안녕하세요 유창효 전문가입니다.
부동산
Q. 50년 뒤에 인구부족으로 서울 아파트가 널널할 것 같은데 가능한 일일까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 추세로만 50년이 흐른다면 충분히 가능성 있습니다. 결국 인구의 감소는 수요의 감소로 이어지는 부분이기 떄문입니다. 다만 부동산 시장도 시장경제로써 수요자에 따라 공급이 이루어지기에 이전처럼 많은 아파트를 계속짓거나하지는 않을 것으로 보입니다. 아마도 기존 아파트에 대해서 실버타운으로의 변형이 이루어지면 또다른 주거문화를 형성하여 그 자체로 가격을 유지할 가능성도 있기때문입니다. 특히 서울의 경우 인구의 유입이 꾸준하게 발생하는 지역으로 다른 지방보다는 더 길게 부동산 가격을 유지할 가능성이 높습니다. 물론 추세적인 인구감소에 따른 결과로써 더이상 부동산이 재테크의 수단이 되는 현상은 줄어들 수 있고, 이전과 같은 가격급등등도 나타나지 않을 가능성이 높습니다. 다만 질문처럼 시장자체가 무너지는 것은 여러 변화를 통해 피해가지 않을까 생각됩니다.
부동산
Q. 전세를 끼고 아파트 매매시 주의해야할 점은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택 대출 관련 DSR 이 줄어든다는 소식이 있는거 같던데주로 수도권에서 적용이 되는 거 같던데요. -> 7월부터 시행되는 스트레스 3단계 DSR을 말하는듯 보이는데 이는 수도권에서 한정적으로 적용되는 것이 아닌 주택담보대출을 신청하는 모든 사람에게 적용되는 것이고, DSR이 줄어든게 아닌 기존 부채에 가산금리를 추가로 더하게 되어 동일조건에서 대출한도가 기존보다 감소되게 되는 대출규제의 하나입니다. 관련해서이런저런 부동산 매매가 이뤄 질 것으로 보이고주택 가격도 또 오르는게 아닌가 싶기도 한데요.-> 실주택구매자들은 사실상 한도에 대한 제한을 피하기 위해 스트레스 DSR 3단계 적용전에 주택을 매수하려고 하기 때문에 7월전까지 주택구매가 늘어나는게 사실입니다. 다만 부동산 시장전체의 상승이라기 보다는 단기적인 수요증가로 볼수 있습니다. 부동산에 매물이 나와있는 것들 한번씩 보다보면매매 라고 적혀있고세부내용에 보면전세 끼고 매매 한다고 적힌게 제법있던데요전세를 끼고 매매 한다는게 일단 정상적인 매매 방식은 아닌거 같은데정확히 어떻게 매매한다는 건가요?-> 네, 특별히 전세낀 매매가 비정상적인 구매방식은 아닙니다. 흔히 말해서 갭투자가 이방식에 해당되는 것이고, 보통은 실거주 수요가 아닌 투자수요라고 볼수 있습니다. 통상적으로 전세낀매매에서는 전세보증금을 통해 자금을 조달하는 것이기에 주택담보대출을 일으키지 않아 사실상 DSR 3단계 적용에 따른 영향을 받지는 않습니다. 그리고 그런 비정상적인 매매에 있어서일반인이 큰 손해를 입지 않기 위해주의해야할 점은 어떤게 있나요?-> 다시 말하지만 비정상매매가 아닌 하나의 투자방식입니다. 여기서 손해를 보는 사람은 사실 없습니다. 멀리본다면 해당 투자방식이 활성화되면 결국 투자수요증가에 따라 주택가격상승으로 시장 불안정이 커질수는 있는데, 현실적으로 단순히 갭투자를 한다고 해서 직접적인 피해를 당장 보는 사람은 없습니다.
부동산
Q. 아파트 중도금 대출 가능 여부(비상금 대출 보유)
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 중도금 대출은 시공사와 은행이 수분양자를 위해 제공하는 별도의 대출이기 떄문에 신용도에 문제가 없는 상황이라면 특별히 대출이 제한되는 경우는 없습니다. 질문과 같은 정도의 수준이라면 사실상 중도금 대출에 문제가 될 여지는 크지 않습니다만 잔금납부를 위한 주택담보대출을 신청하는 과정에서는 해당 금융권 대출도 DSR 산정시 포함되기 떄문에 대출한도를 낮추는 요인이 될수는 있습니다
부동산
Q. 땅에 대한 지분은 지하 몇미터 까지 인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서 말하는 소유권이 토지 상하에 미치는 범위에 대해서는 민법상 규정이 되어 있습니다. 다만 그 내용에 지하 몇미터까지라는 숫자의 개념이 아닌 정당한 이익의 범위를 설명하고 있으며, 지하 무한정까지 인정되는 것이 아닌 토지소유자의 통상적인 이용(기초공사, 지하실설치, 지하수 이용)에 필요한 '정당한 이익이 있는 범위' 내에서만 인정이 됩니다. 보통 많은 분들이 궁금해 하시는 부분이 내 토지 지하에서 금이나 광석이 나올경우 내가 소유자인지를 많이 물어보시는데 이와 같은 미채굴광물에 대해서는 본인 토지지하라도 소유권을 인정하지 않고 국가소유로 보게 됩니다 간단하게 요약하자만 토지소유지는 합리적은 범위내에서 지하공간을 이용할 권리는 있지만, 금이나 지하광물등은 국가소유로써 소유권이 인정되지 않습니다.
부동산
Q. 아파트 청약 시 분양가 상한제에 관해 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.분양가상한제는 정부가 분양가에 대해서 일정금액이상을 초과하지 못하도록 규제화환 것으로 이는 부동산 시장 내 주택가격안정화와 실거주수요에 대한 보호를 목적으로 운영하던 제도 입니다. 보통 분양가상한제 적용 아파트의 경우 건설사가 마음대로 분양가를 높게 측정할수 없기에 주변 시세보다 저렴하게 아파트를 분양받을수 있고, 그렇기에 청약조건과 전매제한 및 실거주의무등이 다른 청약에 비해 까다롭게 제한되어 있습니다. 일반적으로 분양가상한제 분양가 산정은 택지비와 건축비(기본형건축비+가산비)를 더하여 산정하게 되고, 기본형 건축비는 국토부가 제곱미터당 얼마로써 정해놓은 기준에 따라 적용이 되게 됩니다. 그리고 분양가의 가장 큰 비중을 차지하는 택지비용의 경우 정부가 공공택지를 제공하는 경우 공급가격을, 민간택지의 경우라면 감정평가액을 기준으로 산정하게 되는데, 보통 공공택지의 경우 택지비가 낮기 때문에 분양가 자체도 주변시세보다 크게 낮아지는 경우가 많습니다.