무를 특약으로 요구하는 임대인도 생겨나고 있습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 부동산 계약을 할 때 계약금을 얼마를 주는 거죠
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.법정비율은 없습니다매매대금의 10%를 지불하는 것이 관행이고 보편적입니다.또 전체금액중 대출이나 전세보증금이 있다면 이를 제외하고 실제 매도인에게 지불하여야 할 금전을 기준으로 합니다그러나 거래 특성에 따라 당사자 합의가 있다면 5%, 20% 등 그 이상도 그 이하도 관계없습니다참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 월세 계약시 수리비 특약을 넣는 것이 일반적인가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임차인 뿐 아니라 임대인도 점점 책임 소재를 계약시 꼼꼼하게 특약화하려는 경향이 있는 것이 사실입니다무조건 받아 드려야 하는 것은 아니죠 , 경우의 수를 따져서 임대인도 합리적인 조건을 제시할 수 있습니다계약은 상호 합의후 이루어지는 것이니까요기왕에 반영한다면 비용도 중요하지만 시설구조적인 품목인지 소모품인지 그리고 파손의 원인이 일상적 사용에 의한 마모나 내구연한 경과인지 아니면 관리 의무 소홀이나 과실에 의한 파손인지도 책임 소재를 정할 수도 있습니다.한편 목적물의 준공후 경과기간이 많이 경과하고 노후되었지만 임대료는 저렴할 수도 있으므로 종합적으로 고려할 사항입니다어쨋든 계약은 합의이기도 하지만 조금씩 양보도 필요합니다참고가 되셨길 바랍니다
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Q. 근저당 잡힌집 매매해도 문제가 없을까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.120% 높게 잡아두는 것도 맞고 원리금 대출이었다면 일부상환이 되어 실제 잔금은 매매금액 보다 낮다는 것은 설명은 타당하지만 실제 남은 돈이 얼마인지 확인하기 위해 대출금 잔액증명서를 요청할 수도 있을 것입니다.잔금으로 상환이 가능한 범위라면 계약금은 형식적인 소액으로 합의하고,잔금시 공인중개사, 등기법무사의 도움을 받아 매수인이 매도인과 함께 직접 금융기관에 방문하여 대출금을 상환하고 설정 해지 신청을 하는 방법으로 매매거래를 할 수 있습니다
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Q. 상가 임대 후 처음에만 계약서를 작성하였고, 5년간 묵시적 갱신 상태에서 이사통보후 보증금 반환 문의?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.알고 계시는 것처럼 묵시적 갱신중 임차인은 언제든지 해지를 요청할 수 있고 통지후 3개월이 경과하면 효력이 있습니다(하단 법률 제10조 4항,5항 참조) 구체적인 사실관계가 아래 법률 사항과 일치하지만 소통이 어렵다면 의 도움을 받아 보시기 바랍니다https://www.cbldcc.or.kr/원만하게 해결되시길 바랍니다제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. ⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.[전문개정 2009. 1. 30.]
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Q. 월세로 들어오는 임차인에게 도배를 새로 해줘야 하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.집을 세 놓을 때는 새로 도배를 해주어야 한다는 법도 의무도 없습니다자신의 주택의 내구성을 높힐 뿐 아니라 상품성을 증가시켜 더 좋은 임대조건을 만들기 위한 임의선택 사항입니다어떤 임대인은 좀 허름하지만 여기는 임대료가 낮으니 도배는 알아서 하라는 분도 있고도배 뿐 아니라 소품도 고급스럽게 하고 동네에서 가장 높게 임대료를 책정하는 분도 있습니다.임대인도 성향이 다르고 임차인도 다르니 제안에 동의하는 분이 매칭이 됩니다계약의 종료나 중도이사시 도배에 대한 배상을 요구하는 것은 흔치 않습니다도배는 변색, 때 등 자연 마모되는 소모품으로 봅니다. 일상적인 생활중 자연적으로 마모되는 것에는 임차인의 원상복구 의무가 없습니다.그러나 고급 벽지를 시공하였는데 낙서나 애완동물에 의한 훼손 타공 등이 있을 경우 이를 복구하라는 제한적인 내용으로 계약전에 특약으로 제시할 수도 있을 것 입니다.물론 동의하는 임차인은 계약을 합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 전세입자가 집안을 훼손한경우 책임소재는?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.일상적인 생활에 의한 마모 또는 시설 구조적인 결함, 내구 연한 경과 등으로 인한 고장이나 보수는 임대인의 책임입니다그러나 임차인이 선량한 관리자로서 주의 의무를 다하지 않았거나 과실, 고의에 의한 고장이나 파손에 대해서는 임차인에게 원상복구 의무가 있습니다.다만 경계가 모호하고 원인을 객관적으로 규명하기가 쉽지 않아 분쟁이 늘 상 존재하는 부분이기도 합니다.
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Q. 집주인 입장에서 신축도 아니고 구축 오피스텔을 전세로 주는 이유가 무엇일까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.개인의 재무사정은 제3자가 알 수 없는 것으로 예단할 수 없음을 전제로 말씀드립니다임대의 목적은 소득입니다오피스텔이든 주택이든 전세를 놓는 이유는 월별 소득보다 목돈으로서 용처가 어디든 자금 운영상 잇점이 더 큰 경우라고 볼 수 있습니다.시가 대비 전세 보증금 비율을 보수적으로 검토하시고 선순위 대항력확보, 전세금보증보험 등 전세 안전하게 이용할 수 있는 팁을 잘 활용하시면 전세라고 모두 위험한 것은 아니고 임차인 입장에서 월 지출을 줄일 수 있는 임대차 형태이기도 합니다참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 보증보험은 전세권자들에게는 모두 가능한건가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.전세금 반환 보증보험을 취급하는 회사는 HF(주택금융공사), SGI(서울보증보험) 주택도시보증공사(HUG)가 있습니다회사별로 가입조건과 보장범위가 조금씩 차이가 있습니다.SGI(서울보증보험)는 보험료가 센 편이고 HF(주택금융공사)는 자사 대출상품 이용자만 가입이 가능합니다점유율 90% 이상으로 가장 많은 분들이 선택하는 회사는 주택도시보증공사(HUG) 입니다.그래서 HUG 기준을 살펴본다면.가입 가능한 주택은 단독. 다가구, 다중, 연립. 다세대주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔, 아파트와 같은 주거용 건물입니다만일 주거용 오피스텔의 경우 전세계약서 또는 중개대상물확인 · 설명서에 주거용 표기가 있어야 합니다.그리고 공관, 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 근린생활시설 등은 보증대상 주택이 아닙니다.더 자세한 조건은 여기에서 확인해보시기 바랍니다https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp