안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
Q. 재계발과 재건축의 차이점 무엇이죠?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.재개발과 재건축은 비슷한 듯 하지만 서로 다른 의미를 지니고 있습니다. 재개발은 특정 구역의 사회적, 경제적 환경을 개선하기 위한 과정이고, 재건축은 노후 화된 건축물의 물리적 구조를 새롭게 만드는 과정입니다.재개발입니다.정의 : 주로 노후화 된 지역이나 불량 주거지 의 환경을 개선하기 위해 기존의 건축물을 철거하고 새로운 건물이나 시설을 건설하는 과정을 뜻합니다.장점 : 노후화 된 주택이 새롭게 바뀌면서 생활 편의 시설이 증가하면서 주거 환경이 개선됩니다. 새로운 건물로 재개발이 이루어 지면, 해당 지역의 부동산 가치가 크게 오를 수 있습니다. 재개발이 이루어 질 경우 새로운 상업 시설과 일자리 창출로 인해 지역 경제에도 긍정적인 영향을 미칩니다.단점 : 재개발로 인해 기존 주민은 이주해야 하므로 이주 비용 문제나 정치적 충격이 크다고 봅 수 있습니다. 주민 간의 의견 차이로 인한 갈등이 발생할 수 있으며, 무분별한 개발이 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.재건축입니다.정의 : 노후화 된 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 새로 짓는 과정을 말합니다.재건축은 특정한 조건을 갖춘 기존 건물이 있을 때 주로 발생합니다.이과정은 법적, 행정 적인 절차를 필요로 하며, 주민들의 동의가 매우 중요합니다.장점 : 노후 화된 주택이 현대적이고 쾌적한 주거 공간으로 바뀌어 거주자들의 생활 수준이 향상됩니다.새로운 건물에는 최신 설비와 안전 기준이 적용되어 생활 편의성이 증가 됩니다. 재건축은 주변 지역의 발전에도 긍정적인 영향을 미쳐 상업 시설이나 공공시설의 개선을 유도할 수 있습니다.단점 : 재개발처럼 기존 거주자들이 이주해야 하며, 재건축 프로젝트는 계획에서 완공까지 오랜 시간이 걸리 수 있어, 그동안 거주자는 불편을 겪을 수 있습니다. 재건축은 복잡한 법적 절차와 규제를 따르는 경우가 많이 시간이 지체 될 수 있으며, 이로 인해 불확실성이 커질 수 있습니다.결론적으로, 재개발과 재건축은 각각의 독특한 목적 , 과정, 그리고 결과를 가진다고 할 수 있습니다.이러한 차이를 잘 이해를 하면 선택에 있어 보다 현명한 결정을 내릴 수 있을 거라 생각됩니다
Q. 전세금으로 매매 잔금 동시 계약시 궁금합니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.전세 계약을 할 때 매도 인과 계약을 하지 않고 매수 인과 만 계약을 한 경우, 법적인 문제가 발생할 수 있습니다. 매수 인이 매도인 에게 잔금을 지급하기 전에 매도인 은 여전히 해당 부동산의 소유자입니다. 따라서 매도인 이 계약을 이행하지 않거나 부동산을 처분할 경우, 임차인은 법적 보호를 받기 어려울 수 있습니다. 그리고 전세 계약은 전세 권 설정이 필요 할 수 있습니다. 매수인 과의 계약 만으로는 전세 권이 제대로 설정되지 않을 수 있습니다. 일반적으로 전세 권은 소유자와 계약을 통해서 설정됩니다.금융권에서 대출을 받을 때도 전세 계약서의 상대방이 소유자(매도인)일 것을 요구합니다. 따라서 매도 인과 계약을 하지 않으면 대출이 어려울 수 있습니다.법적 보호면 에서 매도인 과의 계약이 없다면, 임차인은 매도인 에게 법적 요구를 할 수 있는 근거가 약해질 수 있습니다.예를 들어, 매도 인이 세입 자를 퇴 거 시키거나 임대료를 변경하는 경우 임차인은 법적 대응이 어려울 수도 있습니다.매도인 과의 협의가 이루어 진다면, 계약금을 넣고 매매 계약을 치릅니다. 전세 임차인을 구합니다. 그러면 현재는 소유자가 매도 인이기 때문에 현 매도 인이 계약을 치르고 매수 자인 본인도 확인 도장을 찍고 전세 계약을 합니다. 전세금 잔금을 받아서 매매 잔금을 치르면 됩니다. 결론적으로, 매도인 과의 계약 없이 매수 인과 전세 계약을 체결하는 것은 법적 리스크가 크기 때문에서 가능하면 매도 인과 계약을 체결하는 것이 안전합니다. 만약 전세금으로 잔금을 치를려고 한다면 매도 인의 협조가 필요합니다. 그래야 하자 없는 계약이 될 수 있습니다.
Q. 행정사 시험을 볼 때 면제조건이 있다고 하는데 어떤 조건들인가요?
안녕하세요. 박영주 행정사입니다.행정사는 일반 행정사, 해사 행정사와 외국어번역행정사로 구분됩니다. 일반 행정사 위주로 설명하겠습니다.그럼 행정 사의 2025년 시험 과목과 합격 조건,시험 시기,시험 볼때 면제 조건을 알아보겠습니다.2025년 시험 과목 : 차 3과목입니다 : 민법 총칙, 행정법, 행정학개론2차 4과목입니다 : 민법 계약, 행정 절차론, 사무 관리론, 행정사 실무법합격 조건 1차 행정사 시험은 객관식 과목당 20문제(총 75문제)를 문제를 성공적으로 풀어야 하며, 100점 만점에 모든 과목당 점수가 40점 이상이고 전 과목 평균이 60점 이상이어야 합니다.2차 행정사 시험은 논술 및 약술 형으로 과목 당 4문제(논술1, 약술3문제)를 100분의 시간 동안 성공적으로 풀어야 합니다.시험 시기 (2025년) 1차 행정사 시험 : 4월 14일~18일에 접수하여 5월31일에 시험 시행하고 7월2일에 합격자 발표가 예정2차 행정사 시험 : 7월28일~8월 1일에 접수하여 9월27일에 시험 시행하고 12월 10일에 합격자 발표2025년 행정사 면제 서류 제출 기한은 03.17.(월) 09:00 이고 제출 마감은 03.31.(월) 18:00입니다.시험 볼때 면제 요건: 1차 시험 합격자는 다음 회 시험에서 1차 시험이 면제됩니다.행정사 자격증이 있는데 다른 종류 행정사 시험을 본다면 1차 시험이 면제 됩니다.90년 2월 5일 이전 임용 공무원으로서 총 경력이 5년이상이라면 행정사 시험이 전부 면제 됩니다.기능직이 아닌 일반직과 경찰, 소방,군속, 읍/면 동장, 병, 단기 하사가 아닌 군인이 대상 공무원에 해당됩니다.1차가 면제되는 경우로는 2011년 3월 8일 이전 경력 및 임용자로 5년이상 근무한 경력직 공무원이나 5년 이상 근무한 7급 이상직 특수 경력직 공무원 등이 있습니다. 외국어 번역 행정사는 2011.3.8 이후 경력자로 고등 교육 법에 따른 대학에서 외국어 전공 학사 학위 취득 후 그 외국어 번역 업무에 7년 이상 종사한 경우, 대학원에서 외국어 전공 석사 학위 혹은 박사 학위 취득 후 외국어 번역 업무에 5년이상 종사한 경우에 1창 및 2차 일부가 면제됩니다.마지막으로 원서 접수는 1차 면제 /1차 및 2차 면제 / 전부 면제 중 해당되는 면제자 유형을 선택해 접수하셔야 합니다.또한 면제자도 일반 행정사와 동일한 접수 기간 내 원서 접수를 하셔야 합니다.
Q. 아파트는 뷰나 방향, 층수 중에서 어느 쪽이 가장 가격에 영향을 미치나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.아파트 선택 시 가장 중시해야 할 요소로는 교통과 인프라 출퇴근 거리 등을 위한 위치, 아파트 가격, 면적과 구조, 뷰 와 방향, 층 수, 주변 환경, 건물의 상태 등을 들 수 있습니다.이중 궁금해 하시는 아파트 가격에 영향을 미치는 요소는 여러 가지가 있지만, 일반적으로 뷰, 방향, 층 수는 매우 중요한 요소로 평가됩니다.뷰 입니다 : 좋은 전망을 가진 아파트는 수요가 높아 가격이 상승할 가능성이 큽니다. 특히 바다, 산,공원 등의 자연 경관을 바라 볼 수 있는 경우가 그렇습니다.방향입니다 : 남 향 아파트는 햇빛을 많이 받아 따뜻하고 밝은 환경을 제공하기 때문에 선호도가 높습니다. 북 향 아파트는 상대적으로 그늘이 많아 선호도가 낮을 수 있습니다.향에 따라 집안의 실내 온도와 일조량 등이 달라지기 때문입니다.동향은 여름에 시원하지만 겨울에 춥다는 단점이 있고, 반대로 서 향은 여름에 덥지만 겨울에 따뜻하다는 장점이 있습니다.층 수 입니다 : 일반적으로 고층 아파트는 전망이 좋고, 소음이 적어 인기가 높습니다. 하지만 너무 높은 층은 엘리베이터의 대기 시간이나 접근성 문제로 인해 선호도가 떨어질 수도 있습니다. 대부분이 선호하는 로열층은 최 고층 기준 50~80% 높이에 해당하는 층입니다. 예를 들어 30층 아파트라면 15~24층을 로열층 으로 볼 수 있습니다.이외에도 입지, 교통 편의성, 주변 인프라(학교 상업 시설 등), 세대 수, 주차 시설 및 세대 별 주차 대수 , 난방 방식 등도 가격에 큰 영향을 미칩니다. 따라서 아파트 가격은 이러한 여러 요소가 복합적으로 작용하여 결정됩니다.
Q. 부동산 매도용 인감증명서에 대해서 궁금합니다...
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부동산 거래에서 인감 증명서의 유효 기간은 일반적으로 발급일로 부터 3개월입니다. 이 기간 내에 인감 증명서를 사용해야 하며, 만약 3개월이 지나면 효력이 없어지므로 다시 발급 받아야 합니다. 소유권 이전시는 매도자 인감 증명서와 인감도장을 준비해야 합니다. 부동산 매도용 인감증명서를 발급할 때는 매수자의 성명, 주소, 주민등록번호(법인의 경우 법인명, 본점 소재지, 법인등록번호)를 기재해야 합니다. 부동산 매도 용 인감 증명서에서 매수자의 인적 사항은 일반적으로 성과 이름이 분리되어 표기됩니다. 따라서 , 예를 들어 성이 A이고 이름이 BC인 경우, 인감 증명서에는 "ABC" 가 아니라 "A BC"로 표기되는 것이 맞습니다.이와 같은 형식은 법적 문서에서 인적 사항을 명확히 구분하기 위한 것입니다.