안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
Q. 부동산 투자 초보자를 위한 기본 전략이 있을까요?!
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부동산 투자는 수익 창출과 재무 안정에 도움을 줄 수 있는 훌륭한 방법입니다. 그러나 초보자에게는 복잡해 보이고 알기 어려운 영역일 수 있습니다.다음에서 초보자를 위한 기본 전략과 주의 점을 정리해 보겠습니다.투자 목적의 설정입니다 목표를 명확히 해야 합니다. 단기 수익을 목표로 하는지 장기 보유를 목표로 하는지 전략에 따라 방법이 달라 질 수 있습니다.임대 수익을 고려할 경우는 현금 흐름을 잘 파악하여 월세 수익과 관리 비용을 잘 체크해야 합니다.시세 분석입니다 해당 지역의 과거 시세 변동을 분석해 보세요. 특정 시점에서의 급등이나 급락 원인을 파악하는 것이 중요합니다.비슷한 조건의 매물과 비교해서 시세를 파악하는 연습을 하는 겁니다.부동산 시장의 트렌드를 주시하는 것이 중요합니다.시장 동향과 선진 분석을 통해 투자 전략을 조정할 수 있습니다.지역 선택입니다 투자하려는 지역의 부동산 시장을 철저히 조사해야 합니다. 인구 증가율, 고용 기회, 교육 시설, 교통 인프라 등이 중요한 요소입니다.재개발 재건축이 예정된 지역을 미래 가치가 상승할 가능성이 높습니다.지역을 잘 조사하고 선택하는 것이 중요합니다.투자하고자 하는 지역의 특성과 잠재적인 성장 가능성을 파악 하여 투자의 가능성을 판단해야 합니다.자금 관리입니다.투자 가능한 금액을 명확히 하고 예산 내에서 투자할 수 있는 물건을 찾아야 합니다.필요 시 대출을 고려할 수 있지만, 이자율 과 상환 계획을 충분히 검토해야 합니다.리스크 관리입니다 한 곳에만 투자하기 보다는 여러 지역이나 유형의 부동산에 분산 투자하는 것이 리스크를 줄이는데 도움이 됩니다.시장 상황을 지속적으로 모니터링하고 , 필요 시 전략을 조정하시기 바랍니다.부동산 가격의 하락은 투자 손실을 초래할 수 있습니다. 따라서 투자자는 여러 시나리오에 대비한 위험 관리 계획을 세워야 합니다.결론적으로 부동산 투자는 초보자에게도 접근이 가능한 분야입니다. 부동산 투자에 대한 기초 지식을 습득하고 전문적인 정보와 투자 전략을 구축함으로써 성공적인 투자를 이뤄낼 수 있을 것입니다. 중요한 것은 지속적인 학습과 경험을 통해 부동산 시장을 꾸준히 관찰하고, 다양한 전문가의 조언과 자료를 참고하여 투자를 진행하는 것이 중요하다고 생각됩니다.
Q. 토지허가제가 해지되고 서울 아파트 값이 계속 상승할까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.최근 서울시가 강남 3 구를 포함한 토지 거래 허가 구역(토허제)을 일분 해제했어요 그런데 매수.매도 절차가 간소화 되다 보니 거래는 활발해졌는데 동시에 가격도 치솟고 있습니다 최근 강남 3 구 아파트 가격 동향을 살펴보니 송파구가 0.36%로 가장 높은 상승률을 보였고, 그다음으로 강남구0.27%, 서초구 0.18%가 뒤를 이었습니다. 이 지역이 0.3%는 몇 천만 원에서 몇 억 까지 되는 경우가 많습니다.단기적으로는 상승하고 있고 계속 상승할 수 있다고 봅니다. 그러나 정부가 부동산 시장 안정 화를 위한 적절한 정책을 펼칠 것으로 보입니다 규제를 풀되, 투기 수요는 억제하고 실수요 자를 보호할 수 있는 균형 잡힌 정책이 나오리라 봅니다.결국, 아파트의 가격의 향방은 여러 요인에 따라 달라질 수 있으므로, 시장의 흐름을 지켜보는 것이 중요합니다. 추가적인 경제적 요인이나 정책 변화도 큰 영향을 미칠 수 있습니다.
Q. 부동산거래신고는 매도자,매수자 모두 볼수가 있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부동산 거래시 공인중개사가 신고를 하면 , 매도자 매수자 다 볼 수 있습니다. 부동산 거래 신고는 매매 계약을 하면 30일 이내에 계약한 공인중개사가 국토부의 부동산 거래 관리 시스템을 통해 신고를 합니다. 30일 이내에 신고를 하지 않으면 공인중개사는 과태료를 받기 때문에 거의 한달 이내에 신고가 됩니다. 그러면 매도자나 매수자 모두 확인을 할 수 있습니다. 이를 통해 거래의 투명성을 높이고 세금 부과 및 공공 서비스에 필수적인 정보를 정확하게 제공하기 위함입니다.부동산 거래 기한은 2020년 부 터 시행된 '부동산 거래 신고 법'에 따라 강화되었습니다. 이는 매매, 교환, 증여 등 다양한 부동산 거래 유형에 해당됩니다. 다만 거래가 이루어진 날 짜 부터 30일 이내에 신고해야 하며, 이를 초과할 경우 과태료나 법적 문제가 발생할 수 있습니다. 매매 신고는 주로 공인중개사가 신고를 하지만 , 임대차 계약은 임대인, 임차인 중 한 명이 신고하게 되어있습니다.결론적으로 부동산 거래 신고 기한은 부동산 거래의 안전성과 법적 절차를 정확하게 이행하는 중요한 절차입니다.부동산 거래 신고는 매매, 임대차, 증여 등 모든 거래 유형에 적용됩니다.
Q. Pf부실이 어떤 문제를 야기시키나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.PF는 'Project Financing'의 약자로 특정 프로젝트를 위해 자금을 조달하는 방식을 의미합니다. 주로 부동산 개발이나 대형 인프라 프로젝트에 많이 사용됩니다. PF는 프로젝트의 수익성과 자산을 담보로 하여 자금을 조달하기 때문에, 프로젝트가 실패할 경우 부실이 발생할 수 있습니다.부동산 PF 부실이 발생하는 이유는 여러 가지가 있습니다.시장의 변화입니다 : 경제 불황이나 부동산 시장의 침체로 인해 수익성이 저하 될 수 있습니다. 가계의 소비 심리를 위축시키고, 불확실성이 높아지면서 가계들은 저축을 늘리고 소비를 줄이는 경향이 있습니다 이는 내수 침체를 야기하고 경제 성장을 저해 할 수 있습니다.과도한 차입입니다 : 개발사가 과도한 부채를 지고 있을 경우, 수익이 예상보다 낮으면 상환에 어려움을 겪을 수 있습니다.사업 계획의 부실입니다 : 초기 사업 계획이 비현실적이거나 시장 조사 부족으로 인해 프로젝트가 실패할 수 있습니다부동산 PF에 투자했던 기업들은 자금 회수가 어려워져 투자를 줄일 것으로 예상됩니다 이는 건설,유통,서비스 등 다양한 산업에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다법적 및 규제 문제입니다 : 허가 문제나 규제 변화로 인해 프로젝트가 지연되거나 중단 될 수 있습니다. 기업 투자 위축입니다 : 기업 투자 위축으로 인해 일자리 감소가 발생 할 수 있고 부동산 PF의 가치 하락으로 인해 부동산 가격이 하락할 수 있습니다 또한 경제 성장 둔화로 인해 국민들의 소득이 감소할 수 있습니다부동산 PF 부실에 대한 대책으로는 다음과 같은 방법들이 있습니다. 리스크 관리입니다 : 초기 단계에서 부 터 철저한 시장 조사와 리스크 분석을 통해 불확실성을 줄입니다.재무 구조 개선입니다 : 자본 조달 방식을 다양화하고, 차입금을 줄이는 방향으로 재무 구조를 개선합니다.투명한 정보 공유 입니다 : 투자자와 이해관계자 게 정기적으로 사업 진행 상황을 보고하여 신뢰를 구축합니다. 정부의 지원 프로그램입니다 : 정부 차원에서 부동산 시장 안정화를 위한 지원 정책을 마련할 수 있습니다.이러한 대책들을 통해 PF 부실을 예방하고, 발생했을 경우에도 신속하게 대응할 수 있는 체계를 갖추는 것이 중요합니다.
Q. 토지거래허가제라는것이 정확하게 어떤 것이며 왜 논락이 되는지 궁금합니다?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.토지 거래 허가제라는 뜻은 토지나 주택을 사고 팔 때 지방 자치단체의 허가를 받아야 하는 제도입니다. 이 제도는 1979년 부동산 투기를 막고, 가격 급등을 방지 하기 위해 만들어졌습니다. 이 제도는 토지의 용도와 거래 목적에 따라 허가를 받는 과정이 필요하며, 주거지 나 개발 가능성이 높은 지역에서 많이 시행됩니다.2025년 2월12일 서울시는 강남구와 송파구의 일부 지역에서 토지 거래 허가제를 해제했습니다.해제된 지역은 강남구 삼성동,대치동, 청담동, 송파구의 잠실동이며 아직 해제가 안된 곳은 압구정동, 여의도, 목동, 성수동 등 일분 지역은 여전히 규제가 유지되고 있습니다. 해제 이후 부동산 시장에는 몇 가지 변화가 나타났는데 아파트 가격 상승, 거래량 증가, 투자 수요 증가한 상태입니다. 이런 상황에서 토지 거래 허가제가 무엇인지 몇 가지 살펴보면 : 토지 거래 허가제의 주요 내용허가 대상 지역 : 특정 지역 내에서만 지역이나 투기 우려가 있는 지역에서 시행됩니다.허가 절차 : 토지 거래를 원하는 사람은 거래 전에 해당 관청에 허가를 신청해야 하며, 허가가 나야만 거래가 가능합니다.목적 : 부동산 시장의 안정과 투기 억제를 목표로 하며, 무분별한 토지 거래를 제한하여 지역 개발 계획을 수립하고 이행하는데 기여합니다.논란의 이유 규제의 강도 : 일부에서는 이 제도가 주택 거래에 까지 영향을 미친다고 주장하며, 실수요 자에게도 불편을 초래할 수 있다는 우려가 있습니다.투기 억제 효과 : 토지 거래의 허가 절차가 복잡해지면서 오히려 거래가 위축되고, 시장의 유동성이 떨어질 가능성이 있습니다.정책의 일관성 : 정부의 정책이 자주 변동 하면 시장 참여자들이 혼란을 느끼고, 이로 인해 부동산 시장의 신뢰성이 감소할 수 있습니다.결론적으로 토지 거래 허가제는 부동산 시장의 안정성을 목표로 하지만, 그로 인해 실수요 자에게 불편함을 주거나 거래의 위축을 초래 할 수 있어 논란이 되기도 합니다. 지금처럼 규제가 풀리고, 투자 수요가 늘어 난다면 거래량도 증가할 것입니다. 하지만 만약 대출 규제나 추가 부동산 세계가 강화된다면, 다시 위축될 수도 있습니다.