안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
부동산
Q. 부동산 경매를 위해 가장 조심해야 할 사항들은 무엇이 있을가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.■ 부동산 경매 시 주의해야 할 사항 : 부동산 경매는 일반적인 부동산 거래와 달리 변수가 많을 수 있습니다. 특히 처음 시작하시는 분이라면 다음 사항들을 반드시 염두에 두시는 것이 좋습니다.변동 가능성 인지 : 낙찰을 받고도 경매 절차가 취소, 변경, 연기될 가능성이 있습니다. 예상했던 계획이 틀어질 수 있으니 항상 유연하게 대처할 준비가 필요합니다.충분한 자금 계획 : 경매는 낙찰 시 보증금(보통 감정가의 10~20%)을 내고 낙찰 후 비교적 짧은 기간(보통 45일 이내)에 잔금을 완 납 해야 합니다. 부대 비용까지 고려하여 넉넉한 자금 계획을 세우고, 본인의 자금 사정 및 대출 가능 여부를 충분히 검토한 후에 입찰을 결정하셔야 합니다.사소한 실수 방지 : 입찰 서류 작성 시 오 기 재, 보증금 부족, 대리인 응 찰 시 필요 서류 미 비 등 작은 실수로도 입찰 자격이 취소될 수 있습니다. 법적에서 집행관 의 안내를 주의 깊게 듣는 것이 중요합니다.특수 물건 신 중 접근 : 법정 지상 권, 유치 권, 예고 등기 등 복잡한 권리 관계가 얽혀 있는 특수 물건은 높은 수익을 기대할 수도 있지만, 그만큼 위험도 매우 큽니다. 초보 단계에서는 되도록 피하시는 것이 좋습니다.명도 계획 수립 : 낙찰 후 점유 자를 내보내는 과정(명도)이 필요할 수 있습니다. 명도 과정에 대한 충분한 이해와 대책을 미리 준비하고 입찰에 참여해야 합니다.가격에만 연연하지 않기 : 단순히 감정가나 시세보다 싸다는 이유로 입찰해서는 안됩니다. 부동산의 현재 가치와 미래 가치를 종합적으로 고려하여 적절한 입찰 가를 산정하는 것이 중요합니다. ■ 초보자가 중점적으로 공부해야 할 부분 : 경매를 제대로 배우기 위해서는 몇 가지 핵심적인 부분을 깊이 있게 공부하는 것이 필수적입니다. 초보자라면 다음 내용에 집중해 보세요.권리 분석 : 경매 물건의 등기부 등본, 물건 명세서 등을 통해 해당 부동산에 설정된 권리(근저당, 전세 권, 임차 권 등)를 분석하고, 낙찰 시 인수되는 권리가 있는지 파악하는 것이 가장 중요합니다. 권리 분석의 기초는 파악하는 것이 가장 중요합니다.권리 분석의 기초는 경매 투자의 시작이라고 할 수 있습니다.물건 분석 : 경매에 나온 부동산의 종류(전부 / 일부 / 지분), 토지 / 건물 포함 여부 등을 정확히 확인해야 합니다.점유자 분석 : 임차인이 있는 경우, 임차인의 대항력 여부와 보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 지 등을 파악하는 것은 매우 중요한 절차입니다.공법 분석 : 위반 건축물 여부, 건축 관련 법규 등을 확인하여 건물의 상태나 토지의 활용 가능성을 파악하는 것도 필요합니다.시세 조사 : 경매 물건의 주변의 실제 거래 사례, 현재 매물 가격 등을 꼼꼼히 조사하여 물건의 적정 가치를 파악해야 합니다. 시세 조사를 제대로 해야 '고가 낙찰'의 위험을 필할 수 있습니다.입찰 및 낙찰 절차 : 법원에서 입찰 서류를 작성하고 제출하는 방법, 낙찰 후 잔금 납부 및 소유권 이전 절차 등을 익혀야 합니다.결론적으로 처음에는 모든 것이 어렵고 복잡하게 느껴질 수 있지만, 차근차근 기초부터 다져나가시면 충분히 배우실 수 있습니다. 초보자에게는 권리 분석이 비교적 간단하고 명확한 '쉬운 물 건' 부 터 시작하는 것을 추천해 드립니다.
부동산
Q. 전세계약 만료 한달전에 집주인에게 돈을 못 받는 상황을 인지했습니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.7월 2일 계약 만료 일에 집주인으로부터 보증금을 돌려 받지 못할 가능성이 높아 보입니다. 전세 보증금 반환 보증은 집주인이 전세 계약 만료 후에도 정당한 정당한 이유 없이 보증금을 반환하지 않을 때, 보증 기관이 임차인에게 대신 보증금을 지급하는 상품입니다.계약 해지 및 반환 의사 명확히 전달 : 계약 만료 한 달 전에 이미 통지하셨지만, 다시 한번 집주인에게 계약 만료 일에 맞춰 이사 갈 예정이며 보증금 반환을 요구한다는 의사를 내용 증명 등 공식적인 방법을 통해 명확히 전달해 두시는 것이 좋습니다. 이는 추후 법적 절차 진행 시 중요한 증거가 될 수 있습니다.임차 권 등기 명령 신청 : 만약 계약 만료 일에 지나도 보증금을 돌려 받지 못하고 이사를 가야 하는 상황이라면, 이사 전에 임차권등기명령을 신청하시는 것이 중요합니다. 임차권등기명령을 하면 이하 후에도 대항력과 우선 변제 권을 유지할 수 있어 보증금을 돌려받을 권리를 보호 받을 수 있어 보증금을 돌려받을 권리를 보호 받을 수 있습니다. 보증 보험 이행 청구를 위해서도 임차권 등기 명령이 필요할 수 있습니다. 보증 이행 청구 준비 : 계약 만료일(7월 2일)이 지나도 보증금을 받지 못하면 주택 도시 보증 공사(HUG0등에 보증 이행을 청구할 수 있습니다. 보증 이행 청구를 위해서는 계약서, 등기부 등본, 주민등록 등본, 임차권 등기 명령 결정문 등 필요한 서류들을 미리 준비해 두시는 것이 좋습니다.결론적으로 전세 보증금은 본인의 중요한 재산이므로, 반드시 안전하게 돌려받으실 수 있도록 필요한 조치 들을 신속하게 진행하시길 바랍니다.
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Q. 신축 아파트 탑층 단점이 뭔가요? 전문가의 관점에서궁금합니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.아파트 탑 층은 여러 장점도 있지만, 말씀하신 것 처 럼 몇 가지 고려해야 할 단점들이 있을 수 있습니다. 신축 아파트의 경우에도 완전히 자유롭지 못한 부분들이 있습니다.주요 단점들은 다음과 같습니다. 온도 관리 문제 : 탑 층은 지붕과 바로 맞닿아 있어 여름철 햇빛을 직접적으로 방아 다른 층에 비해 더 뜨거워지는 경향이 있습니다. 이는 냉방 기 사용량 증가로 이어져 냉방 비 부담이 커질 수 있습니다. 겨울에는 상대적으로 웃 풍 이 느껴지거나 추위를 느낄 수도 있습니다.결 로 및 곰팡이 발생 가능성 : 실내 외 온도 차이가 큰 겨울철에 탑 층은 특히 결 로 현상이 발생하기 쉽습니다. 이는 단열이 제대로 되지 않았거나 환기가 부족할 경우 더욱 심해질 수 있습니다. 신축 아파트라 하더라도 큰크리트가 완전히 건조 되기 까지 시간이 걸리면서 습기가 배출되어 처음 1~2년 동안 결 로 가 발생하기도 합니다. 결 로 는 미관 상 뿐만 아니라 곰팡이로 이어져 건강에도 좋지 않은 영향을 줄 수 있습니다.냉 난방 비 증가 : 위에서 말씀드린 온도 관리 문제와 결 로 발생 가능성은 결국 냉난방 효율 저하로 이어져 관리비 중 냉 난방 비가 다른 층보다 높게 나올 수 있습니다.엘리베이터 의존도 및 고장 시 불편 : 최 상 층 이기 때문에 엘리베이터를 이용하지 않고는 이동이 사실상 어렵습니다. 엘리베이터 점검이나 고장 시 큰 불편을 겪을 수 있습니다. 옥상 유지 보수 문제 : 드물지만 옥상 방수 문제 등으로 인해 누수가 발생할 경우 탑 층 세대가 직접적으로 영향을 받을 수 있습니다. 결론적으로 신축 아파트의 경우 예전보다 건축 기술이나 단열재 성능이 많이 발전하여 결 로 나 냉 난방 비 문제가 완화되는 추세이긴 합니다. 하지만 탑 층의 구조적인 특성 상 외부 환경에 가장 직접적으로 노출되기 때문에, 다른 층에 비해서는 온도 변화나 결 로 에 취약할 가능성이 여전히 남아 있습니다. 특히 시공 품질에 따라 이러한 문제의 정도는 달라질 수 있습니다.
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Q. 자기소개서 작성 시 솔직함과 과장의 경계가 궁금합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.인사 담당자들은 자기소개서 내용을 면밀히 검토하고, 면접 과정에서 질문을 통해 진위 여부를 파악합니다.면접관 / 인사 담당자가 보기에 모호할 수 있는 부분 :팀 프로젝트에서 의 기여도 : 팀으로 진행한 프로젝트에서 자신의 역할을 어느 정도까지 강조할 것인가? 혼자 모든 것을 한 것처럼 쓰기보다는 팀 내에서 자신이 맡았던 구체적인 역할과 기여한 부분을 명확히 설명하는 것이 좋습니다.성과 측정의 주관 성 : 정량화 하기 어려운 성과나 경험을 서술할 때, 주관적인 판단이나 감정을 너무 강하게 내세우는 것은 과장으로 비칠 수 있습니다. 당시 상황 , 자신의 노력, 그리고 그로 인해 발생한 변화 등을 객관적으로 설명하되, 어떤 의미 있는 결과가 있었는지 보여주는 것이 중요합니다.추상적인 표현 : '열심히 했다' '최선을 다했다'와 같은 추상적인 표현은 진부하게 느껴질 수 있으며, 구체적인 내용이 없다면 과장처럼 들릴 수 있습니다. 어떤 노력을 어떻게 했는지 구체적인 사례를 드는 것이 좋습니다. 솔직하게 작성하되 역량을 돋보이게 하는 노하우 : 결과를 강조하는 겁니다 : 어떤 경험을 했는지 나열하기 보다는 , 그 경험을 통해 무엇을 배웠고 어떤 결과를 얻었는 지에 초점을 맞추는 것이 좋습니다. 가능하다면 수치화 된 성과를 제시하면 신뢰도를 높일 수 있습니다. 구체적인 에피소드를 활용해보세요 : 추상적인 설명보다는 실제 겪었던 특정 상황, 자신의 행동, 그리고 그 결과를 생생하게 이야기 처 럼 풀어내는 것이 좋습니다. '자애로운 아버지와 지혜로운 어머니 밑에서 자랐습니다' 와 같은 진부한 표현이나 부모님 이야기는 지원 직무와 연결될 수 있는 자신의 경험을 쓰셔야 합니다. 지원하는 직무와 회사에 맞춰 작성하세요 : 인사 담당자들도 회사와 연관되는 것이 있는 지를 볼 것이기 때문에 자신의 경험 중에서도 지원하는 직무에서 요구하는 역량이나 회사의 가치와 연결되는 부분을 중점적으로 강조하는 것이 효과적입니다두괄 식으로 작성하는 겁니다: 문단의 핵심 내용을 앞에 제시하여 인사 담당자가 빠르게 내용을 파악할 수 있도록 하는 것이 좋습니다.단정적이고 자신감 있는 표현을 사용하세요 : '노력했습니다' 보다는 '기여했습니다'와 같이 명확한 동사와 긍정적인 표현을 사용하는 것이 좋습니다.맞춤법, 띄어쓰기는 물론이고 문장의 흐름이 자연스러운지, 내용일 중복되지 않는지 여러 번 읽어 보고 수정해야 합니다. 가능하다면 다른 사람에게 보여주고 피드백을 받는 것도 좋습니다.결론적으로 자기 소개서는 단순한 자기소개가 아니라 , 본인이 가진 잠재력과 역량을 보여주고 면적으로 이어지게 하는 중요한 단계입니다. 너무 불안해 하지 마시고 내가 면접관 이라는 생각으로 접근을 하면 면접 관에 좋은 점수를 받을 수 있는 내용을 기재할 것입니다. 실제로 겪고 이루신 일들을 잘 정리하셔서 진솔하게 표현하는 데 집중해 보시기 바랍니다. 작성한 본인이 맘에 들고 면접관 들 에게 어필할 수 있는 자기 소개서 작성을 응원하겠습니다.
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Q. 재건축초과이익환수제라는게 대체 뭐죠?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.개발 이익의 사유화를 방지하고 주택 가격의 안정을 도모한다는 목적으로 2006년 "재건축 초과 이익 환수 법"이 제정된 이후에는 '새 집 줄게, 초과 이익 나눠 다오 '로 불려지기도 합니다. 이후 2012년 부 터 2017년까지 일시 중단되었다가 2018년 1월 1일 이후 다시 부활하여 현재까지 적용되고 있습니다. 최근에는 초과 이익이 일정 기준을 넘어서면 부담금이 부과 됩니다. 재건축 초과 이익 환 수제는 재건축 사업을 통해 얻게 되는 초과 이익 중 일정 부분을 국가가 환수하는 제도입니다. 이는 재 건축으로 인해 발생한 이익이 조합원들에게 과도하게 집중되는 것을 막고, 부동산시장의안정을 도모하기 위해 도입되었습니다. 재건축은 용적률 상향 등 도시 계획적 혜택을 통해 이익이 발생하는 경우가 많습니다. 이러한 개발 이익이 특정 조합원에게만 집중되는 것을 방지하고, 그 이익의 일부를 사회 전체를 위해 사용하려는 취지입니다. 간단히 말씀드리면, 재건축 사업 시작 시점의 집값과 준공 시점의 집값 상승 분에서 정상적인 집값 상승 분과 개발 비용 등을 제외한 '초과 이익'에 대해 부담금을 부과하는 방식입니다.최근 에는 이 제도에 대한 개정 논의도 활발히 이루어지고 있으며, 이 제도의 변화는 재건축 사업에 참여하시는 분들이나 투자자들에게 중요한 고려 사항이 될 수 있습니다. 결론적으로 재건축 초과 이익 환 수제 는 재건축으로 인한 과도한 개발 이익을 환수하여 부동산 시장 안정과 개발 이익의 사회적 공유를 도모하는 제도라고 이해하시면 됩니다.