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안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.

안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.

임형순 전문가
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Q.  5월 10일부로 적용되는 부동산관련 소득세법 개정은 무엇인지?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.2주택이상의 다주택자는 조정구역의 주택을 매도시일반 양도소득세율에 더하여 2주택자는 20%, 3주택자는 30%의 중과율을 적용합니다그리고 장기보유특별공제에서 배제됩니다이것이 현행 다주택자 양도소득세 중과 방식입니다.이로 인해 다주택자의 경우 주택 매도시 상담한 과세 부담이 있었습니다.금번 새정부 출범과 동시에 한시적으로 주택 매도 양도소득세 중과를 적용하지 않습니다.다주택자의 주택물량을 매매시장으로 유인하기 위한 정책으로 알려지고 있습니다내용은 1) 1년간 한시적으로2) 주택 양도시 양도소득세에서 주택 수에 따른 중과율을 적용하지 않고 (일반세율 적용)3) 만일 매도 주택이 3년 이상 보유한 주택이라면 장기보유특별 공제도 적용입니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q.  부동산 용어 중 재개발과 재건축이 다른가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.재건축, 재개발 모두 도시 정비 사업 방식의 하나로 사업의 인가는 관련 법령과 절차에 따라 지방자치 시에서 승인합니다재건축은 기존의 주택 부분만을 철거후 신축하는데 비해재개발은 도로 공원 등 도시의 도시 기반 시설까지 포함하는 개념으로 재건축보다 좀 더 규모가 큽니다재건축은 기존 아파트 단지 위주로 사업을 하며재개발은 단독 연립 아파트 도로 등을 포함하여 지역 단위로 사업을 진행합니다.공통으로 기존의 주택의 소유자인 경우 새로운 건설되는 주택을 입주권을 받으며새로 건설되는 주택의 면적 등 형별 타입 중 본인이 선택한 주택의 조합원 분양가 (공급가) 와기존에 본인이 소유하던 주택의 평가액에 사업을 통한 가치 상승율을 곱한 권리가액 중권리가액이 크면 일부 현금을 받고 권리 가액이 적으면 일부 현금을 부담하여 새 주택을 받습니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q.  묵시적 갱신 계약기간 문의합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.04일27일 ~ 2024년 04월27일은 초일 산입방식,04일27일 ~ 2024년 04월26일은 초일 불산입 방식이라 합니다두가지 방법을 혼용하고 있으나 초일 산입 방식은 날자 수로 일입니다따라서 보다 정확한 것은 초일 불산입 방식이고 대출 등 서류에도 초일 불산입 방식을 사용합니다애초 계약이 초일 산입방식으로 되어 있습니다이 경우의 재 계약은 2022년 04일27일 ~ 2024년 04월27일이 합리적입니다4/27일 낮에 이사를 들어오고 4월27일 낮에 이사를 나간다고 생각하시면 임차인, 임대인 모두 손해가 없을 것 입니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q.  월세 세면대 배수관 수리비용 누가 지불해야하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.노후에 의한 마모로 보입니다.주택시설의 일부로서 임대인이 수리해 주어야 할 것으로 보입니다다만 포털에서 을 검색해 보시면 대부분 1만원 이내의 가격으로 간단히 부품으로 조립이 가능한 것이라는 점을 참조하시고,수리비 요청 기사방문 등 번거로움과 자비수리 중 합리적으로 선택 하시면 될 것 같습니다잘 해결되시길 바랍니다
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Q.  전세 또는월세 기간 연장을 위해 세입자가 해야 할일은?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약만료일 2개월전까지 임대,임차인 당사자가 아무런 언급없이 지나가게 되면 이미 묵시적 갱신이 된 것입니다(*2020.12.09이전 계약일 경우 만기 1개월 전까지)따라서 임차인으로서 계속 거주을 희망할 경우 그냥 묵시적 갱신이 되는 것이 가장 유리합니다단 상기 기간중 임대인이 계약조건의 변경이나 갱신거절을 요구할 수 있습니다계약 갱신거절은 소유자의 실거주 등 법으로 정해진 제한된 요건을 갖추었을 때만 가능합니다임대인은 임대료 인상을 요구할 경우,이때 임차인은 계약갱신 요구권을 사용하겠다고 말씀하시면 5%를 초과하여 인상할 수 없으며,이렇게 재계약하여 연속 거주할 경우 다음 번에는 임차인은 새로운 조건으로 계약을 하거나 계약을 종료 시킬 수 있습니다그런데 5%를 상회하더라도 임대인의 인상 조건을 받아 드린다면 이번 계약은 계약 갱신에 의한 제계약이 아닌 새로운 계약으로 보아 2년후 계약갱신 요구권을 사용할 수 있습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q.  재개발,재건축 차이가 무엇인가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.본문 내용에 대해 답변 드립니다빌라 소유자로 거주중 재개발 구역에 포함되면 입주권을 받을 수 있습니다.입주권이 있다고 무상으로 새 주택을 주는 것은 이닙니다.조합에서 자신의 소유 주택에 대한 감정 평가를 실시하고 평가액이 정해지면재개발 사업으로 증가하는 가치 상승 비율 (비례율이라고 합니다) 을 평가액에 곱하여 자신의 권리가액을 알려줍니다이 권리가액과 자신이 신청한 조합아파트의 분양가격의 차이를 현금으로 메꾸거나 남으면 돌려 받습니다.즉 자신의 소유 부동산 가치가 크고 그보다 작은 아파트를 선택시 일부 현금을 받을 수도 있고 자신의 권리가액 보다 신청한 아파트 분양가가 높으면 차액을 현금으로 납부하는 것입니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q.  전월세 신고제 질문있습니다 도와주세요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대차 거래신고제는 2021년 6월1일이후의 계약부터 시행하는 것으로질문하신 분의 계약일로 볼 때 해당 없으며,이후 묵시적 갱신으로 계약이 연장되었다고 하더라도 계약 금액의 변동이 없는 갱신은 신고대상에서 제외됩니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q.  잔금을 받지 못해 발생하는 손해배상 청구
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약서 상에 잔금일은 계약으로 합의된 날자 입니다.5월말로 하는 이유는 기재되지 않아도 무방합니다"중도금이 들어온 상태에서 이후 계약내용 불이행이 있을 경우, 그 상대방은 불이행 한자에 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있다. 그리고 계약 당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 상대방에게 청구할 수 있으며, 손해배상에 대하여 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 한다."다른 특약이 없다면 이것이 일반적인 매매 계약입니다계약내용 다시 읽어 보시고 내용대로 계약 불이행에 따른 게약해제 및 손해배상 청구 의사를 표시하고 최고장 내용증명 발송 등으로 실행에 착수 하시던가새로운 합의를 하여 잔금을 연기하고 연기에 따른 손해 (세금 등) 합의금을 받을 수도 있겠습니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q.  주택청약을 받을려고 하는데 무허가 주택도 1주택에 속하는지요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.속하지 않습니다무허가 주택은 주택을 소유한 것으로 보지 않습니다아래 알기쉬운생활법령(법제처) 발췌내용을 참조하세요https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=873&ccfNo=3&cciNo=1&cnpClsNo=1&search_put=주택을 소유한 것으로 보지 않는 경우 주택의 소유 여부를 판단할 때 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 주택을 소유하지 않은 것으로 봅니다(「주택공급에 관한 규칙」 제53조 본문).중략  건물등기부 또는 건축물대장등의 공부상 주택으로 등재되어 있으나 주택이 낡아 사람이 살지 않는 폐가거나 주택이 멸실되었거나 주택이 아닌 다른 용도로 사용되고 있는 경우로서 사업주체로부터 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 이를 멸실시키거나 실제 사용하고 있는 용도로 공부를 정리한 경우무허가건물을 소유하고 있는 경우[종전의 「건축법」(법률 제7511호, 2005. 5. 26. 개정 ∙ 시행) 제8조 및 제9조에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축한 건물을 말함] 소형·저가주택 등을 1호 또는 1세대만을 소유한 세대에 속한 사람으로서 민영주택 일반공급을 신청하는 경우√ 소형·저가주택 등의 가격은 다음의 구분에 따라 산정합니다[「주택공급에 관한 규칙」 별표 1, 가. 2)].가. 입주자모집공고일 후에 주택을 처분하는 경우: 입주자모집공고일에 가장 가까운 날에 공시된 주택공시가격나. 입주자모집공고일 전에 주택을 처분한 경우: 처분일 이전에 공시된 주택공시가격 중 처분일에 가장 가까운 날에 공시된 주택공시가격하략..
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Q.  공사중에 장판이 찢어졌을경우 수리는 누가 해야하나요??
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.어려운 문제 입니다수도공사의 원인이 무엇인지도 궁금하구요어쨋든 수도공사는 기본 시설구조상의 하자로 임대인의 책임으로 수리중이었다고 이해한다면공사중 장판의 손상이 수리를 위하여 불가피하다면 수도공사 처럼 임대인의 책임에 속할 것 이고공사자의 단순 실수로 손상이 갔다면 원인 제공자가 책임져야 하겠죠특별한 이유가 없는 한 세입자가 책임질 일은 아니라고 보입니다정도에 따라 현 상태에서 수리없이 사용할 수는 있을 것 입니다이상 개인적인 견해를 바탕으로 의견드렸습니다.
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