안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 임대인의 전세 2년 후 실소유자 입주 질문드립니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.첫 계약 만료후 계약조건의 변경이 없었고 계약서도 작성하지 않았다면 묵시적 갱신이라고 보입니다묵시적 갱신은 2년간 같은 조건으로 계약된 것으로 보는 것으로이 기간의 만료 까지 임차인의 거주가 가능하며 묵시적 갱신의 만기시 계약갱신 청구도 가능합니다단 소유자의 실거주 사유로 계약 종료가 가능합니다.따라서 임대인의 사정상 계약 기간중 집을 비워줄 것을 요구한다면 임차인은 정당하게 거절할 수 있습니다.다만 상당한 금전적인 보상으로 합의한다면 가능합니다.금액에 대한 기준은 없습니다남은 기간동안 입주하지 못할 경우 발생하는 손실을 측정하여이사비 + 중개수수료 + 위로금 명목으로 상호 제안 합의하여 결정합니다상호 입장이 다르므로 충분하게 소통하는 것 외 다른 방법은 없습니다원만하게 해결되시길 바랍니다
부동산
Q. 계약갱신 청구권 - 한달뒤 완료인데 집주인이 아무말이 없으면 ?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.두 당사자가 아무런 의사 표명없이 전세기한 만료가 되면 그냥 자동 연장, 즉 묵시적 갱신 된 것입니다그런데 구두로 계약의 변경을 통지하였으므로 묵시적 갱신이라고 볼 수 없습니다계약서를 쓰지 않았다고 하더라도 구두로 인상에 합의가 되었으면 새로운 조건으로 계약이 연장된 것 입니다.금액의 변동이 있으므로 이것을 객관적으로 정리하기 위해서는 기존 계약서에 부기하거나 계약서를 재작성 하는 것을 권장합니다계약서의 작성은 권리분석을 통해 새로 작성 및 확정일자 받거나 기존 계약을 유지 연장하는 방법이 있습니다이 부분은 부동산 중개사무소에 의뢰하시기 바랍니다질문 감사합니다
부동산
Q. 전입신고 및 확정일자와 전월세신고에 대하여
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1. 월세 30만원 (관리비 7만) 원룸인데요. 전월세 신고 대상자인가요?>> 신고대상 아닙니다2. 전월세 신고는 집주인이 하시는건가요? 세입자가 해야하나요? 둘 다 해야하나요?>> 누구라도 신고할 수 있습니다. 계약시 신고할 분을 정하게 됩니다3. 전월세 미신고 과태료는 집주인한테만 부과하나요? 세입자 한테도 추징할 수 있나요?>> 미신고시 모두에게 부과합니다 (아직 시행된 적은 없습니다)4. 확정일자 안 받고 전입신고만 해도 되나요?>> 가능합니다5. 전입신고를 14일이내 하지 않고 늦게하면 과태료가 있다는 말도 있고, 요즘은 과태료는 없다는 말도 있는데, 정말 부과시키나요?>> 늦게 신고하였다고 과태료가 부과된 사례는 보지 못했습니다6. 과태료를 부과시킨다면, 입주하고 반년이 넘었는데 차라리 전입신고를 하지 마는것이 나을까요?>> 고지서 등 생활의 편리를 위해서도 신고하는 것을 권장합니다
부동산
Q. 아파트 매도시 드는 비용이 궁금합니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.4년 거주하였고 1가구 1주택 이라면 규제 지역이라 하더라도 매도 금액 12억원 이내에서는 비과세가 예상됩니다부동산 중개수수료는 거래가격의 1000분의 3에서 1000분의 7 까지 매매금액에 따라서 요율이 다릅니다.주택 양도소득세는 단순 질의 응답만으로 착오가 많습니다매도를 계획하신다면 가급적 세제 전문가와 대면 상담을 권장합니다감사합니다
부동산
Q. 부모님의 집을 제가 구매해도 괜찮을까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.실제 매매대금을 수수하였고거래가액이 일반적인 시세보다 30% 이상 차이가 나지 않는다면매매계약 및 소유권 이전 정상적인 거래로 인정합니다대출도 가능합니다하지만 대출은 주택, 개인신용 ,소득, 기존대출 내역 등 여러가지를 반영하므로 필요 금액은 은행과 상담하시기 바랍니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 임대차3법으로 인한 재계약시 기간에 대해서 여쭤봅니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.현재의 계약기간은 기존 계약대로 진행되고,연장되는 계약에 대해서 5% 인상을 적용하는 것으로2022년 1월 1일부터가 맞습니다문자로 통지와 합의가 되었다면 계약 된 것과 다름없고 계약서의 작성으로 내용을 정리하시면 되겠습니다계약서 서면 작성은 갱신계약이 시작되기 전 언제라도 편리 하실 때 하시면 됩니다.계약서 작성일부터 인상되는 것 아닙니다작성일자과 기재하는 계약 기간과는 별개 입니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 확정일자로 보장받는 전세금액이 다른가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.확정일자는 전세보증금을 보장하는 것이 아닙니다.만일의 경매시 임대차 채권(보증금)의 순위를 보장하는 것입니다.등기된 권리가 아니나 간단히 확정일자를 받으면 이후로 대항력이 발생하고,전입 +점유 조건을 유지하여야 인정됩니다.이와는 별도로 전입만 하여도 임차 보증금을 우선 변제하는 라는 제도가 있습니다이것은 채권의 순위에 관계없이 국세, 임금채권 등 정해진 특수 채권을 제외하고일정액의 소액보증금을 우선 변제 하는 제도입니다이 금액은 지역별로 차이가 있습니다지역별 소액 보증금의 범위와 우선 변제금은 여기를 참조하세요https://www.easylaw.go.kr/CSP/OnhunqueansInfoRetrieve.laf?onhunqnaAstSeq=84&onhunqueSeq=2466조금이라도 도움이 되셨기를 바랍니다
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Q. 전월세신고제 대상인가요아닌가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.신고대상 아닙니다신고 대상은 보증금 6000만원 또는 월차임 30만원 초과 계약으로2021년 6월1일 이후 신규 또는 금액의 변경이 있는 재계약에 한정합니다금액의 변경이 없는 재계약은 계약서를 쓰든 안 쓰든 신고 대상이 아니니 신경 쓰지 마세요참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 계약 갱신 청구권은 임대인에게 언제까지 통보해야 하나요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.게약갱신청구권의 사용은 임대인이 재계약의 조건을 변경하거나 재계약을 거절할 때 임차인이 한번에 한하여 사용하는 권리로,통지 기간은 계약만기 2 ~ 6 개월전 입니다 (*단 계약일이 2020년 12월 9일 이전인 경우 1 ~ 6개월)임차인의 입장에서는 계속 거주를 희망하신다면 임대인의 언급이 없는데 미리 얘기할 필요는 없습니다임대인의 계약종료 의사나 계약 변경 통지시 위 기간내에 갱신을 요청하시면 되겠습니다이상 도움이 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 1주택자도 임대사업등록이 필수인가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대사업자의 등록은 1) 시군구에 등록하고 세무서에도 등록하는 주택임대사업자와2) 임대소득 신고를 위해 세무서에만 등록하는 사업자등록이 있습니다1)은 아파트를 제외한 주택의 소유자로서 주로 다주택자가 세제 혜택을 받기 위해 등록하지만임대사업 운영기간 10년 의무를 비롯하여 다양한 규제가 따릅니다2) 는 단순히 임대소득에 대한 납세용 사업자등록으로 1주택자로 공시가격이 9억원 이내인 경우 비과세에 해당하여 등록의 의미가 없을 것으로 보입니다1)의 주택 임대사업자 등록은https://www.renthome.go.kr/webportal/main/portalMainList.open2) 의 임대 소득세 신고에 대해서는https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2251&cntntsId=7682를 참조하세요감사합니다