안녕하세요 유창효 전문가입니다.
부동산
Q. 새정부의 부동산 대책까지는 아니더라도 무언가 조치는 필요하지 않을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서 말한 지방소멸화와 주택양극화등은 이미 정부나 각종 전문가들도 심각하게 우려하는 부분입니다. 다만 이러한 현상이 제도가 잘못되어 발생하는 부분보다는 현 사회적 흐름과 지역요건에 따라 발생되는 부분인 만큼 급하게 규제를 완화하는 정책을 사용한다고 해서 해결가능한 문제는 아닙니다. 또한 어설픈 부동산 정책은 오히려 양극화를 더 심하게 만들 가능성이 있습니다. 현재 지방의 부동산 상승을 위해서는 해당 지역의 인구의 유출을 막고, 지역경제를 활성화하여 부동산 시장도 성장할수 있는 구조를 만드는게 가장 필요한 상황입니다. 그래서 현정부가 취임떄부터 공약한 지역별 산업부분의 유치와 개발을 통한 안구유입 및 지역경제 발전이 필요한 상황이고, 그에 따라 장기적인 플랜을 가지고 신중하게 접근하는게 중요합니다. 대표적으로 부산지역에 북극항로 경쟁력강화를 위한 해수부와 HMM이전공약도 이에 해당되는 부분으로 볼수 있습니다, 쉽게 말해 인구유입을 통해 지역경제 발전 없이는 지방부동산 회복은 단기적인 현상에 불과하고 정기적으로 이를 유지하기 위해서는 일시적인 정책을 통한 보여주기식 접근보다는 시간이 다소 소요되더라도 장기적은 플랜을 갖춘 정책이 나타나기를 기다리는게 필요해 보입니다.
부동산
Q. 서울시 신혼부부특례대출 사용중에 있습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.신혼부부 특례대출 중 어떠한 상품을 이용하는지는 기재를 안하신듯 합니다. 어찌됐던 보금자리론이나 디딤돌 혹은 신혼부부전세대출중 어떠한 상품을 이용하더라도 추가 주택을 구매하는 경우 기존대출이 회수될 가능성이 높습니다. 일단 특례보금자리론이나 디딤돌의 경우는 추가주택 취득금지가 대출이용약관상 기재되어 있는 것으로 알고 있고, 전세대출의 경우도 기본적으로 저금리 공공대출에 해당되기 떄문에 무주택자에 대한 이용만 가능한것으로 알고 있어 기존전세대출은 상환하셔야 할수 있습니다 . 다만 구입자금대출의 경우에는 일시적 2주택에 따른 유예기간이 있을수 있기에 즉각 회수가 되는 것은 아니겠으나, 생각보다 기존주택 처분기간이 짧다는 점은 참고하셔야 하고 질문의 경우처럼 투자목적의경우라면 사실상 이사를 하지 않을 것이기 떄문에 회수가 된다고 보시는게 맞을듯 보입니다.
부동산
Q. 제 상황이 조금 복잡한데..비과세가 가능할지 문의드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.양도소득세 비과세애 대한 문의로 보입니다 .보통 조정지역내 1세대 1주택자의 경우 양도소득세 비과세 요건에는 2년 보유와 2년실거주가 포함되는데, 이민과 같은 부득이한 사유로 출국하는 경우에 한해서는 예외규정이 적용됩니다. 보유기간은 출국일까지 2년이상 보유, 거주기간은 면제, 양도기간은 출국일로부터 2년이내, 그리고 세대전원이 출국, 1주택자만 가능합니다. 그리고 해당 주택 가액이 12억을 초과하는 경우에는 그 초과분에 대한 양도세는 과세가 됩니다.
부동산
Q. 이런 경우에는 어떻게 해야 좋을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 내용만 보면 전세계약이 입주기간보다 더 짧게 만료되는 상황으로 보입니다 .이런 경우 가장 쉽게는 해당 전세계약을 연장하는게 최선으로 볼수 있고 연장하는 방법에서 가장 유리한 부분은 갱신청구권이 있다면 이를 통해 연장을 진행하고, 입주예정인 5월 기준 3개월전인 2월에 중도해지통보를 하시는 방법이 가장 질문자님 입장에서는 유리합니다. 만약 계약연장은 가능하나, 갱신청구권이 없어 합의연장을 하게 되는 경우에는 중도해지에 따른 패널티를 부담하시고 중도해지를 하시거나, 최초 연장시부터 임대인에게 5월 퇴거를 조건을 합의하여 연장을하는 방법이 있습니다. 결과적으로 임대인이 동의를 해주여야 되는 점이 난관이라고 할수 있습니다. 만약 연장이 안되어 만기퇴거를 해야만 하는 상황이라면 현실적으로 임시5개월의 거주할 장소를 칮으실수밖에 없습니다.
부동산
Q. 왜 같은 아파트라도 동이나 층수에 따라 가격이 다른가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 RR이라고 해서 아파트도 로얄동과 로얄층이 있습니다. 이는 동일한 아파트에서도 동에 따라 조망권과 일조권에 차이가 있고 그에 따른 선호도(수요)의 차이가 발생하기 떄문입니다. 그리고 동일한 동이라도 1층과 고층의 경우 조망권이나 일조권 혹은 생활하는데 있어 장단점의 차이가 있기 떄문에 선호도가 다르고 일반적으로 선호도가 높은 층에 대해서는 경쟁이 더 발생하기 떄문에 가격에서 이러한 차이를 나타내게 됩니다, 예를 들어 동일아파트 단지에서 지하철역과 가장 근접하거나 공원등과 같은 주변 경치등일 잘 보이는 동이 그렇지 않은 동에비해 수요가 높아 비싸고 해당 동에서도 고층이 1층보다는 조망권도 좋고 쾌적하기 때문에 RR에 해당되면 가격이 높아지는 것이라고 보시면 됩니다.