안녕하세요 유창효 전문가입니다.
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Q. 월세 계약 6개월 남은 상태에서 집주인이 집 을 판다고 통보했을때
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 당연히 계약만료에 따라 퇴거할때에는 이사비용등은 요구할수 없습니다. 임대인 이사비용을 제시한 것은 계약기간중 중도해지를 합의하는 조건이기 떄문에 해당 조건을 거부하고 만기까지 거주하면 임대인이 이사비용을 줄 가능성이 없기 떄문입니다. 네, 임차인이 집을 보여주는 것은 다음 임차인을 구해여 전세보증금 반환이 용이하기 떄문에 협조하는 차원이지 의무가 아니므로 본인이 원치않으시면 보여주지 않아도 됩니다. 단, 이럴 경우 사람과 사람의 감정문제가 들어가기 때문에 본인 퇴거시에 원상복구의무등을 깐깐하게 하거나 이를 근거로 보증금 반환등을 늦출가능성도 있기에 결국은 서로 감정싸움으로 커지는 경우가 많습니다. 임대차에서 임차인이 본인의 권리를 주장하는 것은 당연하나, 너무 일방적으로 주장하면 그만큼 임대인도 충분히 임차인을 괴롭힐만한 방법은 많기에 되도록 서로간 좋게 협조하면서 마무리하는게 좋습니다.
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Q. 묵시적 갱신 이후 이사갈려면 순서가 어떻게 될까요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확히는 질문의 경우 23년 1월~24년1월 까지 계약기간에 따른 임대차, 24년1월~25년1월까지는 최소거주기간 2년에 따른 거주, 25년1월~27년1월까지가 묵시적 갱신으로 볼수 있습니다.결국 현재 6월기준으로 묵시적갱신상태가 맞고 해당 시점에 중도해지는 임대인이 해지통보를 받은 3개월후 계약은 자동 종료가 됩니다. 즉 3개월동안은 임차인의 의무가 유지되기 때문에 본인이 원한다고해서 바로 퇴거를 할수 없고 임대인이 동의를 해야 합니다. 보통 3개월치 월세를 부담하고 미리 퇴거를 하는 것으로 협의를 하긴 하는데, 임대인들이 다음임차인을 구할 시간이 없기에 대부분 3개월치 월세만 받고 동의를 하지는 않습니다. 적게는 3개월치의 관리비를 더하거나 다음 임차인 중개보수 상당의 추가적인 금액을 요구할수도 있습니다. 결국 3개월을 못채우고 미리 퇴거를 하시려면 임대인과 협의를 해보시고 그 조건등이 무리하다면 3개월을 채우시고, 적절한 수준이라면 합의하여 퇴거를 하시면 됩니다.
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Q. 분양권도 팔 수 있는것인지 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.분양권도 매매가 가능합니다. 보통 분양권이나 입주권 처럼 입주할수 있는 권리에 대한 매매를 전매라고 하는데 실무상에서도 전매제한이 없는 경우의 분양권들은 활발하게 거래가 되고 있습니다. 보통 거래금액은 해당 분양아파트의 인기에 따른 수요에 따라 프리미엄(일명 피)가 붙거나 마이너스피가 붙을 수 있고, 거래방식에서는 일반매매와 차이는 없으나, 아직 목적물이 없기에 소유권이전둥기를 잔금시 하지는 않는다는 차이는 있습니다. 보통은 조합이나 시행사를 통해 분양권 승계등의 절차를 진행하게 됩니다. 세금에 대해서는 사실상 등기가 없기에 취등록세에 대한 부담은 취득후 바로 부담하지 않고 등기부가 나오는 시점에 부과하게 되고, 양도소득세는 매도자에게 부과되는 것으로 양도차익에 따라 정해진 요율로써 부담하게 됩니다.
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Q. 신림역 보증 보험 안되지만 융자 없는 전세
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 보증보험에 가입불가하다는 것만으로도 안전하다고 말하기는 어렵습니다. 이는 근저당이 없다고 해도 만기시에 임대인에게 반환할 여유자금이 없다면 현실적으로 다음임차인이 구해지기 전까지는 보증금반환이 어렵고 그에 따라 퇴거가 어려워질수 있기 떄문입니다. 결과적으로 권리상 안전해도 임대인의 경제능력이 보장되지 않으면 만기시 보증금 미반환의 가능성은 존재하는 것이기 때문입니다, 다만 선순위 임차인이고 해당 건물에 시세등이 경매등이 이루어졌을 때 배당을 통해 보증금 회수가 가능한 경우라면 보증금을 날릴 위험은 낮을수는 있지만 미반환시 경매전에 회수가능한 보증보험이 없기 떄문에 반환까지는 실제 미반환이 발생될 경우 시간적 소모가 될수 있습니다.
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Q. 월세 암묵적 계약갱신 질문 있어요 ㅠㅠ
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 최초 계약1년을 하시고 다음 계약시 아무런의사통보없이 계약이 연장된 경우 이는 묵시적갱신에 해당되지 않습니다. 이유는 임대차보호법에서 보장하는 최소거주기간 2년이 있어 2년미만의 계약에 대해서는 묵시적갱신이 아닌 최소거주기간에 따른 연장으로 보기 때문입니다. 쉽게 최초 1년 계약 입주한 경우 첫 갱신에서는 묵시적갱신이 성립되지 않습니다, 그에 따라 묵시적갱신에서는 중도해지도 적용되지 않고 보통 2년미만의 계약으로 인해 최소거주기간에 따라 자동연장된 경우 중도해지는 임대인의 동의가 필요하고 그 동의요건으로 중개보수 지급이나 다음임차인 주선등의 요구가 있을경우 이에 충족이 되셔야 합니다, 질문의 경우 합의가 되는 조건에 따라 패널티가 달라질것으로 보이며, 임대인이 다음 임차인 주선과 중개보수를 요구한다면 당연히 지급하실수 밖에 없고 다음 임차인이 구해지지 않는 경우에는 당연히 계약만료전까지의 월세와 관리비는 모두 부담하셔야 합니다. 계약서상 퇴거2달전에 미리 얘기하란 게 2달전에 의사통보하면 무조건 2달뒤에 퇴거가 가능하다는 말이 아닙니다. 퇴거까지 최소 2개월의 시간이 임대인에게 필요하다는 말에 가깝다고 보시면 됩니다.