안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
Q. 집 거래시 왜 주인이 따로 있다는 말이 나오게 된건가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다."집 주인이 따로 있다"는 표현은 주로 부동산 거래에서 발생하는 법적 소유권 문제를 나타냅니다. 여기서"주인"은 법적으로 해당 부동산의 소유권을 가진 사람을 의미합니다.이런 상황이 발생하는 이유는 여러 가지가 있습니다.법적 소유권입니다 : 부동산은 특정한 법적 문서에 의해 소유권이 결정됩니다. 부동산은 법적으로 소유권이 등록된 사람의 자산으로 간주됩니다. 따라서 실제로 집에 거주하는 사람과 법적으로 소유권을 가진 사람이 다를 수 있습니다.임대차 계약입니다 : 집이 임대 중일 경우 , 집주인(소유자)과 세입 자(거주자)가 다르게 됩니다. 이 경우 세입 자는 집에 거주하지만 소유권은 집주인에게 있습니다.이 경우 집주인은 임대료를 받을 권리와 함께 세입자를 일정 기간 보호하는 책임을 집니다.상속 및 소유권 이전입니다 : 집이 상속되거나, 매매 계약이 체결되었지만 아직 소유권 이전이 완료되지 않은 경우에도" 주인이 따로 있다"는 말이 나올 수 있습니다.공동 소유입니다 : 여러 사람이 공동으로 소유하는 경우, 특정 개인이 집에 거주하더라도 다른 공동 소유자들이 있을 수 있습니다.명의 신탁입니다 : 명의신탁된 재산의 소유관계는 신탁자(진짜 소유자)와 수탁자 사이에서는 소유권이 그대로 신탁자에게 있지만, 대외관계 또는 제3자에 대한 관계에서는 소유권이 수탁자(가짜 소유자)에 게 있습니다.따라서 "주인이 따로 있다"는 표현은 법적 소유권과 관련된 다양한 상황을 반영하며, 부동산 거래 및 관리에서 중요한 요소로 작용합니다.
Q. 아파트 전세가 우리나라에만 있는 제도인가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.전세의 정의는 보증금을 맡기고 남의 집에 임차한 뒤 계약 기간이 끝나면 보증금을 돌려받는 주택 임대차 유형이라 할 수 있습니다. 전세제도는우리나라의 독특한 주택 임대차 제도입니다 네 OECD 국가 중 유일하게 대한민국에만 존재한다는 전세는 아직 주택을 살 형편은 안되고 월세는 부담인 서민들에게 내 집 마련으로 가는 징검다리 역할을 해왔습니다. 그리고 어느 순간 우리 사회에서 전세 보증금은 다주택 자 에게 는 투자를 위한 레버리지 정도로 인식되거나 다음 세입 자가 구해져야 돌려 줄 수 있는 돈 정도로 인식되었습니다. 전세 제도의 기원은 정확히 알려져 있지 않지만, 1876년 강화도 조약 이후 임대차 계약의 일환으로 사용되어 왔던 것으로 추정됩니다. 현대적인 의미의 전세는 20세기 중반부터 발전해 온 것으로, 특히 1960년대 이후 도시화와 함께 확산되었습니다.해외에서는 보통 월세 형태가 일반적이며, 전세와 유사한 제도는 찾기 어렵습니다. 각국의 주택 시장과 문화적 차이로 인해 전세와 같은 시스템은 형성되지 않았습니다.
Q. 아파트 호수별 간단한 리모델링을 한다고 하는데 이게 관리소 승인 사항일까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.아파트 리모델링에 대한 관리 소 의 승인 여부는 주택 관리 규약 및 해당 아파트 단지의 내부 규정에 따라 다릅니다. 일반적으로 간단히 리모델링(예: 도배,장판 교체 등)은 관리 소의 승인 없이 진행할 수 있지만, 벽을 부수거나 베란다를 넓히는 등의 구조 변경은 대부분 관리 소의 승인이 필요합니다.리모델링 기준은 다음과 같은 요소에 따라 결정될 수 있습니다.규모와 범위입니다 : 구조적인 변경이 포함되는 경우, 관리 소의 승인이 필요합니다. 기존 벽 체 철거, 추가 벽 설치, 방 확장 등 구조 변경 작업은 건축물의 안정성에 영향을 미치므로 허가가 필요합니다.주택관리규약입니다 : 해당 아파트 단지의 규정에 따라 다를 수 있습니다. 이 규약은 리모델링 시 필요한 절차와 기준을 명시하고 있습니다.안정성입니다 : 리모델링이 아파트 구조에 영향을 미친다면, 안전성 검토가 필요할 수 있습니다.허가가 필요한 리모델링은 내부 구조 변경, 발코니 확장, 배관 및 전기 설비 변경, 공용 공간 변경, 건축물의 대 수선 작업, 주차장 및 비상구 변경 등이 있습니다.따라서, 아파트 리모델링은 단순한 인테리어 공사와 달리 건축 법과 관리 규정을 준수해야 하는 복잡한 절차를 요구합니다. 사전 계획 수립, 관리 사무소 협의, 지방자치단체 허가, 준공 검사 까지 모든 과정에서 꼼꼼한 준비가 필요합니다. 전문가의 도움을 받아 계획을 세우고 예상치 못한 변수를 대비하며 규정을 철저히 준수하는 것이 성공적인 리모델링의 핵심입니다.
Q. 서울 지역 지주택 성공률은 어느정도인가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.지역 주택 조합이란 동일한 지역 범위에 거주하는 주민이 주택이나 아파트를 건설하기 위해 설립하는 조합입니다.조합설립인가시에는 80% 이상 토지 사용 승낙 서와 15% 이상 토지 소유권을 확보해야 합니다 사업계획승인시에는 95%이상 소유권을 확보해야 한다는 점이 지역주택조합의핵심 조건입니다. 서울 지역의 지주 택(재개발 및 재건축) 성공률은 실제 2004년부터 2021년까지 전국의 지역 주택 조합 중 약 17%정도만성공하였고 나머지 83%는 실패했다는 통계가 있습니다.여러 요인에 따라 달라지기 때문에 정확한 수치를 제시하기는 어렵습니다 일반적으로 지주 택 사업은 다음과 같은 요소에 영향을 받습니다지역 개발 계획입니다 : 해당 지역의 개발 계획이나 재개발 가능성이 높을 수록 성공률이 높아질 수 있습니다.주민 합의 입니다 : 주민 간의 합의가 잘 이루어져야 사업이 원활하게 진행됩니다. 이 과정에서 갈등이 생길 경우 사업이 지연되거나 무산 될 수 있습니다.법적 절차입니다 : 각종 인 허가 및 법적 절차가 복잡하고 시간이 소요될 수 있으며, 이로 인해 성공 여부에 영향을 줄 수 있습니다.시장 상황입니다 : 부동산 시장의 전반적인 상황도 중요한 요소입니다 경기 불황이나 부동산 규제 강화 등은 사업의 영향에 악영향을 미칠 수 있습니다. 결론적으로, 지주 택 사업은 높은 리스크가 동반되므로 신중한 접근이 필요합니다 "원수에게도 복수할 수 있는 가장 좋은 방법은 지역 주택 조합을 소개 시켜 주는 것"이라는 농담처럼, 충분한 정보와 준비가 없으면 실패할 가능성이 높습니다.
Q. 부동산에서 가장 중요한것은 토지인가요 건물인가요??
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.토지란 인류의 재화이며 자연 그대로의 자체 상품이며 재 생산이 불가능한 상품입니다.부동산에서 토지와 건물 중 어떤 것이 더 중요한지는 여러 요소에 따라 달라질 수 있지만 , 일반적으로 전문가들은 토지가 더 중요하다고 합니다. 그 이유는 다음과 같습니다토지의 제한 성입니다 : 토지는 한정된 자원입니다. 새로운 땅이 생기지 않기 때문에, 위치와 용도에 따라 가치가 상승할 수 있습니다. 토지의 특성으로는 용도의 다양성, 분할 합병 가능성, 사회적, 경제적 위치의 가변 가능성을 들 수 있습니다.건물의 감가 상각 입니다 : 건물은 시간이 지나면서 노후화 되고 가치가 떨어질 수 있습니다. 반면 토지는 위치나 개발 가능성에 따라 그 가치가 상승할 수 있습니다. 건물의 특성은 비 영속성,종속 성, 대체 성, 생산가능성을 들 수 있습니다.개발 가능성입니다 : 토지는 다양한 용도로 개발될 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 따라서 좋은 위치의 토지는 미래에 더 큰 가치를 가질 가능성이 높습니다. 부동산 투자 시 고려해야 할 점은 다음과 같습니다.위치 입니다 : 부동산의 가치는 위치에 크게 좌우됩니다. 교통 편의성, 주변 시설, 개발 계획 등을 고려해야 합니다.접근성이 좋으면 가치가 좋다고 보기도 하지만 마냥 좋다고 만 할 수 없 습니다.혐오 시설이나 위협 시설 같은 경우는 접근성이 좋다고 좋은 게 아닙니다. 시장 조사입니다 : 해당 지역의 부동산 시장동향을 잘 파악해야 합니다.예산입니다 : 자신의 재정 상황에 맞는 투자 계획을 세우는 것이 중요합니다.목적입니다 : 투자 목적이 단기 수익인지 장기 보유 인지에 따라 전략이 달라질 수 있습니다.결론적으로 초보자라면, 먼저 토지에 대한 이해를 깊게 하고, 시장 동향을 살펴보는 것이 좋습니다.