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안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.

안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.

임형순 전문가
명작공인중개사
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Q.  양도세율이 어떻게되는지 궁금합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.양도소득세는 취득가격 규제지역여부 매도가격 매도시점 등 구체적인 사실이 있어야 예측이 가능합니다1가구 2주택이라면 조정지역의 주택을 먼저 매도시 일반 세율 + 20% 중과세 가 적용되고 장기보유특별공제도 적용이 안됩니다.다만 일시적 2주택, 노부모부양 등 여러가지 비과세 특례가 있고,특히 이번 5월 11일부터 다주택자 양도시 중과의 한시적 미적용 등 체크할 부분이 많습니다.단순 질의 응답으로 착오가 발생하기 쉬우니구체적인 사실을 제시하여 세제 전문가와 대면상담 하시기를 권합니다간단히 양도소득세를 체크해보고 싶다면 국세청 사이트에서 을 이용할 수 있습니다https://www.hometax.go.kr/websquare/websquare.wq?w2xPath=/ui/pp/index_pp.xml&tmIdx=&tm2lIdx=&tm3lIdx=이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q.  전세계약을 맺고 거주 중 집 주인이 바뀌었는데 새 임대인과 전세계약서를 작성해야하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대차 계약을 한 임대인은 임대차 계약과 관계없이 주택을 매도할 수 있습니다매수인은 기존의 임대차 계약을 그대로 승계하게 됩니다보증금 반환 또한 매수인의 의무입니다.그리고 소유주가 바뀌었다고 계약서를 새로 작성하지 않으며, 법적인 의무는 더더욱 아닙니다기존 계약서가 유효하기 때문입니다그런데 전세 보증보험의 가입을 위한 현재 임대인과의 계약서가 필요한 부분이 있다면부동산이 아닌 현재 임대인에게 상의하여야 하는 사항입니다.임대인으로서는 같은 내용으로 계약서만 적는 것이라면 거절할 이유도 없습니다계약서 새로 작성시 유의할 점은 새로 확정일자가 필요하므로 계약일 등기부상 권리분석을 통해 선순위가 유지 되는지를 확인할 필요가 있습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q.  1가구 2주택 양도세 질문입니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.매도할 아파트가 조정지역에 있고 보유기간 20년,양도차익이 2억원이라 가정시개인공제 , 필요 경비 등 다른 고려 없이 2주택자의 양도소득세는 양도차익의 58%에 해당하는 금액에서 각 구간별 누진 공제액을 공제한 금액입니다그런데 여기서 58%는 2주택 중과율 20%를 합산한 것 입니다이번에 새정부 출발과 함께 한시적으로 실시하는다주택자 양도소득세 중과 배제정책 기간중 매도한다면중과 부분 20%를 제외하고아래 표와 같은 일반 세율 38%를 적용 받을 수 있고추가로장기보유 특별 공제도 적용이 가능합니다구체적인 세금액수는 국세청 홈택스 사이트에서양도소득세 모의 계산을 해 보시기 바랍니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q.  전세로 살고 있다가 전세계약 만료되어 재계약하려는데 월세로 전환하려고 하는데 현행법상 그렇게 해도 될까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약갱신청구로 재계약시 법정 인상율은 5%이내 입니다.최대 1,200만원 인상입니다이 금액을 월세로 현재 환산율(3.5%)에 맞춰 환산하다면 연 42만원,월 35,000원에 불과합니다요즈음 시중은행 대출금리 보다도 낮은 편 입니다법적인 기준만 주장한다면 임대인의 입장에서는 불만이 생길 수 있을 것 같습니다말씀하신 것처럼 집주인과 부드럽게 해결하면서도 오래 사셨으니 사시는 지역의 임차 시세 수준을 고려하여 원만한 협의하시길 바랍니다
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Q.  1가구 2주택인데 20년 보유했지만 거주한적은 없는데 장기보유특별공제를 받을 수 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.가능할 것으로 보입니다양도소득세 중과 대상인 경우 장특공도 배제 되는 것으로,새 정부의 주택정책으로 한시적 양도세 중과 배제가 실시되면장기보유특별 공제는 적용 되는 것으로 보도 되었습니다단 3년 이상 보유 주택이어야 합니다아래 뉴스를 참조하세요https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2022/05/407000/
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Q.  부동산이 임대차 계약을 했는데, 임대인, 임차인 모두 관할주민센터에 계약사실을 신고해야 하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대차 거래신고제는 작년 6월1일 이후 계약부터 보증금 6000만원 또는 월세 30만원 초과하면 신고대상입니다금년 5월까지는 과태료만 부과가 안됩니다그래서 지금이라도 신고만 하시면 과태료는 안 나옵니다만일 5월까지 미신고시 과태료를 바로 부과할지 아직 단언할 수 없습니다 (조금 더 유예할 수 도 있음)간단한 일이니 가급적 5월까지 하시는 것이 좋겠습니다신고는 임차인 인대인 같이 하는 것인데, 원본계약서 지참시는 임차인이나 임대인 단독으로도 신고할 수 있습니다 (행정복지센터 방문)이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q.  전세집 계약 1년이상 남았는데 건물이 팔려서 신축한다고 집을빼라고 할때?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.작년 10월에 계약이 되었다면 주택의 매매후 소유자의 변경이나 수리계획에도 불구하고계약기간 동안은 거주할 권리가 있고 투자한 인테리어 환경을 누릴 수 있습니다.매수자의 신축을 이유로 한 세입자 내보내기 요청은 임차인에게는 강제 사항이 아닙니다.합의를 수락한다면 인테리어 비용 또한 실질적인 피해에 해당한다고 보입니다.이사비 부동산비 시간경비 에 더하여 인테리어 비용까지 실질적인 손해 비용을본인이 만족할 수 있는 범위를 정하여 요청하시기 바랍니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q.  주택임대사업자의 임대물건 외에 보유하는 주택의 양도소득세가 궁금합니다.?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.기존 거주 주택이 있고 나머지 주택을 민간주택 임대사업자로 등록 운영하고 있다면거주 주택의 매도시 1회에 한하여 (비과세요건 충족시) 양도세가 비과세 됩니다참고가 되시길 바랍니다
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Q.  세입자 사망시 보증금은 어떻게 받나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대인의 요청은 틀리지 않습니다상속대상이 되는 분들이 많아서 번거롭겠지만 상속인들은 모두 개별적으로 권리를 주장할 수 있습니다.임대인은 상속인과 제 3자인 관계로 전원 참석이 아닌 경우 누군가 대리하여 보증금을 환급하려 한다면대표인으로 지정한다는 합의서와 가족 관계 증명 불참자의 인감 증명을 첨부한 위임장이 있어야 할 것입니다유사한 질문에 대한 변호사님의 답변도 참고 하세요https://www.a-ha.io/questions/4bb1df9a0fcfd694ad74afa855c9024e?recBy=VVDKE2https://www.a-ha.io/questions/47bdf75f8547c0f29ead4515281f79df?recBy=VVDKE2질문 감사합니다
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Q.  월세 만기 3개월 전에 말하지 않으면 월세 계속 내야하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.묵시적 갱신으로 계약이 연장된 경우임차인은 2년간 같은 조건으로 계약을 연장할 수 있지만 중도 해지시는 통지후 3개월이 지나야 효력이 발생합니다.이점은 임대인보다는 임차인에게 유리한 셈입니다임차인은 통지후 3개월간 차임을 부담 하는것을 감수하고 해지가 가능하지만,임대인은 다시 2년이 될 때까지 해지 자체를 요구할 수 없는 조건입니다.그런데 질문자의 계약의 경우만일 현 임대차 계약의 계약일이 2020년 12월 9일이전 계약되었다면 계약 종료 6~1개월이전이 계약종료나 갱신계약의 통지일이므로 5월7일 통지하여 6월11일 계약종료하는 것은 문제가 없으며, 당사자 합의로 7월이든 8월이든 정한 날자까지 연장하는 것도 가능합니다.단 20년 12월 10일 이후 계약으로 입주하였다면 만기 6~2개월이전이 통지기간으로 이 기간을 경과하면 묵시적 갱신이 시작된 것입니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다.
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