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안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.

안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.

임형순 전문가
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Q.  임대차 계약 갱신시 관리비 인상
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.시장을 무시한 현행 임대차 3법의 부작용입니다.이 부작용에 대해 공론화가 진행되고 있으나 아직 뚜렷한 대책이 없습니다시장과 지나치게 괴리가 있는 규제 정책으로 월세 인상을 막아 놓으니 편법으로 관리비를 인상하는 것입니다다만 질문하신 분의 경우 내외부 방수공사 등 대수선은 주택의 노후에대 한 시설구조 수선 보수로일시적으로 임차한 세입자가 부담해야 할 비용은 아니라고 보입니다.임차인은 관리비 증액에 대한 설명 자료를 요구하고 거절할 수 있으며 임대차분쟁위원회에 중재를 요청 할 수도 있습니다관리비 미납으로 인한 계약갱신 거절 항목은 법에 없습니다거주하면서 관리비에 대한 건은 계속 다투어야 하는 사항이며, 최후에는 법정에서 결론이 날 수도 있습니다따라서 수용하든가, 살면서 다투든가, 이사하든가 하는 불편한 상황이 만들어지는 한마디로 정책 실패로 인한 서민 피해 입니다원만하게 해결되시길 바랍니다
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Q.  아파트 매매 후 실거주기간이 얼마나 되야하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.양도소득세 비과세는 매도 가격 12억원 이내이고 2년 이상의 보유한 1가구 1주택인 부동산에 한하여 적용합니다.1세대가 소유한 1건의 거주용 부동산이라는 점을 감안, 양도 차익이 있더라도 과세하지 않는 것입니다그런데 이 비과세 조건에 2017년 8월2일 이후 조정지역에서 취득한 주택의 경우는 2년 이상의 실거주 조건이 추가됩니다이것은 2017년 8월 2일 투기 억제와 부동산시장 안정을 위해 발표된 소위 에 포함된 내용입니다
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Q.  양도소득세 비과세 실거주, 세대원 관련 문의입니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.2020년 12월 취득한 아파트가 조정지역으로 1가구 1주택에 해당하고, 취득 당시부터 계속 거주하였다면 2022년 12월 이후 매도가격 12억원이내 금액에 대하여 양도소득세의 비과세가 가능합니다따님은 2020년생으로 세대 분리를 했다는 것이 잘 이해가 가지 않는데, 양도소득세 비과세 적용을 위한 가족의 실거주 요건에서 " 배우자 등 가족이 취학ㆍ질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시 퇴거한 경우에도 실거주 조건을 만족하기 위한 가족의 거주 기간에는 영향을 미치지 않는다"라는 국세청 상담사례를 볼 수 있습니다.그러나 질문하신 분의 개인 사례에 대한 정확한 유권 해석을 얻고 싶다면 구체적인 사실관계를 제시하여 국세청 홈택스에서 서면질의 하실 것을 권장합니다
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Q.  오피스텔 매매가와 전세가가 차이가 적은 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.매매가는 보유가치이고 전세가는 사용가치 입니다굳이 보유할만한 가치는 크지 않지만 사용 가치는 풍부하다면 매수자는 없고 세입자는 많은 시장이 됩니다극단적으로 전세 가격이 매도가를 초과하거나 동등 수준이 되는 경우도 발생할 수 있습니다이 경우 흔히 말하는 깡통 전세가 되고 보증금 반환이 불확실 해질 수 있습니다.전세율이 높아지는 것은 시장 현상으로 달리 제한할 수는 없습니다.세입자로서는 전세금 반환 보증 보험 가입이 안된다면 피하는 것이 방책이 될 뿐 입니다.질문 감사합니다
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Q.  재개발되면 좋은거 같은대 반대하는 사람들은 어떤입장인가요??
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.재개발 구역의 주택이 프리미엄을 갖게되는 이유는 조합원 입주권을 획득할 수 있기 때문이나 주택의 규모나 위치에 관계없이 돌아 오는 입주권은 한 장입니다 (예외적으로 주택정책상 메리트가 사라진 1+1 가능)어차피 한 장 받는 입주권을 목적으로 하는 소액 투자자들은 재개발 구역내 큰 규모의 주택이나 건물에 관심이 없습니다투자 단계에서는 소액, 소규모일수록 인기가 있는 편입니다구역내 큰 건물이나 주택, 상가 등을 소유한 분,그리고 좋은 목에 건물을 소유한 분 입장에서는 별로 달갑지 않은 일이 진행됩니다.비교적 장기간 추진되지만 재개발 구역으로 고시되면 신축 개량 등 개별적인 건축 행위의 제한을 받습니다.만일 지정되지 않았다면 건물의 업그레이드를 통해 임대차 수익으로 늘릴 수도 있었을 것입니다재개발이라는 분위기로 상권도 침체됩니다 매도하려고 보니 작은 주택들에 비해 턱없이 적은 프리미엄이 주어집니다주택은 사라지고 상당한 시간이 걸리지만 개발후 돌려주는 상가나 주택의 가치는 불확실한 상태입니다이런 이유로 재개발 반대가 생기고 좋은 목의 상권 지역은 구역에서 제외해 줄 것을 요청하기도 합니다.재개발 사업은 도시 정비사업중 가장 규모가 큰 민간 주도 사업입니다여러 이해관계가 얽히기 때문에 이외에도 반대하는 분은 당연히 발생합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다.
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Q.  부동산 거래시 신고 해야될 거
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.2021년 6월부터 거래한 전월세 임대차 계약은 거래신고를 하도록 되어있습니다다만 시행 초기로서 1년간 과태료를 부과하지 않습니다그리고 2022년 6월부터는 과태료를 부과합니다2021년 5월이후 계약으로 아직 전월세 거래신고를 하지않은 경우는과태료 부과 유예중인 2022년 5월까지 신고하면 되겠습니다따라서 질문하신 분의 경우,금년 5월까지만 신고를 하시면 과태료는 발생하지 않습니다참고로 신고 하여야 하는 기간은 계약이 성립된 날로부터 30일 이내,대상 금액은 보증금 6천만원이나 월차임 30만원을 초과하는 경우,신고 의무 지역은 수도권 ,광역시 세종,제주시에 한정됩니다이상 참고가 되시기를 바랍니다
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Q.  전세보증금을 전액 반환받으면 즉시 나가야 하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.보증금을 반환하기로 하는 것이 계약을 종료하기로 한 것인지, 단순히 보증금만 미리 지불하기로 한 것인지가 관건입니다보증금은 일반 채권이 아닌 임차채권으로서 반환과 계약의 종료 그리고 점유상태의 해제는 동시이행의 관계입니다이러한 임대차 보증금의 성격으로 볼 때 반환을 제안한 것은 임대차 계약을 만료하기로 합의를 한 것으로 보는 것이 좀 더 타당해보입니다.임대차 계약의 종료시 보증금 반환과 목적물의 점유 해제는 동시 이행의 관계로 보증금을 받으면 열쇠를 넘기는 것입니다.열쇠가 없는 건물이라도 계약만료 이후 점유권은 임대인에게 반환된 것으로 이해하여야 할 것이며 임대인의 양해가 없는 출입, 사용은무단 사용으로 책임을 물을 수 있는 사항으로 임대인의 허락이 꼭 필요할 것으로 사료 됩니다.이상 당사자의 진의와 다를 수 있는 사항으로 임대인에게 확인하신다면 빠른 결정을 하실 수 있을 것입니다
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Q.  전세 재계약시 월세로 전환할 때 보증금과 월세는?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.보증금을 월 차임으로 전환시 금액 3천만원이라면월 87500원에 해당합니다이것은 현행(22.04.14 이후) 한국은행 기준금리와 법정 월차임 전환기준을 반영한 것으로적용 시점에 따라 증감이 있을 수 있습니다질문 감사합니다
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Q.  상가주택의 주택부분을 근생으로 용도 변경하려면?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주택을 근생으로 변경하는 것이근생을 주택으로 변경하는 것보다 쉽습니다그러나 주차장, 근린 용도에 따른 정화조 크기 등 용도 지역 별로 요구하는 기준과유효한 답변을 기대하시려면 시군구 건축과에 상담하는 것이 필요합니다상담진행이나 행정업무가 개인이 이해하기에 어렵다고 느겨진다면건축사무실에 용역을 주고 서비스 비용을 지불할 수도 있습니다우선 견적상담 정도는 비용이 안드니구청 인근의 건축 사무실에서 사전 상담을 하실 수 있겠습니다.참고가 되셨기를 바랍니다
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Q.  전세계약 묵시적갱신 해지 가능한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대인도 자금의 여유가 있고 전세 시장이 좋은 지역이리면 집주인이 보증금을 조기 환불하는 것이 가능하지만이번 달에 전세금을 돌려줄 의무가 있는 것은 아닙니다.묵시적 갱신 이후의 계약 해지는 3개월전에 임대인에게 통지함으로 효력이 발생하기 때문입니다통지후 3개월이 지나면 전세금을 받을 수는 있으나 문제는 많은 임대인들이 여윳 돈이 없이 전세 보증금을 새로 들어오는 임차인으로부터 순환하는 경우가 많아날자가 되어도 임차인이 구해지지 않으면 보증금의 완전한 환불이 안되는 경우도 있으므로 유의하여야 합니다만일 이처럼 임대인이 자금적 여유가 없는 상태라면조금 이사 날자를 늦추고 우선 최대한 전세가 빨리 나가도록 임차인 구하기에 노력하는 것이 현실적인 방법입니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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