안녕하세요 유창효 전문가입니다.
부동산
Q. 비규제지역 공공분양 신혼특공 청약 포기 재당첨제한 10년, 민간분양 출산특례로 특공 쓸 수 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.특별공급의 경우는 재당첨제한여부를 떠나 생애 단1회만 사용할수 있습니다.특공을 하여 당첨이 되지 않으면 다른 특공도 지원이 가능하나, 당첨후 포기를 할 경우 더이상 관련한 특별공급에는 청약자체가 불가합니다. 이는 재당첨 제한과 관계없이 기간이 만료되었더라도 특별공급의 청약은 불가한 것으로 알고 있습니다. 또한 질문에서 말한 비규제지역내 민간분양이라도 출산 특례의 경우 신혼부부, 다자녀특공이 해당되기 때문에 사실상 재당첨제한 면제 조항에 해당되지 않기에 당연히 청약을 하기 어려울것으로 판단됩니다,
부동산
Q. 매수자에요..잔금일에 일처리 순서 자세히 알려주세요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.잔금일만 보면 사실상 매수자는 은행대출과 자기자금을 합쳐 계약서상 잔금을 지급하시면 되고, 이후 소유권 이전등기를 법무사를 통해 잔급지급후 진행하시면 됩니다 ,실무상 계약잔금일 전에 법무사에게 매수자,매도자 모두 소유권 이전등기에 필요한 서류를 제출한뒤 잔금이 입금된 것이 확인되면 바로 소유권이전등기를 하게 됩니다. 질문처럼 매도자가 근저당이 있는 경우 잔금지급후에 이를 상환하고 근저당 말소등기여부를 확인하는데 중개사가 은행으로부터 상황영수증을 받아 확인하여 전달하거나, 근저당 말소 등기접수증등을 확인하여 처리여부를 매수자에게 알려주게 되므로 실제 매수자는 잔금일에 잔금지급후 해당 주택에 입주만 하시면 됩니다. 물론 입주시에 관리비정산등은 매도자(보통은 중개사)와 함께 마무리 하시면 됩니다.
부동산
Q. 부동산 잘 몰라서 집 사는 거 궁금한 점이 있는데요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 전세사기는 100%회피할수 없습니다. 이유는 전세사기에는 전세보증금 미반환을 포함하는데, 보통 만기시에 발생되는 부분이기 때문에 계약시점에 아무리 조심해도 2~4년후를 완벽히 예상할수는 없기 떄문입니다. 그럼에도 혹시나 미반환등의 사고가 있었을 때 내 보증금을 보호하는 안전장치들은 계약시점에 충분히 하실수 있는데, 대표적으로 전입신고와 확정일자 부여, 보증보험 가입은 필수라고 보시면 됩니다, 그외 계약시점에 계약상 권리관계나 당사자에 대한 확인정도만 잘 하시면 크게 문제없이 보증금보호가 가능할수 있습니다. 그리고 당장 주택을 구입할 가능성이 낮다고 하시니, 해당부분에 대해서는 아직 고려할 사항은 아니라 판단되고 부동산에 있어 저렴하고 좋은 주택이라건 사실상 경매낙찰 또는 급매를 제외하고는 거의 없다고 보시면 됩니다. 특히나 임대차의 경우는 싸고 좋은 주택은 존재하지 않습니다. 주택의 경우 정말 딱 그 조건만큼 그 가치를 나타내기 떄문입니다, 결국은 본인 자금사정에 따라 최선의 주택을 선택하는 정도라도 보시면 됩니다. 임대아파트의 경우 공공/민간 여부에 따라 조건이 다르고 지원하는 부분도 본인 상황에 따라 선택적일수 있기에 간단하게 설명드리기는 어렵고 원하는 임대주택의 공고가 있다면 해당 입주자모집공고등을 살펴보시고 해당 조건에 맞는지를 그때그때 판단을 하시면 됩니다.
부동산
Q. 혼인신고 안 한 상태에서 입주권 사려하는데 남편계좌로 구매하고 명의는 아내 명의이면 증여세 내야하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 시점으로만 보면 두분은 남남입니다. 즉, 타인에 해당되고 본인명의 입주권에 대해서 타인이 계약금과 중도금등을 지급한다면 그 금액 모두가 현금증여가 됩니다. 특히 가족관계가 아닌 타인의 경우 비과세 공제액도 없기 떄문에 금액전체가 증여과세액이 되기 떄문에 문제가 될수 있습니다. 보통은 혼인신고를 한 부부관계에서는 6억까지는 증여비과세가 되기 떄문에 질문처럼 하셨을 떄 현 지급된 계약금은 기간에 따라 차이는 있겠으나, 혼인신고를 하더라도 부부간 증여로 인정되지 않을수 있습니다. 보통 혼인신고일 기준으로 3개월전에 발생한 거래도 혼인후 부부증여로 보는게 일반적이나, 해당기간을 넘어선다면 이미지급한 계약금과 지급예정인 중도금 중도금 지급 3개월후에도 혼인신고를 하지 않은 경우 )는 모두 타인간 현금증여로 보아 증여과세대상이 될수 있습니다.
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Q. 청약 시 재당첨제한 기한에 대해 질문드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재당첨제한은 청약을 하여 당첨되었다고 본계약을 포기하는 경우나 부적격 판정에 따라 당첨후 취소가 되는 사람에 대해서 다른 청약에 대해서 당첨되는 것을 일정기간 막는 패널티라고 보시면 됩니다. 즉, 재당첨 10년이라고 하면 청약당첨일로부터 10년동안 다른 어떠한 청약에도 당첨이 되지 않는 기간으로 실제 10년동안은 청약을 통해 신규아파트 분양을 받지 못한다고 보시면 됩니다