안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
Q. 서울 지역 지주택 성공률은 어느정도인가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.지역 주택 조합이란 동일한 지역 범위에 거주하는 주민이 주택이나 아파트를 건설하기 위해 설립하는 조합입니다.조합설립인가시에는 80% 이상 토지 사용 승낙 서와 15% 이상 토지 소유권을 확보해야 합니다 사업계획승인시에는 95%이상 소유권을 확보해야 한다는 점이 지역주택조합의핵심 조건입니다. 서울 지역의 지주 택(재개발 및 재건축) 성공률은 실제 2004년부터 2021년까지 전국의 지역 주택 조합 중 약 17%정도만성공하였고 나머지 83%는 실패했다는 통계가 있습니다.여러 요인에 따라 달라지기 때문에 정확한 수치를 제시하기는 어렵습니다 일반적으로 지주 택 사업은 다음과 같은 요소에 영향을 받습니다지역 개발 계획입니다 : 해당 지역의 개발 계획이나 재개발 가능성이 높을 수록 성공률이 높아질 수 있습니다.주민 합의 입니다 : 주민 간의 합의가 잘 이루어져야 사업이 원활하게 진행됩니다. 이 과정에서 갈등이 생길 경우 사업이 지연되거나 무산 될 수 있습니다.법적 절차입니다 : 각종 인 허가 및 법적 절차가 복잡하고 시간이 소요될 수 있으며, 이로 인해 성공 여부에 영향을 줄 수 있습니다.시장 상황입니다 : 부동산 시장의 전반적인 상황도 중요한 요소입니다 경기 불황이나 부동산 규제 강화 등은 사업의 영향에 악영향을 미칠 수 있습니다. 결론적으로, 지주 택 사업은 높은 리스크가 동반되므로 신중한 접근이 필요합니다 "원수에게도 복수할 수 있는 가장 좋은 방법은 지역 주택 조합을 소개 시켜 주는 것"이라는 농담처럼, 충분한 정보와 준비가 없으면 실패할 가능성이 높습니다.
Q. 부동산에서 가장 중요한것은 토지인가요 건물인가요??
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.토지란 인류의 재화이며 자연 그대로의 자체 상품이며 재 생산이 불가능한 상품입니다.부동산에서 토지와 건물 중 어떤 것이 더 중요한지는 여러 요소에 따라 달라질 수 있지만 , 일반적으로 전문가들은 토지가 더 중요하다고 합니다. 그 이유는 다음과 같습니다토지의 제한 성입니다 : 토지는 한정된 자원입니다. 새로운 땅이 생기지 않기 때문에, 위치와 용도에 따라 가치가 상승할 수 있습니다. 토지의 특성으로는 용도의 다양성, 분할 합병 가능성, 사회적, 경제적 위치의 가변 가능성을 들 수 있습니다.건물의 감가 상각 입니다 : 건물은 시간이 지나면서 노후화 되고 가치가 떨어질 수 있습니다. 반면 토지는 위치나 개발 가능성에 따라 그 가치가 상승할 수 있습니다. 건물의 특성은 비 영속성,종속 성, 대체 성, 생산가능성을 들 수 있습니다.개발 가능성입니다 : 토지는 다양한 용도로 개발될 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 따라서 좋은 위치의 토지는 미래에 더 큰 가치를 가질 가능성이 높습니다. 부동산 투자 시 고려해야 할 점은 다음과 같습니다.위치 입니다 : 부동산의 가치는 위치에 크게 좌우됩니다. 교통 편의성, 주변 시설, 개발 계획 등을 고려해야 합니다.접근성이 좋으면 가치가 좋다고 보기도 하지만 마냥 좋다고 만 할 수 없 습니다.혐오 시설이나 위협 시설 같은 경우는 접근성이 좋다고 좋은 게 아닙니다. 시장 조사입니다 : 해당 지역의 부동산 시장동향을 잘 파악해야 합니다.예산입니다 : 자신의 재정 상황에 맞는 투자 계획을 세우는 것이 중요합니다.목적입니다 : 투자 목적이 단기 수익인지 장기 보유 인지에 따라 전략이 달라질 수 있습니다.결론적으로 초보자라면, 먼저 토지에 대한 이해를 깊게 하고, 시장 동향을 살펴보는 것이 좋습니다.
Q. 세종시 고운동, 아름동, 종촌동의 가격대가 다른 동네보다 저렴한 이유가 뭘까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.행정 구역상 고운동, 아름동,종촌동은 세종시의 설립 이유였던 정부 세종 청사가 가까운 곳에 위치하고 있구요, 아파트와 타운 하우스 들이 골고루 섞여 있는 동네입니다. 그리고 세종시 안에는 비교적 저렴한 가격대의 아파트가 많은 지역입니다.세종시 고운동 , 아름동, 종촌동의 부동산 가격이 다른 동네보다 저렴한 이유는 여러 가지가 있을 수 있습니다.교통 인프라입니다 : 이 지역은 교통 접근성이 상대적으로 떨어질 수 있어, 대중교통이나 주요 도로와의 연결이 불편할 수 있습니다.상업 시설 부족입니다 : 상업 시설이나 문화 시설이 부족할 경우, 생활 편의성이 떨어져 가격이 낮을 수 있습니다.주거 환경입니다 : 주변 환경이 자연적으로 쾌적하지 않거나, 개발이 덜 진행된 지역일 경우 가격일 낮아질 수 있습니다.주택 공급량입니다 : 공급이 많고 수요가 상대적으로 적은 경우 , 가격이 낮게 형성될 수 있습니다.미래 개발 계획 입니다: 해당 지역에 대한 개발 계획이나 투자유치가 부족할 경우 가격이 상승하지 않을 수 있습니다.
Q. 상가건물이 공실률이 전국적으로 높아지고 있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.최근 전국적으로 상가 공실률이 증가하고 있습니다. 특히 고물가와 고금리의 영향으로 자영업자들의 부담이 가중되면서 상업용 부동산 시장에도 적지 않은 타격이 가해지고 있습니다. 이에 따라 많은 상권에서 빈 상가가 늘어나며, 상인들과 임대인 모두 어려움을 겪고 있는 상황입니다.상가 공실률이 증가하는 주요 원인을 살펴보면 : 온라인 소핑의 증가 입니다: 소비자들이 오프라인 매장보다 온라인 쇼핑을 선호하면서 상가의 매출이 감소하고 있습니다.소비 패턴 변화입니다 : 팬데믹 이후 소비자들이 더 많은 시간을 집에서 보내며, 필수적이지 않은 상업시설에 대한 수요가 주어 들었습니다. 경제 불황입니다 : 경이 침체나 불확실한 경제 상황은 기업의 운영에 영향을 미쳐 상가 임대 수요가 줄어드는 상태입니다.높은 임대료입니다 : 같은 지역 내 유사한 업종의 과잉 공급으로 인해 경쟁이 심화되고, 이로 인해 일부 상가가 공실 상태가 될 수 있습니다.고금리로 인한 부담 증가입니다 : 최근 몇 년간 기준금리가 지속적으로 인상되면서 대출이자를 부담하는자영업자와 상가 임대인들의 부담이 커졌습니다. 특히 창업을 위해 대출을 받은 소상공인들은 높은 이자 비용을 감당하기 어려워 폐업을 결정하는 경우가 많습니다.고물가로 인한 소비 위축입니다 : 소비자들의 생활비 부담이 증가하면서 외식, 쇼핑 등 소비 지출이 줄어들고 있습니다. 이에 따라 오프라인 매장을 운영하는 자영업자들의 매출이 감소하면서 운영 유지가 어려워 지고 있습니다.이러한 요인들이 복합적으로 작용하여 공실 률이 증가하고 있습니다. 단순한 공실 률 해소를 넘어 지속 가능한 상권을 만들기 위해서는 지역 특화 전략, 온라인과 오프라인 연계, 복합 용도 개발 등의 노력이 필요합니다.
Q. 재건축을 추진하기 위해서는 주민 동의 몇프로가 필요한가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.2025년 4월 초부터 달라지는 부동산 제도 중에서 재건축 조합 설립 시 소유자 동의 율 기본 75%에서 70% 로 완화 적용됩니다.지금까지는 재 건축 시 적용되는 동의율 은 공동 주택(아파트)의 동 별 소유자 50%이사에 사업지 전체 소유자 75%가 동의해야 재건축 조합 설립이 가능하였으나 오는 4월 부터 는 70%로 완화되면서 재건축 추진 사업 구역마다 조금 떠 빠른 사업 추진이 가능하게 되었습니다.재건축이나 재 개발 시 주민 동의 율 의 배점 기준은 구체적으로 주민 동의율 50점, 노후도 30점, 과소 필지 5점, 도로 5점, 호수 밀도 10점 등을 기본 점수로 100점 만점에 70점 이상이면 사전 타당성 검토에 통과할 수 있습니다.