안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 부동산통해서 집팔고 해야할일이 뭔가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.매도인이라면 잔금 받는 날 기준으로 공과금 정산한 영수증 준비하시고매수인 인적사항 기재한 매도용 인감증명서, 신분증, 주민등록 초본, 등기필증 지참하여 잔금 미팅에 참석하시면 됩니다물론 위 내용은 부동산에서 안내 하였겠죠법무사는 통상 잔금시 매수인이 위촉하여 매도서류를 점검하고 등기를 대행합니다마지막으로 세금은 매도인의 경우 양도소득세가 있습니다그런데 1세대 1주택이고 2년이상 보유 또는 거주(조정대상지역) 인 경우매매금액 12억이하는 비과세되고 신고의무는 없습니다.이상 참조하시고 더 구체적인 사항은 거래 부동산에 상담하시는 것을 권합니다
부동산
Q. 갭투자의 정확한 의미가 무엇인가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주택 거래가격과 해당주택에 임차 보증금의 합계 금액과 차이를 이라고 합니다주택 매도인은 이미 보증금을 받은 상태이므로 이 금액을 제외하고 매매금액을 받고, 매수인은 임대차 보증금 반환 의무를 승계하고 보증금을 제외한 금액을 매매대금으로 지불합니다결국 매수인이 지불하는 돈은 만큼의 금액입니다.시가대비 전세보증금이 80%라면 20%의 금액만으로 소유권을 이전하는 것입니다소액을 투자하고 주택가격이 상승하거나 전세가격이 상승한다면 매수인은 투자금액 대비 큰 수익이 가능합니다그러나 주택가격, 전세시세의 하락시에는 소유권만 있을 뿐 자산이 마이너스가 될 수도 있습니다
부동산
Q. 부동산 거래절벽 잘팔리는방법이궁금해요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.거래량이 감소한 상태가 지속되면서 꼭 현금화가 필요한 분들에게는 고역스런 상황이 계속되고 있습니다.이런 상황이 올지 아무도 예측하지 못했고 언제부터 거래가 살아날지도 아무도 모릅니다거래절벽의 원인을 가장 단순하게 정리한다면 매도인은 지난 번 고점가격에 사로잡혀있고 매수인은 아직도 한참 더 내려간다고 보기 때문입니다.반드시 거래하여야 한다면 방법은 급매가 처분이며 도저히 못 팔겠다면 매물을 거두고 세를 놓아 사용수익을 내는 방법으로 턴 하는 것이 정신건강에 좋을 것 같습니다거래절벽이라 하지만 거래는 되고 있습니다시장에 나오는 평균 호가보다 20% 내외 낮은 가격대의 급처분 입니다.이 정도 가격에 매도하는 것은 용기가 있어야 하겠지요. 그런데 향후 하락이 계속된다면 이익이 될 수도 있습니다.
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Q. 부동산 가계약금 입금은 어떤 효력이 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.목적부동산의 표시, 임대료와 계약금/잔금 일정, 임대인/임차인 등 계약 핵심 내용을 구두로 또는 문자 등으로 합의하고계약금의 일부로 금전을 입금하였다면 계약이 성립된 것으로 보고 있습니다.가계약이라 관용적으로 칭하지만 실제적으로 계약입니다가계약금은 입금이후 일방의 해지시 몰취나 배약배상의 위약금으로 작용합니다(경우에 따라 위약금액은 계약금 전체금액에도 적용될 수 있습니다)이와 같이 위약금으로 작용하는 것은 민법상 계약의 원리로서 계약의 신뢰를 담보하기 위한 것 입니다계약금을 지불하는 임차인은 매물을 선점할 수 있고 임대인은 임차인을 확정하는 효과가 있습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 전세 만기전 임차인이 나간다고 하면 보증금은 줘야 하는지?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임차인의 일방적인 해지 요청은 불가하며 임대인은 게약의 이행을 요구할 수 있습니다.보증금을 돌려줄 의무는 계약의 만기시 입니다.다만 현재 임차인이 묵시적갱신이나 계약갱신 청구권을 사용하여 재계약된 상태라면임차인은 일방적으로 해지를 통지할 수 있고 이 경우 임대인은 3개월이 경과하면 보증금을 돌려줄 의무가 있습니다.결국 임대인에게도 보증금을 원할하게 돌려줄 수 있도록 계약으로 예약된 일정이나 최소한의 여유기간을 보장해 주는 것 입니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다.
부동산
Q. 계약갱신청구권 관련 문의드립니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약의 조건이 변경되었으므로 묵시적 갱신은 아니며 차임이 5%를 초과하였으므로 갱신 청구에 의한 재계약으로 보기 어렵습니다.그렇다면 합의에 의한 새로운 계약으로 보는 것이 가장 타당할 것 같습니다.구두로만 게약하여 훗날 착오나 분쟁에 대비하기 어려운 점은 아쉬운 상황이지만 질문만으로 볼 때 임차인은 이번 계약의 종료시 갱신청구권 사용이 가능하다고 사료됩니다
부동산
Q. 집에 세대주는 소유자만 할수 있는건가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.세대주는 주택의 소유 여부와 관계없습니다한 세대를 이루고 있는 가정에서 대표 역할을 하는 것 뿐입니다통상 연장자나 세대를 먼저 구성한 가족중 한사람이 세대주가 됩니다그리고 세대주는 원하는 사람으로 변경도 가능합니다변경이 필요하면 주민등록지 행정 복지센터에서 상담하십시오
부동산
Q. 월세를살고있는데요 혹시전세로 옮기려고합니다 요즘전세 대출이자가 어떻게 되나요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.보편적으로 월세보다는 전세대출 이자가 낮습니다.전세대출 이자는 금융 기관별, 그리고 본인의 소득과 신용 등에 따라 다릅니다하지만 최근 몇 달간 계속 하향하고 있습니다.특히 저리가 가능한 버팀목 전세대출을 먼저 알아 보시는 것을 추천합니다.가장 좋은 방법은 은행에 방문하여 상담하는 것입니다.버팀목 전세대출 취급은행은 우리 국민 농협 기업 신한 은행 입니다아래 링크에서 참조하세요https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0502/FP05020101.jsp
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Q. 계약갱신권 통해 세입자가 살고 있는데, 제계약 통해 보증금을 낮춰달라고 합니다. 이 경우 수용을 해주지 않아도 되나요??
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대차 계약 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있습니다.현재 임차인은 2년의 계약중이나 갱신청구권을 사용하여 임차중이군요이 경우 임차인은 수용이 안되면 계약 해지를 통보할 수 있고 통지후 3개월이면 보증금을 내주어야 합니다실제 시세가 낮아졌다면 새로운 세입자 또한 시세대로 구할 수 밖에 없을 것 입니다적정한 선에서 감액을 협의하는 것도 좋은 대책입니다
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Q. 전세금 못빼주면 어떻게되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.민사적인 것으로 사기가 아니라면 형사적 처벌 대상은 아닙니다계약 만기시 전세금을 돌려주어야 하는 것은 임대인의 의무이고임차인에게는 정당한 채권입니다임차인이 보증금 돌려받지 못하고 이사해야 하는 상황이 되면임차인 단독으로 임차권 등기설정으로 통해 등기상 권리를 확보하고이를 바탕으로 경매를 실행할 수 있습니다.