안녕하세요 유창효 전문가입니다.
부동산
Q. 1주택자 이사 갈아타기 질문입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문 1.지금 집을 팔아도 위와같은 상황일시 1.9억정도의 현금이 생기는데새로 이사갈 집을 제가 4억이라고 잡았을때 2.1억을 대출을 받을순 있을겁니다.(된다고 가정했을때)근데 이제 제가 궁금한건 매수를 하면 매수자에게 4억에 대한 금액을 모두 줘야하는데나머지 제가 현금을 1.9억을 대출받는 은행에 주고 은행에서 4억에 대한 금액을 모두이체해주는 방식으로 보통 거래가 되는걸까요? -> 아닙니다. 보통 매수주택의 잔금은 대출과 자기자금을 합쳐 본인이 직접 매도인에게 이체를 하게 됩니다. 쉽게 말해서 잔금일에 은행대출금이 실행되어 본인 통장에 입금되면 본인 자금과 합쳐 본인명의에서 매도자에게 입금을 해주시면 됩니다. 질문 2.보통 제가 가지고있는 집을 매도를 했을때 이사가야하는 유예기간이라던지 이런게 맥시멈이 있나요?매수하는 사람과 조율해야하는건 알고있는데. 최대 조율기간이 있는지 궁금합니다. -> 원칙상 새로운 주택의 담보대출을 신청할 경우 질문의 경우처럼 주택갈아타기의 경우 매도잔금일과 매수잔금일을 맞추고 상환조건부 대출을 신청하게 됩니다. 이럴경우에 새로받는 대출의 한도등에 영향을 주지 않게 되고, 보통 잔금일에 새로운주택의 소유권이전등기를 하셔야 합니다. 질문에서 말하는 조율기간이라는건 대출하고자하는 상품에 따라 차이가 있을수 있겠으나, 대부분은 대출을 이용하는 경우 매수,매도를 한날짜에 맞추어 진행하는 경우를 기준으로 보셔야 합니다. 질문 3.보통 위와같은 담보대출 있는 1주택자 갈아타기시 로드맵같은 순서를 간단하게설명해주시면 감사하겠습니다.(각종 정보로 봤을때. 이사갈집을 미리 알아본다[3주택 정도] > 해당집이 담보대출이 얼마까지 가능한지 알아본다 > 지금 집을 부동산에 내놓는다 이런느낌으로...?) -> 본인의 주택 매도계약을 체결한 후 매수주택을 계약체결 그리고 두 계약의 잔금일을 동일날짜에 맞춘뒤 매매계약서를 가지고 상환조건부 주담대를 신청 , 잔금일에 기존주택 매도대금을 받아 기존대출 상환, 새로운 주택 대출실행금을 받아 자금자금과 합쳐 매매잔금을 지급하고 소유권 이전등기를 하게 됩니다. 결국에는 이 두 시기를 맞추기 위해서는 실제 계약은 매도계약이 체결된 이후 매수계약을 해당 기준에 맞추어 지정하시는게 일반적입니다.
부동산
Q. 아파트 1채를 소유하고 있는데 추가로 아파트 취득시 주담대가 나올수 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 주택갈아타기로써 매도와 매수를 동시에하는 경우라면 기존 주택의 담보대출등은 크게 한도에 영향을 주지 않지만 질문과 같이 추가주택구매로써 주담대를 신청하는 경우에는 기존 주담대대출등이 있다면 한도에 제한이 있을수 있습니다. 또한 현재 대출규제등으로 인해 1금융권내 은행에 따라 1주택자에 대한 추가 주택담보대출자체를 승인하지 않고 있기 때문에 금리가 높은 2금융권을 통해 지금을 조달하셔야 할수 있습니다. 믈론 이때도 개인별 DSR제한에 따라 한도에는 영향을 받을수 밖에 없습니다. 즉, 추가 주담대는 가능하나, 한도와 승인여부에 많은 제한이 있을수 있다는 점 참고하시면 될듯 보입니다
부동산
Q. 월세후갭투예정 신혼부부 세대주세대원표기
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.월세계약을 남편이름으로 했을때남편이 세대주 아내가 세대원집매매 공동명의여도 한명이 세대주가 되어야하는건가요? -> 주택보유와 현 거주지의 세대주 선정은 아무런 관계가 없습니다. 그리고 세대주는 동일세대에서 한명이 가능하시고 누가 세대주를 할지는 전입신고시 선택하시면 됩니다, 그리고 한지붕 2세대는 일정한 요건에 해당이 되는 경우에 가능한 부분으로 일반적인 아파트등에서는 되지 않습니다. 일정한 요건에 주택보유등의 여부는 아무런 관계가 없습니다. 그렇다면 누가 세대주 세대원이 되는게 유리한건가요? (연봉에 따라 다른지) -> 누가하던 아무런 관계없고 연봉과도 관련 없습니다, 대출일으킨사람과 세대주가 일치할필요는 없나요? -> 꼭 그렇지는 않습니다만 일반적으로 계약자명의자가 세대주를 하는게 일반적이고 ,부부관계에서는 누가하던 관계는 없으나, 계약자 및 대출명의자는 반드시 해당주택에 전입신고는 되어 있어야 합니다. 월세보증금대출이 있어도 집 매매 시 후순위대출가능금액과는 별도인거죠?-> 임차인의 보증금 대출은 임대인과 아무런 관계가 없으나, 임대차에 따른 임차인이 있는 경우 해당 보증금만큼이 선순위이므로 해당 주택을 담보하여 주택담보대출을 받을때 전체 대출한도에서 제외가 되어 한도가 낮아진다고 보시면 됩니다.
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Q. AK그랑폴리스1차 아파트 어떤가요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택을 판단하는데에는 여러 입지요건중 개인에 따라 중요하게 생각하는 요인이 다릅니다. 특히나 실거주와 투자는 그 목적자체가 다르기 때문에 질문처럼 거주상편의성과 투자성 모두를 고려하여 판단하여 만족하기에는 한계가 있습니다. 일반적으로 신혼부부의 경우 주거상 직주근접, 교통편의성과 주변 거주편의성이 중시되면, 특히 이후 거주지 이동가능성이 높은 세대이기 떄문에 매도가 잘 되는 거래가 활발한 매물로 선택을 하시는게 최선입니다. 질문에서 말한 매물의 경우는 역세권 대단지로써 입지요건은 좋은편으로 알고 실거주시 환경은 양호한 것으로 알고 있습니다.
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Q. 신생아특례대출 1주택자 이사방법?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 매도시기와 새로운 집 매수시기를 동일하게 하여 갈아타는 방법은 허용되지 않습니다. 즉, 1주택자가 매도조건부 대출은 허용되지 않기에 사실상 신생아특례대출을 이용하시려면 크게 아래 두가지 방법중 하나로 하셔야 합니다. 기존주택 매도 -> 전월세거주 -> 신규주택구매 -> 신생아특례대출신기존주택 매도 -> 일반주택담보대출 실행하여 주택구매 -> 신생아특례대출로 대환 보통은 2번방법으로 진행하시는게 일반적입니다.