안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 전세계약시에는 건물주가 빚이 싯가의 10%였다가 나중에 70%까지 빚이 늘었다고 하는데, 어느 경우에 전세보증금을 못 받을 상황이 되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.경매가 진행될 경우 확정일자를 받은 대항력있는 임차권보다 후순위로 등기된 채권에 우선합니다따라서 경매가가 선순위 채권과 내 보증금을 합한 금액보다 크다면 채권 회수가 가능합니다점유를 유지하고 경매 절차에 따른 배당신청을 하시면 되겠습니다
부동산
Q. 현재 분양받은 집에 산지 2년이 넘었습니다. 전세주고 대출이자도 힘들고해서 작은집에 전세나 월세로 가고싶은데 가능할까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.여건에 따라 다릅니다요즘 임차인은 보증금 반환보증조건이 안되면 계약하지 않습니다현 대출금을 둔 상태에서 임차인 전세가 가능한 조건이 되어야만 전세금을 활용할 수 있을 것입니다그렇지 않다면 담보대출 상환조건부가 아니면 계약이 어렵습니다.즉 전세보증금으로 대출상환하고 나면 남는 것이 없거나 내가 이사할 집 보증금 비용이 안 나오면 무의미합니다만일 상환한다면"전세보증금> 대출상환금+이사할 집 보증금" 이거나상환하지 않는 다면"전세입자 보증보험 가능 주택시세 > 전세보증금 + 담보대출 "이 가능한 계산이 나온다면 임차인의 전세 보증금 이용이 가능해 질 것입니다원만하게 해결되시길 바랍니다
부동산
Q. 임차인 전세 2년 거주후에 연장에 관해
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.갱신 청구권을 행사했다고는 볼 수 없으나 만일 승인한다면 상호 합의로 재계약 이루어진 것으로 볼 수 있습니다. 정신 청구권을 행사한 계약을 요청하고 싶다면 계약서를 작성하여 갱신 청구권을 청구한 계약이라는 내용을 기재하여야 합니다계약에 본질적인 요소가 바뀌므로 새로운 계약서에 작성이 필요합니다.당사자끼리 직접 작성도 가능하며 부동산에서 서비스를 받으셔도 좋습니다. 물론 비용이 발생합니다. 비용은 재계약인 경우에 큰 부담을 드리지 않습니다. 그리고 비용은 당사자가 각각 부담하는 것입니다
부동산
Q. 원룸 양도 받아서 새로 입주하는데 재계약은 몇달 뒤에 그때 제가 하는거라고 하는데요, 그럼 그냥 먼저 입주하면 되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.아마도 기존 임차인의 계약을 승계하는 듯한데 임대인이 동의가 있었을지 모르지만 임대차 계약은 임대인과 직접 계약을 하는 것이 원칙입니다.보증금이 있다면 보증금을 돌려 줄 사람도 임대인입니다. 임차인끼리 교대하는 것을 임대인이 승인하였다고 하더라도 최소한 기존 계약서에 임차인을 정정하는 것이 필요합니다.
부동산
Q. 갭투자를 할 때 주의해야 할 사항이 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.소액으로 주택에 투자할 수 있는 방법이지만 지렛대 역할을 하는 임차인 보증금에 대해 가상의 여러 상황의 대책을 가지고 있어야 하겠습니다.과도하게 전세율이 높은 경우에 다음번 계약시 보증금의 일부를 조정해야 될 가능성이 있으며,현재 임차인이 갱신청구권을 사용하거나 묵시적 갱신 상태에 있다면 불시에 계약 해지를 요구하면 3개월 이내에 보증금을 돌려줘야 할 수도 있다는 점을 아셔야 합니다.또 주택의 하자로 인한 리스크가 발생할 수도 있습니다.예를 들어서 누수 등 시설하자, 주변환경 변화 등으로 인해서 임차인이 거주가 곤란한 상황이 될 경우 거주중 중도 해지 요청이 들어올 수 있습니다.더하여 보수 유지 비용이 발생할 수도 있고요.갭 투자가 소액으로 투자할 수 있는 좋은 방법이기는 하지만 문제 발생시 대책이 없어 헐값에 매도하는 경우도 있습니다어느 정도의 재무 여력이 있어야 하겠습니다.답변이 도움이 되셨길 바랍니다
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 업무는 어떤 성향의 사람들이 적합한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.부동산 중개사는 직접 투자하는 것이 아니고 투자하려는 사람 또는 집이 필요한 사람을 매도하려는 사람과 연결하는 일을 합니다.또 임대차 중개를 통해서 세를 놓는 사람과 집을 구하는 사람을 연결합니다.상호 이해관계를 조정하고 꼼꼼하고 명확하게 당사자의 의무와 권리를 설명하기도 합니다.따라서 서비스 계통의 마인드가 필요하고요.객관적이고 보편적으로 시류를 보는 눈이 필요합니다.물론 중개사로서의 관련 전문성과 지식은 차치하고 말씀드린 겁니다
부동산
Q. Lh 입대 아파트 당첨되었습니다..
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다. LH 임대아파트 예비 순번은 기존거주자가 퇴거하여 공실이 발생할 경우 그때그때 충원하지 않고 미리 예비 순번을 두어 입주자를 확보해 두는 것입니다.입주시기는 선정된 주택의 평형 그리고 세대수에 따라서 차이가 있을 수 있으며 입주 시기에 대해서는 정확히 예측할 수 없습니다.다만 매년 예비 순번을 확보하는 것을 볼 때 1년 이내에는 입주가 가능할 것으로 예상합니다. 속히 입주하시기를 기원합니다
부동산
Q. 한국에 전쟁이 난다면 이라는 가정을 생각해봤습니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.국지전을 넘는 규모의 전쟁이 발발한다면 부동산 뿐 아니고 국내자산은 급격하게 하락하게 됩니다.원화, 주식, 부동산 등은 크게 하락하고 달러나 금은 치솟게 될 것 입니다.전쟁이 수습단계로 갈 경우 윈자재, 식품, 유류 등의 상승도 예상됩니다
부동산
Q. 안녕하세요 오늘 뉴스를 보니까 방을 내놨는데 방을 보러 온 사람에게 사생활 침해라고 한다며 방을 못 보게 하고 있다네요 방이 안 나가게 되면
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임차인 본인이 이 집에 이사할 때처럼 집에 답사하여 집 보기후 계약을 결정하는 것이 상례였습니다그러나 개인의 사생활 영역이 강조되는 시대로 집보여주기를 강요하거나 의무로 할 수는 없습니다.때문에 계약을 할 때부터 만기시 불편을 해소하기 위해서 아예 특약으로 집 보여 주기에 협조한다는 특약조건을 거는 경우도 있습니다.현실적으로 기존 임차인에게 이해를 구하는 방법이 최선입니다.협의된 일정한 시간, 일정한 요일에 전속 부동산 또는 제한된 부동산 중개사가 연락하여 집보기를 진행하도록하여 임차인의 불편을 최소화하고, 원하는 시기에 임차인이 이사할 수 있도록 임대인이 노력하고 있다는 표시를 하는것이 좋겠습니다
부동산
Q. 최근 금리 인하가 부동산 시장에 미치는 영향은 무엇인가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.이번 금리인하가 전폭적인 것은 아니며 이미 시중은행에서 담보 대출 여신 한도가 소진되어 금년까지 새로운 대출이 어렵다고 합니다.재무 여력이 풍부한 투자위주의 다주택자들에게는 금리가 특별한 의미가 없는데다 실수요자 또한 뚜렷하게 수요를 자극시킬 만한 상황이 아니고 대출 문턱이 낮아진 것도 아니라고 보입니다.더구나 일부 지역을 제외한 대다수의 지역은 추가 하락을 점치는 분들도 많아 관망세가 지속될 것으로 보입니다주택 거래 활성화나 가격 상승의 확실한 재료가 아니며 영향이 있다 하더라도 미미할 것으로 보입니다.