안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
Q. 경매로 부동산을 낙찰받을 때 리스크는 어떠한 것이 있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부동산 경매에서 권리 관계 분석은 가장 핵심 적인 실사 단계입니다 다음과 같은 세부 사항을 꼼꼼히 점검해야 합니다.소유권 이전 가능 여부 확인저당권, 지상권 등 제한 물건 존재 여부부동산 관련 소송 진행 사항채권자의 권리 관계입니다. 경매로 부동산을 낙찰 받을 때 고려해야 할 리스크는 여러 가지가 있습니다. 주요 리스크는 다음과 같습니다.법적 문제입니다 : 경매 부동산에는 종종 법적 문제가 있을 수 있습니다. 예를 들어 임차인이 있는 경우, 그 임차인과의 문제로 인해 소유권 이전이 복잡해 질 수 있습니다. 이 때는 퇴 거 요구 공문을 발송하고 법원을 통해 명도 소송 제기하며 강제 집행을 신청하시면 됩니다.부채 및 세금 문제입니다 : 경매로 매수한 부동산은 이전 소유자의 채무나 세금 문제가 남아 있을 수 있습니다. 이러한 채무는 새로운 소유자에게 이전 될 수 있으므로, 사전에 세금 납부 증명서를 확인해야 합니다.상태 불확실성 입니다 : 경매에 나오는 부동산은 종종 상태가 좋지 않거나 관리가 소홀한 경우가 많습니다. 실물 확인이 어려운, 예상치 못한 수리 비용이 발생할 수 있습니다. 낙찰 이후에는 등기부 등본을 상세 확인하여 모든 권리와 저당권, 지상권 등을 정밀 조사 해야 하며, 남아 있는 채권 및 미 해결 채무 존재 여부와 해당 부동산 관련 소송이나 분쟁 이력을 점검 및 확인해야 합니다. 경쟁 입니다 : 경매는 경쟁이 치열할 수 있으며, 예상보다 높은 가격에 낙찰 될 위험이 있습니다. 특히 인기 있는 지역의 부동산일수록 경쟁이 심할 수 있습니다.자금 확보 문제 : 경매에서 낙찰 받은 후 , 일정 기간 내에 잔금을 치러야 합니다. 이를 위해 자금을 미리 확보해 두어야 하며, 갑작 스런 자금 문제로 인한 리스크가 존재합니다.경매 절차의 복잡성: 경매 절차 및 관련 법률에 대한 이해가 부족할 수 있습니다. 전문적인 조언을 받는 멘토가 필요합니다. 결론적으로 경매로 부동산을 낙찰 받은 후에는 단순히 소유권을 확보하는 것을 넘어, 법적.재정적 리스크를 철저히 관리하는 것이 중요합니다 필요 시 멘토를 통한 전문적인 상담과 세심하게 준비한다면 수익성 높은 투자에 성공하실 것이라 확신합니다.
Q. 경매에 넘어간 땅을 땅주인이 개인한테 먼저 팔 수 있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.경매 절차는 다음과 경매 개시, 감정 평가, 입찰 준비,입찰, 낙찰, 잔금 지급, 소유권 이전, 경매 결과 통지 순으로 진행이 됩니다.경매에 넘어간 땅은 일반적으로 경매 절차를 통해서 만 매매가 가능합니다. 즉, 경매가 진행된 후 해당 땅의 소유권이 경매 낙찰자에게 이전 되므로, 원래의 땅 주인은 이 땅을 다시 개인에게 판매할 수 없습니다.하지만 만약 경매가 진행 중이거나 아직 최종적으로 소유권이 이전 되지 않았다면, 원래의 땅 주인이 직접 판매할 수 있는 경우에도 법률적 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.또한, 땅 주인이 제안한 가격이 공시 지가 보다 낮기 때문에, 신뢰할 수 있는 거래인지 확인하는 것이 중요합니다. 사기를 당할 위험이 있으므로, 주의하셔야 합니다. 예를 들어 땅 주인이 현금으로 받고 잠수를 탄다고 하면, 아니면 숨어있던 하자들이 나타나면 매수 자는 곤란할 수 있습니다. 결론적으로 땅 주인과의 거래는 신중하게 고려해야 하며, 법적 절차를 확인한 후 진행하는 것이 안전합니다. 이런 경우는 법률 전문가를 대동하고 협상을 해야 한다고 봅니다.
Q. 부모님집 거주시 무주택자 되는 법...
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부모님 집에서 거주하는 경우 무 주택 자로 인정받기 위해서는 몇 가지 조건이 있습니다 세대 분리 입니다 : 일반적으로 부모님과 함게 거주할 경우, 세대 주가 부모님이기 때문에 무 주택 자로 인정받기 위해서는 세대 분리가 필요합니다. 세대 분리를 통해 독립적인 세대 주로 인정 받아야 합니다.명의자 및 세대 주 요건 : 만약 부모님 중 한 분이 60세 이상이라면, 그 분의 명의로 된 주택이 있더라도 자녀가 무 주택 자로 인정 받을 수 있습니다. 그러나 이 경우에도 세대 분리가 필요할 수 있습니다.남자 친구와의 동거 : 남자친구가 2주택자인 경우, 그와 함께 세대 분리를 하여 전입 신고를 하면 무 주택 자로 인정받을 수 있습니다. 하지만 남자친구의 주택이 이미 2개라면, 그에 따른 영향이 있을 수 있습니다. 무 주택 요건입니다 :단독, 다 가구, 아파트 등의 주택은 물론, 분양권, 해당 공동 지분을 소유하지 않아야 합니다.건물은 제외(즉 상가, 업무용 오피스텔, 지식 산업 센트 등 수익 형 부동산은 미 포함)단, 전입 신고가 되어 있는 주거 용 오피스텔은 주택 수에 포함됨단독 세대주 인정 조건: 법에서는 만 30세 이상을 단독 세대주로 보고, 만 30세 미만이라도 아래의 경우는 인정됩니다.나이 결혼 유무와 관계없이 국민기초생할보장법에 따른 중위소득 40%이상결혼하여 분리된 경우결혼후 이혼 혹은 배우자 사망한 경우미성년자라도 가족 사망으로 인하여 어쩔수 없이 단독으로 구성된 경우 결론적으로 부모님 집에서 거주하면서 무 주택 자가 되기 위해서는 세대 분리를 하고, 남자친구와의 동거를 통해 전입 신고를 하는 방법이 있습니다.
Q. 분묘기지권의 지료 청구 가능한가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다. 묘지에는 토지 소유자의 승낙을 받고 분 묘를 설치한 경우(승낙 형 분묘 기지권), 자기 소유 토징에 분 묘를 설치한 후 분 묘 철거에 관한 약정 없이 토지를 처분한 경우(양도 형 분묘 기지권), 타인 소유의 토지에 무단으로 분 묘를 설치한 후 20 년간 평온.공연하게 분 묘를 점유한 경우(취득 시효성 분묘 기지권)에 분묘 기지 권을 인정합니다.승낙형 분 묘 기지권은 약정으로 성립한 지상권과 유사한 점, 지상권에 있어서 지료는 그 성립 요소가 아닌 점 및 성립 당시 토지 소유자로 부터 승낙을 얻어 정당한 권원이 있었다는 점을 고려 할 수 있습니다.분묘 기지권 자는 토지 소유자가 분묘 기지에 관한 지료를 청구하면 그 청구한 날 부 터 지료를 지급할 의무가 있다고 보아야 한다는 대법원 판례가 있습니다. 따라서 승낙형 분묘기지권의 경우 분묘 기지권자는 적어도 토지 양수 인에 대해서는 지료 지급 의무가 있다고 보는 것이 타당하다고 보는 것 같습니다.따라서 형제들 간의 합의나 관행이 명확하지 않다면, 향후 법적 분쟁이 발생할 가능성도 있습니다.
Q. 대형마트의 위기는, 지점의 위치 차이때문인가요?!
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다."홈플러스가 신용 등급 하락으로 인한 잠재적 자금 이슈에 선제적으로 대응하기 위해 4일 오전 서울 회생 법원에 기업 회생절차 와 상관없이 온라인과 오프라인 모두 정상 영업합니다." 홈플러스가 어려움을 겪는 동안, 이마트와 롯데마트는 최소한 온라인 플랫폼과 물류 시스템을 개선하며 변화에 적응하려 했습니다. 그렇지만 현실적으로는 많이 힘들어 하고 있는 상황입니다.대형 마트의 위기는 여러 요인에 의해 발생할 수 있으며, 지점의 위치도 중요한 요소 중 하나 입니다. 다음은 대형마트가 직면하는 위기의 몇 가지 주요 원입니다.최근 몇 년 간 온라인 쇼핑의 확산으로 인해 많은 소비자들이 대형마트 대신 온라인에서 쇼핑을 선택하고 있습니다. 이로 인해 오프라인 매장의 매출이 줄어들고 있습니다.소비 트렌드 변화입니다 : 소비자들이 건강과 친환경 제품을 선호하게 되면서, 전통적인 대형마트의 제품군이 더 이상 매력적이지 않을 수 있습니다 경쟁 심화입니다 : 새로운 소형 마트나 전문 매장들이 등장하면서 대형마트와의 경쟁이 심화되고 있습니다. 이들 매장은 특정 고객 층이나 대형마트의 고객을 유인할 수 있습니다.대형마트의 운영 비용(임대료, 인건비 등)이 증가하면서 수익성에 부정적인 영향을 미칩니다.따라서 대형마트의 위기는 단순히 위치 때문만이 아니라 다양한 복합적인 요소들이 상호 작용하는 결과라고 볼 수 있습니다. 각 지역의 특수성도 고려해야 하며, 이를 통해 대형마트가 어떤 전략을 취해야 할지 고민할 필요가 있다고 봅니다.