안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 중도퇴실을 매물을 올리기 위한 공인중개사를 변경할 수 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.중개를 의뢰하는 당사자는 임대인 입니다.물론 임차인도 중개를 의뢰할 수 있으나 임대인의 동의가 필요합니다.어떠한 이유에서든 임대인의 전속부동산이 있다면 해당 업체를 통해서 거래할 수 밖에 없습니다.이 경우 지속적으로 광고도 없고 집보기도 없다면 임대인을 설득하여 다른 부동산에 매물을 올려주도록 부탁하거나 임차인이 타부동산 의뢰를 힐 수 있도록 동의를 받는 과정이 필요합니다.
부동산
Q. 빌라 중에 현관입구 말고 전용계단으로 들어가는 입구가 따로 있던데 무슨 차이인가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.경사나 대지의 특성상 별도의 출입구가 있는 빌라도 있습니다.모두 한 건물에 속한 집합건물인 다세대 공동주택 건물이라는 점은 다름없습니다.단 공동주택이라도 내부 면적과 층, 향, 공간구성 등 호실마다 다를 수 있고 개별특성은 분양가격과 시세에 반영됩니다.그리고 공동주택의 각 호실 전용면적에 포함되지 않는 외부구조물은 공용에 속합니다.개별호실 출입구 부근이라도 공용에 해당합니다.옥상이 탑층에 가깝고 탑층 거주자가 아무래도 많이 이용하지만 공용인 것과 같은 것 입니다.
부동산
Q. 확정일자를 받는 것이 어떤 의미가 있는지요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.우선 확정일자가 보증금을 보장하는 것은 아닙니다.그러나 최악의 경우 해당 주택에 만일의 경매시에도 등기된 채권과 동일한 효력으로 변제순위로 작용합니다.경매된다는 것은 채권자중에 누군가가 집을 매각하여 빌려준 돈을 회수하려는 것입니다그런데 다른 채권자 보다 경매대금에서 나의 보증금을 먼저 상환받을 수 있는 순위라면 보다 안전하지 않겠습니까이것이 확정일자의 효력이고 단 확정일자와 점유, 주민등록 전입 유지를 기본조건으로 하고 전입 다음날0시에 순위가 발생합니다 이후 설정되는 저당 등 등기된 권리 또는 이후의 임차권보다 우선하는 것 입니다.따라서 임대차 계약시 선순위 권리를 확인과 더불어 확정일자와 전입신고를 하는 것을 유의하여야 합니다
부동산
Q. 양도소득세 아파트 문의합니다. 어떤 것을 먼저 매매해야하는지 궁금합니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.양도 소득세는 양도차익에서 발생하는 것으로 양도소득액수에 따라 징수세액이 달라집니다물론 필요경비, 기본공제, 장특공 등 다른 사항의 영향이 있을 수 있으나 액면상 1번이 가장 세액이 낮습니다.그러나 두개 모두를 처분해야 한다면 어느 것을 먼저 팔더라도 전체 세금액은 장특공 적용시차로 약간 차이가 나는 것을 제외하면 동일합니다.구체적인 세금액은 국세청 홈텍스 양도세 스스로 계산하기 코너를 활용하여 비교 참조하여 보신다면 도움이 될 것입니다
부동산
Q. 원룸 오피스텔 계약만료 후 자동계약 문의
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다. 질문하신 내용만을 볼 때 1년에 계약후 1년의 계약을 하지 않았고 이경우 자동으로 2년의 계약이 됩니다. 그렇다면 만기 2개월 전까지는 계약의 해지를 통지하여 주셔야 했습니다. 기간이 경과됱 현재로서는 계약의 해지를 통지할 수 있으나 통지일로부터 3개월이 지나야 효력이 발생합니다.규정한 기간이 경과후 임차인의 갑작스런 해지시임대인에게도 보증금반환, 새임차인수배 등 대응할 수 있는 시간을 배려한 법조항이라고 생각합니다. 어쨌든 이사를 하셔야 된다면 중간에 새 임차인이 들어오지 않는 한 최소한 3개월이 필요합니다.원만하게 해결되시길 기대합니다
부동산
Q. 서울에 하루만 임차해서 쓸 수 있는 상가나 공실이 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.흔히 대관이나 파티룸으로 하루 또는 원하는 시간만큼 사용할 수 있는 공간임대업을 하는 업체가 꽤 많이 있습니다.회의실이나 강연실 또는 일반룸 형태로 다양합니다회의실 대관 파티룸을 검색하셔서시설 크기 위치 비용 등이 잘 맞는 곳을 선택하시면 될 것 같습니다 원만하게 해결되시길 바랍니다
부동산
Q. 등기사항전부증명서에는 근저당권이 남아 있는데 일부증명서에는 을구가 없습니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다. 등기사항 전부 증명서에는 그 부동산의 현재 유효한사항 전부가 표시되는 반면 일부 증명서는 소유권만을 선택적으로 발급하는 것으로서 부동산 중개시에는 당연히 부동산 전부 증명서를 확인합니다.단 전부 증명서에는 말소되지 않사항도 같이 기록될 수 있는데 간혹 대출등 채권을 상환하였으나 말소신청을 하지 않은 경우도 간혹 있습니다. 당연히 말소 삭제를 요청하여야 하겠습니다 이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 월세자동연장후 중간에 나가려고 하는데, 빼주고 나가야 하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다. 만일 2년의 계약을 하고 묵시적 갱신이 된거라면 임차인은 언제든지 계약의 해지를 통지할수 있고 3개월이 경과하면 부담없이 보증금을 받고 계약을 종료할 수 있습니다.그런데 1년에 계약을 하고 계약 종료시 아무런 언급 없이 경과된 경우라면 2년의 계약으로 인정하기 때문에 임대인은 계약기간의 이행을 요구할 수 있습니다.이 경우 새로운 세입자를 받아서 보증금을 순환하고 임대인이 불필요하게 지출되는 중개 수수료를 기존 임차인이 대신 지불하는 방식으로 합의를 하는 경우가 많습니다 이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 집을 구매할 때 상속으로 하는 게 더 나은지 매매를 하는 게 나은지 의견 부탁드립니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.질문하신 분께서 유일한 상속자가 아니라면 상속시에는 질문하신 분이 부모님과 그 형제 분들께 상속 권한이 있습니다부모님이 안 계셔서 대습상속을 하는 경우라도 다른 상속자가 있다면 그들의 상속 포기가 있어야 할것입니다.그리고 할머니의 별세를 조건으로 하는것으로 계획적으로 주택을 승계받기 위해서는 매매나 증여의 방식으로 하는 것이 좋을 것 같습니다.이 경우에 대출 채권자가 있다면 그 채권은 매수하시는 분이 갚거나 미리 할머니가 상환하는 방법 두 가지가 있습니다.어쨌든 매수에 대한 전체 비용은 동일합니다.단 특수관계인간에 거래라면 시가보다 낮더라도 30%선 이내까지는 정당한 거래로 인정합니다.매매나 증여시취득, 양도소득세, 증여세가 발생할 수 있으며 구체적인 세금액은 두 당사자의 주택유무, 거래가 등구체적인 사실 관계에 따라 다를 수 있으니 사전 세무 전문가와 상담을 권장합니다
부동산
Q. 전세집2년계약후 월세전환가능여부?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약 종료 6~2개월전 사이 기간 동안 임대 조건의 변경을 임차인에게 통지할 수 있습니다.이것을 임차인이 받아들이면 새로운 계약이 되는 것이고 만일 임차인이 갱신 청구권을 사용하겠다고 한다면 보증금이 5% 이내에서 인상이 가능하며 또 보증금의 일부를 월세 전환하겠다고 한다면 이 부분은 임차인의 동의가 필요하고 법정 전환율에 따라 환산계산 하시면 되겠습니다