안녕하세요 유창효 전문가입니다.
부동산
Q. 6억원의 상한선을 정부의 강력한 부동산 경제 정책이 시행이 시장에 미치는 영향은?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.시장의 반응과 흐름을 정확히는 예측하기 어려울수 있지만 일단 대출을 통한 자금조달에 문제가 생기기 때문에 당장 부동산 계약을 한 사람들과 해당 규제지역,수도권내 주택을 구매하려고 하였던 실수요자들의 주택구매가 주춤될수 있습니다, 결국은 주택을 구매하기 위해서는 자기자금이 훨씬 더 필요하기 때문입니다. 또한 대출만기가 최대30년으로 단축되면서 월부담하는 원리금이 높아질수 있기에 단기간 주택구매수요가 감소할수 있어 보입니다. 수도권과 규제지역내 고가주택에 대한 수요는 크게 줄어들수 있고 상대적으로 지방의 경우 위 대출규제가 적용되지 않기 떄문에 수요에 대한 변동은 크지 않을수 있습니다.
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Q. 이번에 부동산 규제가 바뀌었는데 뭐가 바뀐건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.수도권 , 규제지역내 주택에 대해서는 ltv와 관계없이 대출 한도가 6억을 넘지 못합니다. 그러므로 대출을 통한 자금조달이 최대6억까지만 가능해진것이고, 이는 고가주택의 추가적인 상승세와 규제지역내 주택상승을 제한하려는 목적과 대출총량을 감축하고자 하는 목표로 보입니다. 질문처럼 20억짜리 청약에 당첨이 되었다면 실제 입주시점에 주택담보대출을 받더라도 6억을 넘지 못하기 때문에 결국은 14억을 가지고 있어야 하는게 맞습니다.
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Q. 급등한 집값에 대응해 수도권 주택담보대출에 강력한 규제를 하겠다는데요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가장 핵심적은 부분은 대출에 대한 강력한 규제입니다. 세부사항의 경우 주담대 한도에 대해서 수도권, 규제지역의 경우 최대 6억원으로 제한이되고, 다주택자(2주택자이상)에 대해서는 신규대출이 전면 금지됩니다. 그리고 1주택자의 경우 처분조건부 6개월이내, 미처분시 제제와 실거주요건 강화, 대출만기의 30년이내 , 갭투자대출 전면금지, 생애최초 대출시 ltv 70%로 축소와 6개월 전입 의무화를 포함하고 있습니다. 해당 규제는 바로 다음날인 28일부터 적용됩니다.
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Q. 전세집 전세대출 다 갚아도될까요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기존 전세대출을 상환하는데에는 특별히 임대인의 동의나 계약서를 다시 쓸 필요는 없습니다, 대출을 받은 은행에 대출을 중도상환하시면 되고, 중도상환시 대출상품에 따라 중도상환수수료등이 발생할수는 있습니다. 그리고 만기시에 보증금 반환전에는 임대인에게 기존대출 상환여부를 전달하시고 전세금 전액을 본인에게 입금해주실것으로 요청하시면 됩니다. 이를 위해 임대인이 상환여부를 확인할수 있는 대출상환영수증등은 대출을 상환시에 은행을 통해 받아주시는게 필요합니다.
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Q. 보증보험 불가시 전세권 설정해도 괜찮을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세권 설정의 경우 채권인 임차권에 비해 그 자체로 대항력과 우선변제권을 가지고 경매청구권을 가지는 강력한 물권에 해당이 됩니다. 다만 보증보험과 비교해서는 차이가 있는데, 보증금 미반환이 발생하였을 경우 보통 보증보험을 통해 보증금을 돌려받지만, 전세권의 경우 목적물에 대한 경매신청을 통해 매각후 배당을 통해 자금을 회수하여야 합니다. 그렇기 떄문에 주택가격이 하락하거나 법인인 임대인의 임금채권등이 있는 경우 배당으로 온전히 보증금 회수가 될지는 100%확신할수는 없습니다, 그러므로 보증보험을 가입하는게 보증금 보호를 위해서는 더 안전하다고 판단할수 있습니다.