전세계약시에는 건물주가 빚이 싯가의 10%였다가 나중에 70%까지 빚이 늘었다고 하는데, 어느 경우에 전세보증금을 못 받을 상황이 되나요?
친구가 전세로 사는 건물에 건물 등기부를 떼어보니 빚이 어마어마
하게 늘었고 현재 경매가 진행중이라고 하더라구요.
세입자가 전입신고 및 확정일자를 받아놓기는 했지만
우선순위가 아닐 경우에는 어떻게 되는 건지
세입자의 보증금은 온전히 보전이 되는지요?
이렇게 과도한 빚이 있으면 세입자가 구제받을 방법이
있나요?
경매로 넘어간 집의 보증금을 받는것은 여러 상황에 따라 달라집니다.
먼저 1순위 채권자(다른 근저당이나 다른 선순위 세입자들보다 우선순위)라면 거의 받을 수 있습니다.
물론 이것도 낙찰대금 자체가 보증금보다는 높아야 합니다.
만약 1순위가 아닌 후순위라면 사실 다 받는것은 어려울 수 있습니다.
경매에서 낙찰이 되면 낙찰대금을 가지고 채권자들이 순서대로 나눠가집니다.
집주인의 늘어난 대출 60%가 되는 시점전에 내가 전입을 했고 대항력이 있는 세입자라면 그래도 받을 수 있는 가능성이 있겠지만 70% 가 된 이후라면 사실 거의 가망없다고 보셔야 할 것 같습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
경매가 진행이 되면 선순위 즉 권리 순서대로 낙찰대금에서 배당을 받게 됩니다.
예를 들어 10억 건물에 선순위가 7억 있고 전세금이 3억일 경우 9억에 낙찰이 되면 선순위 7억은 배당 받고
전세금은 2억 밖에 못 받는 상황입니다.
그래서 전세계약시 선순위가 없는 물건을 계약을 하셔야 합니다.
우선 그 집의 순위부터 확인을 해야 합니다. 전세가 1순위일 경우는 다 받을 가능성이 크나 선순위가 있을 경우는
힘이 들 가능성이 큽니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
대출보다 선순위이면 보증금을 받을수 있지만 후순위라면 배당 순서에 따라 보증금을 받을수 있습니다
최우선변제금에 해당이 될경우는 순위에 상관없이 받을수 있고 후순위라면 하나도 못받을수도 있습니다
그래서 선순위 전입신고와 확정일자가 중요합니다
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.
건물주의 빚이 늘어날 경우, 세입자의 보증금 보호에 대한 우려가 클 수 있습니다. 특히, 전입신고 및 확정일자를 받았더라도 우선순위에서 밀릴 수 있는 상황에 대해 알아두는 것이 중요합니다.
이를 설명하자면:
1. 전입신고 및 확정일자의 효력
세입자가 전입신고를 하고 확정일자를 받으면, 해당 임대차 계약에 대한 대항력이 생기고 보증금 보호가 가능합니다. 다만, 이것만으로는 우선순위가 자동으로 보장되는 것은 아닙니다. 보통 다음의 우선순위 규칙이 적용됩니다.
2. 우선순위와 경매 절차
세입자는 보통 전세권을 설정하지 않았다면, 담보권자(은행 등 금융기관)보다 후순위에 있을 수 있습니다. 즉, 경매나 공매에서 건물이 처분될 때 담보권자들이 우선적으로 채권을 회수하고, 남은 금액이 있으면 그 금액에서 보증금을 반환받는 방식입니다.
전입신고 및 확정일자를 받아두었지만 선순위 담보권자의 대출이 많아 건물의 가치가 낮다면, 세입자의 보증금이 온전히 보호되지 않을 가능성이 있습니다.
3. 소액 임차인의 보호
세입자가 소액 임차인일 경우(보증금이 특정 금액 이하), 일정한 금액은 우선변제를 받을 수 있습니다. 이 금액은 지역마다 차이가 다르고, 보호되는 최대 금액도 정해져 있습니다. 예를 들면 아래와 같습니다.
지역별 소액임차인의 보호 기준 (2024년 기준)
지역에 따라 소액임차인으로 보호받을 수 있는 금액과 보호 비율이 다릅니다.
서울특별시: 보증금 1억 6,500만 원 이하인 임차인은 소액임차인으로 보호되며, 최대 5,500만 원까지 우선변제를 받을 수 있습니다.
광역시 (세종특별자치시 포함): 보증금 1억 4천5백만원 이하인 임차인은 최대 4,800만 원까지 우선변제를 받을 수 있습니다.
경기도: 보증금 8천5백만원 이하인 임차인은 최대 2,800만 원까지 우선변제 가능합니다.
기타 지역 (도 지역): 보증금 7,500만 원 이하인 임차인은 최대 2,500만 원까지 우선변제를 받을 수 있습니다.
4. 구제 방법
만약 우선순위에서 밀리게 될 경우, 다음과 같은 구제 방법을 고려할 수 있습니다:
전세금 반환보증 가입: 이 제도는 세입자가 보증금을 돌려받지 못할 상황을 대비해 주택도시보증공사(HUG) 등의 기관에서 제공하는 보증 상품입니다. 가입 조건을 충족하면, 경매 절차 등에서 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있도록 보장받을 수 있습니다.
임차권 등기 명령: 만약 건물주가 보증금을 돌려주지 않거나 불안한 상황이라면, 임차권 등기를 신청해 임차인 권리를 공적으로 기록할 수 있습니다. 이를 통해 추후 건물이 매각되더라도 임차인의 권리가 보호될 수 있습니다.
선순위 확인: 건물에 걸린 근저당권이나 담보 설정 상황을 확인하는 것도 중요합니다. 이를 통해 자신의 전입신고와 확정일자가 어느 정도의 순위를 갖는지 확인할 수 있습니다. 등기부등본을 발급받아 근저당이나 가압류 등의 설정을 확인하세요.
결론적으로 세입자가 전입신고와 확정일자를 받아두었다면 일정한 보호는 받지만, 선순위 담보권자들이 많을 경우 보증금이 온전히 보전되지 않을 가능성이 있습니다.
이를 대비해 전세금 반환보증에 가입하거나, 임차권 등기 명령을 통해 자신의 권리를 추가로 보호하는 방법을 고려하는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.
친구가 전세로 사는 건물에 건물 등기부를 떼어보니 빚이 어마어마
하게 늘었고 현재 경매가 진행중이라고 하더라구요.
세입자가 전입신고 및 확정일자를 받아놓기는 했지만
우선순위가 아닐 경우에는 어떻게 되는 건지
세입자의 보증금은 온전히 보전이 되는지요?
==> 임차건물에 경매처분되는 경우 권리분석결과에 따라 보증금 보호에 문제가 없는지 판단해야 합니다.
이렇게 과도한 빚이 있으면 세입자가 구제받을 방법이
있나요?
==> 첫번째 답변을참고하시기 바랍니다.
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안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
단순히 질문의 내용만 보고 정확한 판단을 하기는 어렵습니다. 일단 내용상 계약당시에 전입신고와 확정일자 부여 이전에 근저당들은 세입자보다 우선순위에 해당되고, 이럴 경우 보증금보다 우선배당이 됩니다. 질문처럼 시세대비 10%수준이였다면 순서상 배당가능성은 높지 않을까 생각됩니다만 후순위 임차인이 만큼 만약 배당을 통해 전액을 받지 못하더라도 낙찰후 임차권은 상실되기 떄문에 낙찰자에게 대항할수 없어 주택에서는 퇴거를 하셔야하는 위험은 있습니다,
즉, 정확하진 않지만 선순위채권 금액이 시세기준 10%수준이라면 배당순서상 배당으로 회수될 가능성은 높지만, 배당이 전액 다 되던 되지않던 해당 주택에서는 낙찰이후 퇴거를 하셔야할 상황입니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
정확히 권리분석을 해봐야 겠지만 임차인이 대항력을 갖춘 시점을 보아야 하고 최우선변제에 해당되는지등 따져볼께 많습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
전세사기를 몇가지로 분류해 볼 수 있는데 전입신고 허점을 이용하는 경우, 갭투자를 이용하는 경우, 신탁을 이용하는 경우, 집주인의 계약 이행의식 결여의 경우 등이 있습니다. 이는 처음부터 나쁜 마음을 먹고 타인의 돈을 편취하려는 경우도 있고 처음부터 악의를 가지지는 않았으나 경제 상황의 변화로 어쩔 수 없이 발생하는 경우 등 다양한 경우가 있습니다.
상기의 경우는 집주인의 계약 이행의식 결여의 경우로 볼 수가 있는데, 세입자에게 돌려줄 돈을 자기 멋대로 유용하여 결국 경매로 가게된 경우라고 할 수 있습니다. 소액인 경우에는 최우선변제를 통해 (서울의 경우 1억 6500만원 이하인 경우 5500만원 이하) 어느정도 돌려받을 수 있으나 나머지에 대해서는 선순위가 아니라면 받기가 어려울 수도 있습니다. 하지만 처음에 집이 10% 였었다고 하니 선순위일 수 있어 전세금이 많지 않다면 받을 가능성이 있을 것으로 생각됩니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
경매가 진행될 경우 확정일자를 받은 대항력있는 임차권보다 후순위로 등기된 채권에 우선합니다
따라서 경매가가 선순위 채권과 내 보증금을 합한 금액보다 크다면 채권 회수가 가능합니다
점유를 유지하고 경매 절차에 따른 배당신청을 하시면 되겠습니다