안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
부동산
Q. 상가를 매입해서 공유오피스를 해보려고 하는데 수익을 많이 내기 위해서 체크해야할 포인트는 무엇이 있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.공유 오피스는 동일 평 형 통 임대 보다 여러 개의 소형 오피스로는 임대 하기 때문에 월세 수익이 더 높습니다. 공유 오피스 사업은 단순히 공간을 임대 하는 것을 넘어 서비스업의 성격도 가지고 있기 때문에, 수익을 많이 내기 위해서는 여러 측면을 종합적으로 고려하시는 것이 중요합니다. 제가 가진 정보와 찾아본 내용을 바탕으로 수익 극대화를 위해 체크해야 할 주요 포인트를 말씀드리겠습니다.입지 및 시장 분석어떤 사업이든 위치(입지)가 성공에 가장 큰 영향을 미칩니다. 공유 오피스 역시 교통 접근성이 좋고, 주변에 잠재 고객이 될 만한 회사나 상권이 형성된 곳이 유리합니다.주변 경재 환경을 파악하고, 해당 지역의 임대료 시세나 공유 오피스 수요가 얼마나 되는지 면밀히 분석해야 합니다.잠재 고객이 어떤 부류인지 파악하는 것도 중요합니다. 스타트 업, 프리랜서, 원격 근무자 등 주 이용 고객의 특성에 다라 필요한 시설이나 서비스가 달라지기 때문입니다. 주거 지역에 있으면서도 높은 입주 율을 보이는 공유 오피스 사례도 있습니다.공간 구성 및 서비스 차별화 :다양한 형태의 업무 공간을 제공해야 합니다. 1인 실, 다인 실, 고정 좌석, 자유 석 등 이용자의 필요에 맞는 선택지를 제고하는 것이 좋습니다.회의실, 휴 게 공간, 탕비 실, 프린 팅 시설 등 공용 공간과 편의 시설을 잘 갖 추어야 합니다. 이런 부대 시설을 잘 가주어야 합니다.사용자가 공간을 직접 변형할 수 있는 유연한 공간 구조나 맞춤화된 서비스를 제공하면 경쟁력이 생길 수 있습니다.산순 공간 임대를 넘어 인터넷, 보안, 청소, 비서 서비스 등 부가 서비스를 제공하여 수익을 높이고 고객 만족도를 높일 수 있습니다.운영 전략 및 공실 관리 :높은 입주율을 유지하는 것이 수익에 직결됩니다. 이를 위해 적극적인 마케팅 전략과 장기 계약의 비율을 적절히 조절하고, 계약 조건을 명확하게 하는 것이 필요합니다.비용 관리가 중요합니다. 상가 매입 비용 외에도 인테리어, 시설 투자, 관리비, 인건비 등 고정 적으로 지출되는 비용을 효율적으로 관리해야 합니다.단순히 공간을 채우는 것을 넘어 , 입주 사 간의 네트 워킹 기회를 제공하거나 커뮤니티를 활성화 하는 등 부가 적인 가치를 제공하면 입주율 유지 및 홍보에 도움이 될 수 있습니다.수익 모델 및 가격 책정 :좌석 당, 사무실 당 등 다양한 형태의 임대료 모델을 설정할 수 있습니다.주변 시세, 제공하는 가치, 목표 수익률 등을 고려하여 경쟁력 있는 가격을 책정해야 합니다.상가를 매입하여 공유 오피스를 운영하는 것은 목돈이 들어가고 잘 운영해야 수익을 낼 수 있는 구조일 수 있습니다. 따라서 철저한 사전 조사와 계획이 무엇보다 중요합니다.
부동산
Q. 지역 축제 연구 자료 어디서 찾을 수 있을까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.문의 하신대로 국회 도서관이나 한국 개발 연구원(KDI)과 같은 곳은 관련 자료를 찾기에 좋은 시작 점이 될 수 있습니다. 특히 KDI는 경제 관련 연구를 많이 수행하므로 지역 경제 활성화 측면에서 의 축제 효과에 대한 보고서를 찾아볼 수 있습니다.이외에도 지역 축제의 경제적 효과와 관련하여 다음과 같은 곳에서 자료를 찾아 보실 수 있습니다. 공공 데이터 포털(data.go.kr) : 문화 체육 관광 부서 제공하는 지역 축제 관련 파일 데이터를 찾아 볼 수 있습니다.연 도 별 현황이나 기본적인 축제 정보 등이 포함되어 있어 통계 분석의 기초 자료로 활용될 수 있습니다.한국은행 (Bank of Korea) : 한국은행은 지역 경제 관련 연구를 활발히 수행하며, 지역 축제의 경제적 효과에 대한 보고서나 분석 자료를 발표하기도 합니다.한국학술지인용색인(KCI) / Science ON : 지역 축제의 경제적 효과에 대한 학술 논문들을 검색하기에 좋은 데이터베이스입니다.여기서'지역 축제', '경제적 효과', '지역 경제 활성화' 등의 키워드로 검색하시면 다양한 선행 연구들을 찾아보실 수 있습니다.한국 관광 데이터 랩 : 축제 방문객 수 등 관광 관련 데이터를 얻을 수 있는 곳입니다.이는 축제의 직접적인 경제적 효과를 분석하는 데 필요한 기초 데이터가 될 수 있습니다문화체육관광부 : 문화체육관광부 공식 웹사이트에서도 축제 관련 정보나 정책 자료를 찾아볼 수 있습니다.보도 자료나 정책 연구 자료 등을 통해 정부의 축제 지원 방향이나 성과 분석 자료를 얻을 수도 있습니다.각 지자체 홈페이지 및 연구 기관 : 연구 대상 지역의 지자체에서 자체적으로 축제 평가 보고서나 지역 경제 관련 연구를 수행한 경우가 있을 수 있습니다. 또한 나라 살림 연구소 와 같이 지방자치 관련 연구를 수행하는 민간 연구소에서도 유용한 자료를 찾을 수 있습니다.결론적으로 이곳 들을 중심으로 자료를 찾아보시면 논문 작성에 필요한 통계 자료와 선행 연구들을 많이 얻으실 수 있을 겁니다. 논문을 잘 마무리하셔서 좋은 결과가 있으시길 기대합니다.
부동산
Q. 주유소마다 기름값이 서로 다른 이유는 뭔가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.비슷한 지역에 있어도 주유소마다 가격이 천차 만별 입니다. 일반 주유소는 개인의 땅에 본인 소유의 건물을 지은 다음, 정유사의 브랜드 네 임을 빌려 운영을 하는 주유소로 자영업자인 셈입니다. 그에 반해 직 영 주유소는 정유 회사가 직접 땅을 사고 건물을 지어 해당 브랜드 정유사의 관리 하에 운영이 됩니다. 주유소의 기름 값은 여러 요인에 의해 결정되기 때문에 같은 지역 내에서도 차이가 발생할 수 있습니다. 주유소마다 기름 값이 다른 이유는 다음과 같습니다.주유소 운영 형태 : 정유 회사에서 직접 관리하는 직 영 주유소와 개인이 운영하는 자 영 주유소가 있습니다. 자 영 주유소는 가격을 좀 더 탄력적으로 운영할 수 있습니다.유통 비용 및 마진 : 각 주유소는 유통 과정에서 발생하는 비용과 자체적인 이익을 고려하여 가격을 책정합니다. 유통 비용이 낮은 주유소는 가격을 낮게 설정할 수 있습니다. 또한 주유소 사장의 마진이나 판매 정책에 따라서도 가격 차이가 발생할 수 있습니다. 입지 조건 : 주유소가 위치한 지역이 땅값이나 인프라도 가격에 영향을 미칩니다. 땅값이 비싼 도심 지역이나 접근성이 좋은 곳에 위치한 주유소가 가격이 더 비싼 경향이 있습니다.운영 비용 : 임대료, 인건비, 설비 투자 등 주유소를 운영하는데 드는 고정 비용이 기름 값에 포함될 수 있습니다.경 쟁 : 주변 주유소와 경쟁 상황도 가격 결정에 영향을 미칩니다. 가격 비교 서비스 등을 통해 경쟁이 심화되면 가격이 낮아질 수 있습니다.석유의 운반 및 유통 과정을 입니다. 생산 및 정제 : 유전에서 원유를 생산한 후, 정유 공장에서 휘발유,경우 등 석유 제품으로 정제합니다.수송 : 정제된 석유 제품은 파이프 라인, 유조선, 탱크 트럭 등 다양한 운송 수단을 통해 각 지역의 저유소(석유 저장 기지)로 운송 됩니다.저유 소 저장 : 저유소에 저장된 석유 제품은 수요에 따라 각 주유소로 출하 될 준비를 합니다.주유소 공급 : 저유소 에서 주유소로 석유 제품이 운송 됩니다. 이 과정은 정유사에서 주유소로 직접 공급되거나, 대리점을 거쳐 공급되는 방식이 있습니다.최종 소비자 판매 : 주유소는 공급 받는 석유를 차량 운전자 등 최종 소비자에게 판매합니다.결론적으로 , 같은 지역 내에서도 주유소마다 가격 차이가 나는 이유는 단순히 브랜드 차이 라기 보다는 주유소의 운영 형태, 유통 비용 및 마진, 입지 조건, 운영 비용, 그리고 주변 경쟁 상황 등 복합적인 요인이 작용한 결과라고 볼 수 있습니다.석유가 생산지에서 주유소까지 도달하는 운반 및 유통 과정의 효율성과 비용도 최종 판매 가격에 영향을 미칩니다.
부동산
Q. 논 1마지기는 면적이 어느 정도를 말하는지 궁금합니다. 그리고 만석꾼 부자는 어느 정도 규모를 나타내는건가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.논 1 마지기 면적에서 '마지기'는 논 밭의 면적을 세는데 사용되는 우리나라의 전통적인 단위입니다. 하지만 이 단위는지역에 따라 기준이 다를 수 있습니다. 일반적으로 논 1 마지기는 약 200평 정도를 기준으로 합니다.만석꾼 부자 규모에서 ' 만석 꾼 '은 과거에 쌀을 만 석 이상 생산하는 넓은 농 토를 가진 대 지주를 의미했습니다. 여기서 '석(石)'은 부피를 재는 단위로 , 쌀 한 석은 약 160kg 정도입니다. 만 석이면 10kg * 10,000=1,600,000kg, 즉 1,600톤의 쌀을 의미 합니다.과거의 만석꾼 은 엄청난 양의 쌀을 통해 막대한 부를 축적한 최 상위 부유층이었습니다. 현재 시세로 단순히 최 상위 부유층이었습니다. 현재 시세로 단순히 환산하면 쌀 20kg 한 포대가 약 5만 원이라고 할 때, 만석꾼 의 연 수입은 약 40억 원으로 추정해 볼 수 있습니다.물론 과거와 현재의 물가나 경제 규모 등을 단순 비교하기는 어렵지만, 만석꾼 은 그 시대에 상상하기 어려울 정도의 큰 부를 가진 사람을 상징했다고 이해하시면 좋을 것 같습니다.결론적으로 한국의 부자들은 총 자산 기준 평균 70억 원을 부자의 기준으로 보고 있습니다. '만석꾼' 이 과거는 최 상위 부유층을 상징했었습니다. 과거의 40억 원은 지금의 금액과 비교할 수 없을 만큼 값어치가 있는 금액이라고 생각됩니다.
부동산
Q. 공시지가는 왜 실제매매보다 값이 더싸나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.공시 지가 의 실 거래 반영 률은 공동 주택(아파트)은 71.5%, 토지는 61.2%, 단독 주택은 59.2%라고 2013년에 국토 연구원에서 발표한 적이 있습니다.공시 지가( 더 정확히는 주택의 경우 주택 공시 가격 또는 공동 주택 공시 가격)가 실제 매매 가격보다 낮은 이유는 여러 가지가 있습니다.평가 목적의 차이 : 공시 가격 : 정부가 세금(재산세, 종합 부동산 세 등), 건강 보험료 산 정, 복지 수급 자격 판단 등 행정 목적으로 활용하기 위해 조사 및 평가하여 공시하는 가격입니다.실거래가 : 실제로 시장에서 매도 자와 매수자 간에 합의되어 거래가 이루어진 가격입니다. 평가 시점 및 방법의 차이 :공시 가격은 매년 특정 시점( 보통 1월 1일 기준, 공동 주택은 4월 30일 공시)을 기준으로 평가됩니다.전국의 수많은 부동산을 일괄 적으로 평가하기 위해 표준적인 방법을 사용하며, 개별적인 거래 시점의 급변하는 시장 상황을 실시간으로 반영하기 어렵습니다. 표준적인 토지나 주택을 선정하여 가격을 매긴 후 , 이를 기준으로 개별 공시 가격을 산정하는 방식입니다.실거래가는 거래 시점에 따라 매일, 매달 변동 할 수 있으며, 해당 시점의 시장 분위기나 개별적인 협상 결과에 따라 달라집니다.현실화 율 : 정부는 공시 가격을 실거래가의 일정 비율 수준으로 유지하려고 합니다. 이 비율을 '공시 가격 현실화 율'이라고 합니다. 예전에는 실거래가 대비 공시 가격의 비율이 훨씬 낮았으나, 점차 현실화 율을 높이는 방향으로 정책이 추진되기 합니다. 예전에는 실거래가 대비 공시 가격의 비율이 훨씬 낮았으나, 점차 현실화 율을 높이는 방향으로 정책이 추진되기도 합니다. 하지만 여전히 공시 가격은 실제 시장 거래 가격보다 낮게 책정되는 것이 일반적입니다. 2024년 정부가 정한 아파트의 공시 가격 현실화 율은 69% 였으나, 실제로는 이보다 낮게 나타나기도 했습니다.결론적으로 , 공시 가격은 세금 부과 등을 위한 '기 준' 으로 서 실제 시장 가치를 100% 반영하지는 않습니다. 실제 거래는 시장의 수요와 공급,개별 부동산의 특성, 거래 당사자의 상황 등 다양한 요인에 의해 결정되기 때문에 공시 가격과 실거래가 사이에 차이가 발생하며, 2배 이상의 차이가 나는 경우도 있습니다.