안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 월세계약 만료 4개월 전 계약 연장 의사 없음을 밝힘
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약종료의 통지가 도달 한 것은 분명하지만 임대인이 내용을 오해하거나 착각 또는 무리한 주장을 하는 것으로 보입니다.문자내용이 있다면 캡쳐하여 다시 상기시켜 보시고 계속 막무가네 주장이라면 임대차 분쟁조정위를 통해 도움을 요청하세요
부동산
Q. 매매시 등기부등본 근저당에 대해 궁금해요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1.매물의 가격(6억)보다 전세임차인(4억)+근저당(3.5억)이 더 많은데 이경우 제가 매수하게 된다면 문제가 되는것이 있을까요?전세보증금은 승계하고 대출은 매도인이 상환 말소하는 방법으로 매매가능합니다.그런데 근저당설정의 실상환액이 2억원이상이라면 매도인이 별도의 금액을 준비하여야 하는 상황입니다2.제가 매수하게 된다면 따로 특약에 넣어야할게 있을까요??잔금과 동시에 또는 잔금전에 등기상 저당권 채무를 상환,말소하는 특약이 필요합니다.3.매도인이 매도할때 근저당은 매도인에게 승계되는건가요??승계되지 않습니다4.제가 공인중개사에게 확인해야할게 있을까요??계약금을 없거나 최소금액으로 하고 잔금시 지불과 대출상환이 동시에 안전하게 될 수 있도록 협의하고 필요시 법무사의 서비스를 받으세요
부동산
Q. 최근 수도권의 매매가와 전세 동향이 어떤 흐름인가요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.보도들은 서울 일부 지역을 제외한 수도권 전반의 주택 매매시장은 숨고르기 양태라고 보기도 합니다.하지만 일시적 반발매수 이후 추가 하락이 있을 것으로 보는 시각도 확산되고 있습니다.투자형 매수를 부추키는 전세시세 역시 보증보험의 캡이 씌위져 상승은 제한적 입니다.대부분의 수도권 주택이 실거주 보다는 투자형태로 거래되는 틀에 있다면 현재 시장의 찬바람은 하락의 예고로 보입니다.금리, 국제정세, 원자재가, 인건비 , 인구, 정책 등 다양한 주택시세의 영향이 있으나 어느것 하나 뚜렷하게 매수를 유인하지는 못하는 것 같습니다.대부분 개인의 의견임을 참조하십시오
부동산
Q. 인구가 줄어드는 지역의 집값은 내릴까요, 올라갈까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.이미 한국도 인구가 줄어드는 나라입니다.다만 급격하고도 예측이 어려운 급감 상황은 아니며 오히려 1인 가구 2인 가구 등은 꾸준히 증가하는 추세로서 아직은 공급보다는 수요가 더 많은 시장입니다.그러나 일부 농촌 등에는 빈집이 늘고 있는데 이것은 인구 감소의 영향이 아니라고 할 수 없습니다.전체 인구는 감소하지만 대도시의 인구 쏠림은 변동이 없습니다.따라서 도농간 인구와 주택수요의 불균형은 심화될 것으로 보입니다.한편 대도시 택지 공급은 제한적입니다.또 인구는 감소하고 있지만 개인의 소득은 증가하고 통화는 팽창합니다.따라서 단순히 인구 감소만으로 전반적인 주택 가격의 하락을 예상하기는 어렵습니다
부동산
Q. 전입신고를 못하게 만드는 오피스텔, 법적으로 유효한 건가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.전입신고를 금지하는 특약은 업무용 오피스텔인 이유가 가장 많습니다실질적으로 주거용으로 사용할 경우 업무용으로 등록한 오피스텔은 부가세 환급취소, 주택 수 산정으로 임대인에게 각종 세제상 불이익이 있기 때문인데요.하지만 임차인으로서는 우선순위의 보장이 안되고 대항력의 상실이라는 문제가 발생합니다전입을 금지하는 특약이 법률상 제재대상은 아닙니다.해당 오피스텔은 결국 업무용으로 임대하여야 맞는 것입니다.임대인에 따라서 주택으로 사용을 결정하는 경우도 있고 자유로운 전입이 가능한 매물도 있습니다만사례와 같은 애매한 매물이 있습니다임차인 입장에서는 리스크를 안고 계약할 이유가 없다면 피하는 것이 상책입니다
부동산
Q. 월세 계약이 끝나기전에 나갈 수 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대차 계약에서 계약 기간은 중요한 요소이기 때문에 임대인은 계약기간의 이행을 요구할 수 있습니다.그러나 현장에서는 임차인의 사정을 이해하고 새 임차인을 구하고 중개 보수를 기존 임차인이 부담하는 선에서 합의를 한 후 계약을 종료하고 중도에 이사하는 경우가 많이 있습니다.임대인의 재량에 따라 다르므로 우선 임대인에게 사정을 말씀드리고 협의를 하는 것이 필요합니다. 원만하게 해결되시기를 바랍니다
부동산
Q. 강제경매결정개시 전세금돌려받을수있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.전입신고, 확정일자, 점유 세개의 요건을 모두 갖춘 상태로 전입 익일 0시에 순위가 발생합니다.따라서 22년 전입일 다음날부터 효력이 있습니다.이날 이전에 발생한 등기설정이나 선순위 임차권, 최우선 변제금을 빼고 질문하신 분의 배당순위가 있습니다.따라서 경매금액이 선순위 금액과 질문 하신 분의 보증금 이내라면 안전하다고 볼 수 있겠습니다.참고가 되셨기를 바랍니다.
공인중개사 자격증
Q. 부동산가게 끼리 텃새 심한가요?!!
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.정도의 문제지 없다고 볼 수 없습니다.일차적으로 매물 공유에서 제외시키는 사례가 가장 흔합니다.드러나는 것도 아니고 끼리끼리 암암리에 행해지므로 속앓이를 많이 합니다.나쁜 관행입니다.그러나 시간이 지나면서 조금씩 거래가 이루어 지는 업체가 생기고 후배 부동산도 나타납니다.후배로서 예의 있고 특히 공동중개에서 신입으로 업무상 상대 부동산에 부담을 주지 않도록 노력한다면 옛일이 되어갈 것입니다.오래된 부동산이라도 반복적으로 노매너 업체와는 공동중개를 기피합니다.신규로서 어려움이 있다손 치더라도 모든 것이 본인 하기 나름입니다.부지런히 공부하는 자세로 임한다면 극복될 것이니 용기를 내보세요
부동산
Q. 임대 수익을 높이는 전략은 무엇이 있는지?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.여러 가지 조건보다도 임대 수요가 있는 위치여야 된다는 것이 가장 중요하고요.위치가 고정되어 있다면 그 근처에 임대 수요의 성향을 파악해야 합니다.학생, 직장인, 가족세대 등이 있겠지요.리모델링과 옵션은 경쟁력을 높일 수 있지만 수준과 컨셉이 주요 수요층의 니즈에 맞아야 하겠지요.주택인근에서 몇군데 부동산에서 의견을 들어보시는 것이 도움이 되실 것 같습니다
부동산
Q. 월세 중도퇴실 후 중기청 전세대출로 전세들어가기
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.중도퇴실시에는 새 임차인을 구하는 조건으로 계약을 종료하는 것에 우선 임대인의 동의를 받고,기존 주택에 계약이 이루어지면 새로운 주택을 알아보는 것이 순서입니다.이러한 방식이 중복 지출을 막고 원할한 이사가 가능합니다.단 새집을 알아보는 과정과 대출 절차상의 필요기간이 있으므로 새 임차인의 입주일까지 기간을 넉넉하게 확보하는 것이 중요합니다.