안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
Q. 갭투자라는게 정확히 어떤건가요???
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.갭 투자는 부동산 투자 방법 중 하나로 주로 아파트와 같은 주거 용 부동산에서 발생합니다. 이 개념은 '갭(gap)' 즉, 매입 가격과 전세 가격의 차이를 이용하여 수익을 창출하는 방식입니다. 아파트 갭 투자는 부동산 금액이 오르게 될 것을 기대하고 행하는 방식인데 적은 금액으로 소유권을 획득함으로써 시기만 좋으면 큰 돈을 벌 수 있는 게 장점입니다 갭 투자의 기본 원리입니다 :투자자는 아파트를 구매할 때, 해당 아파트를 전세로 놓을 수 있는 가격을 고려합니다. 예를 들어 , 아파트의 매입 가격이 3억원이고, 전세 가격이 2억원이라면, 갭 은 1억원입니다.대출 활용: 투자자는 자신의 자본금(1억원) 으로 전세를 끼고 아파트를 구매합니다. 수익 창출 : 아파트의 가치가 상승하면, 매매를 통해 차익을 얻거나, 지속적으로 전세를 놓아 임대 수익을 얻을 수 있습니다.갭 투자의 장.단점 입니다. 장점 : 비교적 적은 자본으로 부동산 투자가 가능하며, 시장 상승 시 큰 수익을 기대할 수 있습니다.단점 : 전세 세입 자를 구하지 못하거나 전세금을 반환하지 못하는 경우나, 부동산 가격이 하락할 경우 손실이 발생할 수 있습니다.특히 전세 가격이 매매 가격보다 더 크게 하락하는 "역 전세"상황이 발생하면 투자자는 큰 손실을 입을 수 있습니다. 갭 투자시 고려해야 할 사항입니다: 입지가 좋아야 합니다. 아무리 좋은 조건이라도 수요가 없으면 의미가 없습니다.환금 성입니다. 팔리지 않은 물건은 아무 소용이 없습니다수익률입니다. 최소 은행 금리 이상의 수익률이어야 합니다.리스크 관리입니다 . 하락 장에도 버틸 수 있어야 하기 때문입니다.세금을 감안해야 합니다. 취득세, 재산세, 양도 소득세 등을 고려해야 합니다.결론적으로 투자자의 자산 증대에 기여할 수 있지만, 시장 상황에 따라 리스크가 크므로 신중한 접근이 필요합니다. 부동산 시장에 대한 충분한 이해와 분석이 중요합니다. 경기가 좋을 때는 갭 투자자들이 수익을 많이 창출했었고, 적은 돈으로 소유권을 획득하고 계약 기간이 끝나면 보증금을 올리고 갭 투자의 좋은 시절이 있었습니다. 그러나 정부의 규제 강화와 대출의 어려움, 갭 투자자에 대한 세금의 강화로 어려움이 발생했습니다. 따라서 무리한 갭 투자보다는 안정적인 월세 수입 확보나 실 거주 목적의 접근이 바람직하다고 봅니다.
Q. 월세를 들어가려할때 무엇을 확인해야할까요??
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.월세를 들어 갈려고 할 때 문제점이 없는 월세를 구하는 것이 중요합니다.보통은 문제점이 없는 방을 구할 려 면 보증금과 월세 금액에 따라 달라지겠지만 임차인이 들어가기 전에 알아야 할 많습니다. 많은 경험이 없기 때문에 부동산을 통해서 계약을 쓰면서 그 집에 대한 하자 여부를 잘 체크하는 것이 중요합니다.등기 권리 증 을 보고서 가처분, 근저당, 세금 체 납 등이 있는지 확인을 하고, 집의 누수 문제 , 보일러 작동 , 수도의 작동 상태를 확인해야 합니다.햇빛은 잘 들어 오고 도배/장판은 새로 되어 있는지, 부숴진 것은 없는지 , 임대인은 계약 기간 끝나고 이사 갈 때 보증금을 잘 돌려 주는지 등등을 따져 보셔야 합니다. 그 집에 비치 품목(가스레인지, 냉장고,세탁기 등)은 무엇이 있는지, 주차는 가능한지, 관리비는 있다면 어떤 항목으로 관리비를 받는 지 등을 체크하시면 됩니다.계약금은 10%선에서 입금하되 소유자 이름으로 입금해야 하고 잔금 시는 공과 금(전기, 수도, 가스 등) 결산이 되었 는 지를 확인하시면 됩니다.
Q. 신혼부부 전세와 월세 중에 무엇을 더 추천하시나요??
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.신혼부부의 주택 선택은 여러 요소에 따라 달라질 수 있으며 전세와 월세의 장단점은 다음과 같이 살펴볼 수 있다고 생각됩니다. 전세의 장점입니다.자산 형성 입니다 : 전세금이 나중에 돌려 받을 수 있는 금액이기 때문에 자산으로 남습니다.매달 월세를 지불할 필요가 없으므로 장기적으로 비용이 절감될 수 있습니다.전세의 단점입니다.전세금을 한번에 지불해야 하므로 초기 자금이 많이 필요합니다.이사 시 불편 : 전세 계약이 끝나면 새로운 집을 찾아야 하는 번거로움이 있습니다.전세 사기가 많아 계약 기간 종료 시 보증금 환급에 대한 두려움이 있습니다. 월세의 장점입니다.월세는 이사하기가 상대적으로 용이하며, 계약 기간이 짧아 생활 변화에 맞춰 쉽게 이사할 수 있습니다.적용 초기 비용입니다 : 보증금 외에 매달 월세를 지불하므로 초기 자금 부담이 적습니다.월세의 단점입니다 장기비용 증가 : 월세는 계속 지출해야 하는 비용이므로 장기적으로 더 많은 비용이 발생할 수 있습니다. 월세는 지출로만 남아 자산으로 쌓이지 않습니다.추천 지역에 대한 견해입니다. 살기 좋은 곳은 강남3구가 좋다고 볼 수 있습니다. 금액 적인 문제도 있겠지만 살기 좋은 장소로는 직장과 가까운 곳이 아닐까 생각됩니다.그래도 추천을 한다면 구로구나 신도림 정도를 생각해 볼 수 있습니다. 여기는 교통이 편리하고 인프라가 잘 갖추어져 있고, 지하철 노선이 다양하고 대형 쇼핑몰 등이 있어 생활하기에 편리성이 높다고 봅니다.결론적으로 전세는 장기적으로 안정적인 거주를 원하고, 자산 형성을 고려한다면 전세가 더 유리할 수 있습니다. 월세는 유연한 생활을 원하고, 초기 비용 부담을 줄이고 싶다면 월세가 적합할 수 도 있습니다. 결국은 두 분의 생활 스타일과 장기 계획에 따라 선택하시는 것이 가장 좋은 방법이라 생각됩니다.
Q. 최근 사우디의 수도 부동산 가격이 얼마나 급등하고 있는건가요
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.최근 사우디 아라비아 부동산 시장의 트렌드는 외국인 투자자에게 부동산 시장 개방을 확대하고 있으며, 이는 투자 유입을 촉진하고 있습니다.사우디 비전 2030의 일환의 부동산 시장의 규제가 완화되고 다양한 개발 프로젝트가 추진되고 있습니다. 그러다 보니 사우디의 수도 리야드는 그 뜨겁던 모래바람은 이제 부동산이라는 이름의 광풍으로 바뀌었습니다.한 때 천천히 흐르던 도시의 리듬은 , 끝없이 오르는 집값과 임대료에 흔들리고 있습니다. 최근 사우디 아라비아의 수도 리야드에서 부동산 가격과 임대료가 급등하고 있다는 보고가 있습니다. 2023년 기준으로 리야드의 부동산 가격은 전년 대비 약 20% 이상 상승한 것으로 나타났습니다. 특히 고급 아파트와 상업용 부동산의 수요가 증가하면서 가격 상승이 가속화되고 있습니다.사우디 아라비아의 임대료 , 특히 도심 지역의 임대료는 과거 몇 년 간 지속적으로 상승해왔습니다. 사우디는 리야드의 급등한 집값과 임대료 문제 해결을 위해 공급 확대 및 무주택 우선 정책을 도입하면서 한국식 부동산 정책과 비슷하게 실수요 중심으로 정책을 펴고 있으며 , 복잡한 규제가 아닌 공급과 접근성 중심의 해법으로 주택 문제에 정면 대응하고 있습니다.한국식 부동산 정책이 성공한 것은 아니지만 잘 참고해서 사우디아라비아 리야드도 좋은 정책을 만들어 나가길 기대해봅니다.
Q. 스태그플레이션이 오면 부동산에는 어떤 영향이 있을까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.스태그 플레이션은 '스태그 네이션(stagnation)과 '인플레이션(inflation)'의 합성어로, 일반적으로 경제 성장이 둔화되면서 물가가 안정되거나 하락하는 것과 달리, 스태그 플레이션은 경제가 침체된 상황에서도 물가가 지속적으로 오르는 상태를 의미합니다. 스태그 플레이션의 주요 특징은: 경제 성장 둔화로 실업률 상승, 기업 투자 감소 현상물가 상승(인플레이션 지속)으로 원자재. 생산비 상승, 생활비 부담 증가 현상소득 정체로 실질 구매력 감고, 소비 위축 현상으로 볼 수 있습니다. 스태그 플레인션이 발생하면 부동산 시장에도 여러 가지 영향이 있을 수 있습니다:부동산 가격입니다 :스태그 플레이션이 발생하면 일반적으로 금리가 상승하는 경향이 있습니다. 금리가 상승하면 대출이자 부담이 커져 주택 구매 수요가 감소할 수 있으며, 이로 인해 부동산 가격이 안정되거나 하락할 수 있습니다.임대 수익입니다 : 물가 상승으로 인해 임대료도 오를 가능성이 있습니다. 하지만 경제가 정체 되어 있다면 임대 수요가 줄어들 수 있어, 임대 수익이 기대에 미치지 못할 수 있습니다.건설 비용입니다 : 인플레이션으로 인해 건축 자재와 인건비가 상승하면 신규 주택 공급이 줄어 들 수 있습니다. 이는 중장기적으로 공급 과잉 문제를 완화할 수 있지만, 단기적으로는 건설업체의 부담이 커질 수 있습니다.투자자 심리입니다 : 경제 불확실 성이 커지면 투자자들이 부동산 투자에 신중해질 수 있습니다. 이는 부동산 거래량 감소로 이어질 수 있습니다.결론적으로, 스태그 플레이션은 부동산 시장에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 높으며, 특히 가격 안정성과 투자 심리에 크게 영향을 줄 수 있습니다. 스태그플레이션 상황에서는 정부의 정책 대응이 어렵습니다. 금리 인상으로 인플레이션을 억제하려 하면 경기 침체가 심화되고, 경기 부양을 위해 돈을 풀면 물가가 더 오르는 악순환이 발생할 수 도 있습니다. 따라서 스태그플레이션의 대응 전략은 매우 신중한 경제 정책 조정이 필요합니다.